RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00548 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G6DI

NAC : 70E

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 15 Mai 2025

DEMANDEURS

Mme [B] [E] [I] épouse [O]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [V] [H] [Y] [O]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A. SOCIETE D’EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 310 863 378

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD – SAUBERT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 03 Avril 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 15 Mai 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître BENOITON et Maître SAUBERT délivrée le :

Copie certifiée conforme au service expertise délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte du 3 février 2014, Madame [B] [I] épouse [O] et Monsieur [V] [O] ont acquis une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 14].

Courant 2021, la propriété voisine était détruite en vue de la construction d’un ensemble immobilier d’environ 40 logements. En août 2024, ils étaient convoqués en vue des opérations de bornage et découvraient que le projet initial avait été modifié et qu’un bâtiment pouvait avoir une vue sur leur espace extérieur ainsi que plusieurs vis-à-vis sur leur habitation.

En l’absence de référé préventif, les époux [O] ont, par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, fait assigner la Société d’équipement du département de la Réunion (SEDRE) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir :

— Déclarer recevable et bien fondée la présente action,

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— Commettre tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

*se rendre sur les lieux, les parties préalablement convoquées,

*entendre les parties en leurs explications, le cas échéant, tous sachants,

*se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

*dresser un état avec photographies, de l’état actuel des lieux et en décrire les désordres allégués,

*prendre connaissance du projet immobilier présenté par la SEDRE sous l’appellation opération « Poule d’eau »,

*donner son avis sur les impacts potentiels des travaux sur la propriété des requérants,

*visiter la propriété des requérants et de la défenderesse,

*examiner les désordres, défauts ou vices éventuels constatés, ainsi que les dommages et notamment,

.évaluer la perte d’intimité née des vis-à-vis créés par la construction de la défenderesse sur la propriété des requérants,

.évaluer les troubles de jouissance générés par la création du local poubelles de la résidence à l’appui du mur privatif des requérants,

.dire si la fissure observée au niveau de la salle de bains des requérants trouve son origine dans les travaux débutés,

*fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer l’ensemble des préjudices subis,

Etat des existants :

*dresser avant travaux tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires de la propriété des demandeurs, afin de déterminer et dire si cette construction présente ou non des dégradations et désordres inhérents à sa structure, son mode de construction, ainsi qu’à son mode de fondation ou son état de vétusté, ou encore, consécutif à la nature du sous-sol sur lequel elle repose ou consécutif aux travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l’expertise par la partie défenderesse,

*adresser aux parties une note de synthèse de ses constatations avant le commencement des travaux, leur impartir un délai d’un mois pour lui adresser leurs dires, y répondre et déposer son rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Saint Denis dans le délai fixé qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

Constatations de désordres rattachables aux travaux :

*procéder à de nouveaux examens de la construction des requérants après réalisation des travaux de construction de la résidence « [11] d’eau »,

*dresser un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages, leur impartir un délai d’un mois pour lui adresser leurs dires, y répondre et déposer son rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Saint Denis dans le délai fixé qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

*fournir dans son rapport définitif tous les éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,

En cas d’urgence reconnue par l’expert :

*autoriser la partie demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estimera indispensables, ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre de la requérante ou par les entreprises qualifiées de son choix,

Rappeler plus spécialement à l’expert désigné :

* qu’il effectuera sa mission dans le respect du principe du contradictoire et prendra en compte dans son avis, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans le délai qu’il aura imparti, au vu d’une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations,

*qu’il pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix, sous réserve d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises, qu’il devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs observations et déposer rapport de ses opérations au greffe du tribunal de Saint Denis avec son avis dans un délai de six mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission par le greffe, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le magistrat chargé du contrôle sur demande de l’expert,

*qu’il devra annexer à son rapport les documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé aux personnes les ayant fournis,

*qu’il devra remplir personnellement sa mission et informer les parties du résultat de ses opérations et de l’avis qu’il entend exprimer, qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion d’expertise ou leur adressera une note de synthèse en les invitant à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de 30 jours,

*qu’il répondra à ces observations dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles, la réponse appropriée en la motivant,

— Dire que la mesure d’expertise sera effectuée sous l’autorité du magistrat chargé du contrôle des expertises,

— Dire que la partie demanderesse devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal la somme qu’il conviendra de fixer, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert,

— Dire qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera remplacé sur simple ordonnance,

— Condamner la SEDRE au paiement d’une somme de 3.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce comprenant les frais d’expertise ordonnée.

Ils estiment qu’il s’agit d’un référé préventif. Ils ont bien un intérêt à faire prononcer cette mesure. Cette expertise est contradictoire, normalement à la charge du maître d’ouvrage. Cette mesure a l’avantage de répertorier l’état exact de l’ensemble des bâtiments et ouvrages adjacents, d’anticiper l’apparition des risques liés aux travaux entrepris et de conserver les preuves utiles à la gestion éventuelle ultérieure de sinistres qui pourraient survenir en cas de nouveaux désordres ou d’aggravations de désordres existants.

La SEDRE s’oppose à cette demande et sollicite la condamnation des époux [O] à lui verser la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle estime que les époux [O] ne démontrent pas l’existence d’un motif légitime. Sur la perte d’intimité, la SEDRE indique que, la construction n’étant pas réalisée, cette perte d’intimité ne peut être vérifiée. La SEDRE ajoute que le bâtiment B est très éloigné de leur parcelle et en est séparé par les parcelles cadastrées BO n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Le bâtiment B n’a pas d’impact sur leur propriété et le bâtiment A n’a pas d’ouverture directe sur le jardin des requérants.

Concernant l’usage du mur privatif et le déplacement d’un robinet d’eau et générateur de nuisances olfactives, la SEDRE estime que ces éléments sont impossibles à vérifier, la construction n’étant pas encore faite. Enfin, le tuyau d’arrivée d’eau est implanté sur la parcelle appartenant à la SEDRE. Les époux [O] ont refusé de signer le procès-verbal de bornage. La SEDRE leur avait proposé un protocole d’accord qui a été refusé par les époux [O]. Il leur appartiendra en conséquence de déplacer le tuyau.

Quant à la fissure de la salle de bains, l’unique photographie versée aux débats ne permet pas d’établir la probabilité d’un dommage. Elle ajoute que les travaux prévus n’ont pas commencé et ne comportent aucune création d’un sous-sol. Il n’existe aucun risque particulier sur ce terrain.

Enfin la mission sollicitée pose difficultés, puisqu’il est demandé à la fois d’intervenir avant travaux et de donner son avis sur des impacts potentiels de la construction, mais de constater des désordres allégués au cours de la construction et d’évaluer des préjudices qui ne peuvent être constatés, s’ils existent qu’une fois la résidence livrée et en fonctionnement. Cette mesure est trop générale et n’entre pas dans le cadre des mesures prises en application de l’article 145 du code de procédure civile. Elle ajoute avoir fait établir un constat de commissaire de justice avant travaux portant sur l’état des avoisinants.

A l’audience du 3 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

La mise en œuvre de ce texte ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige et n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées.

1Le demandeur à la mesure n’est pas tenu de démontrer l’existence de faits qu’il invoque puisque cette mesure est justement destinée à les établir. Il doit simplement justifier d’éléments rendant crédibles ses allégations.

En l’espèce, la SEDRE envisage la construction de deux bâtiments comprenant 24 logements sociaux dans le cadre d’une opération « poule d’eau » situés [Adresse 12] à [Localité 14]. L’ancien bâtiment est déjà détruit. Les travaux de construction risquent d’être retardés en raison de la défaillance de la société chargée de la viabilisation du terrain.

La SEDRE n’a fait procéder à aucune demande de référé préventif dans le cadre de la construction de ces deux bâtiments. Pourtant, elle précise que l’immeuble sera sur deux niveaux avec un parking à ciel ouvert et ajoute qu’il n’est prévu aucune création de sous-sol qui impliquerait des fouilles susceptibles de fragiliser les bâtiments voisins.

Pour autant, la construction d’un immeuble sur deux niveaux suppose des fondations, et donc de creuser le sol ce qui pourrait avoir un impact sur les constructions avoisinantes. Pourtant, elle s’est contentée de verser un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice établi à la requête de la SARL SRA et sans la présence des époux [O]. Dès lors, ces derniers ont bien un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d’expertise qui permettra d’améliorer la situation probatoire des parties au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Sur la mission, il conviendra de la modifier sur certains points, et notamment sur les servitudes de vue. La mission de l’expert ne pourra se limiter qu’à la vérification du respect des dispositions législatives en matière de servitude de vue. De même, il paraît délicat pour un expert d’évaluer un trouble de jouissance généré par la création d’un local poubelle qui n’est pas encore construit. En revanche, il conviendra de faire préciser que la SEDRE démontre avoir prévu une construction respectueuse de la réglementation en vigueur et de nature à éviter les nuisances sonores et olfactives. De même, l’expert devra déterminer si le tuyau d’arrivée d’eau desservant en eau les requérants est placé sur une parcelle appartenant à ces derniers ou à la SEDRE. Enfin, il paraît plus pertinent de prévoir de nouveaux examens de l’expert sur demandes des époux [O], après terrassement, gros œuvre et ce jusqu’à hors d’eau des constructions litigieuses susceptibles d’occasionner des dommages sur les constructions avoisinantes.

Sur les mesures de fin de décision :

Enfin, en l’état des éléments du litige et s’agissant d’une mesure probatoire précontentieuse ordonnée dans l’intérêt des époux [O], les dépens seront laissés à leur charge et la SEDRE sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservées,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire et désignons

Monsieur [S] [L]

[Adresse 3]

0262 13 38 99 / 0692 45 00 17 – [Courriel 10]

lequel aura pour mission de :

Se rendre sur les lieux après y avoir convoqué les parties, assistés le cas échéant de leurs conseils,

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, et plus particulièrement les plans et descriptifs de la construction projetée tant en infrastructure qu’en superstructure ainsi que l’acte de propriété des époux [O],

Recueillir leurs explications, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tous sachants,

Visiter les immeubles constituant la propriété des défendeurs et en dresser un état descriptif accompagné des photos si besoin est, en précisant si ces bâtiments présentent ou non des dégradations ou des désordres d’ores et déjà visibles ou encore s’ils présentent un état de vétusté ou un défaut d’entretien, et notamment dire si la fissure observée dans la salle de bains trouve son origine dans les travaux litigieux,

Plus généralement, dresser avant travaux tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires de la propriété des demandeurs, afin de déterminer et dire si cette construction présente ou non des dégradations et désordres inhérents à sa structure, son mode de construction, ainsi qu’à son mode de fondation ou son état de vétusté, ou encore, consécutif à la nature du sous-sol sur lequel elle repose ou consécutif aux travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l’expertise par la partie défenderesse, Dire si les travaux envisagés peuvent occasionner des désordres aux propriétés voisines ou faire évoluer les désordres déjà existants et, dans l’affirmative, indiquer les mesures à mettre en œuvre pour éviter l’apparition de désordres ou l’aggravation de désordres existants,

Emettre un avis sur toutes difficultés ou sujétions particulières consécutives à l’existence de servitudes, d’emprises ou de mitoyenneté, notamment au vu des actes de propriété de chacun et des plans remis par les parties, et notamment dire si la construction projetée respecte les servitudes de vue légales prévues aux articles 676 et suivants du code civil, dire si les moyens mis en œuvre par la SEDRE concernant la construction du local poubelle seront de nature à éviter les troubles de jouissance liés à la présence d’un local poubelle, et enfin, dire si le tuyau d’arrivée d’eau desservant en eau les requérants est placé sur une parcelle appartenant à ce derniers ou à la SEDRE,

Dire si les travaux de démolition et de construction des bâtiments qui vont être entrepris sont susceptibles de créer un risque de déstabilisation, et quelles mesures de sauvegarde il convient de prendre à titre préventif, pour éviter la survenance de désordres de l’immeuble des époux [O] ou l’aggravation de ceux existant,

Adresser aux parties une note de synthèse de ses constatations avant le commencement des travaux, leur impartir un délai d’un mois pour lui adresser leurs dires, y répondre et déposer son pré-rapport au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion dans le délai fixé qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

Dresser ensuite un rapport définitif dans le mois d’achèvement des travaux relatant les nouvelles constatations effectuées sur les parcelles avoisinantes au projet telles que précédemment listées et les causes des dommages ou aggravations de désordre éventuellement apparus, impartir aux parties un délai d’un mois pour lui adresser leurs dires, y répondre et déposer son rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion dans le délai fixé qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

Fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,

Pour le cas où en cours de réalisation des opérations de construction l’expert était saisi de réclamations de la part des époux [O] en raison de la survenance de dommages, ce dernier devra examiner les désordres allégués, les décrire, en rechercher la cause et indiquer les remèdes à apporter et leur coût et préciser les mesures de sauvegarde urgentes qui s’imposent pour préserver les bâtiments et donner les éléments permettant à la juridiction qui sera saisie de statuer sur les responsabilités encourues, la partie demanderesse étant alors autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estimera indispensables, ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre de la partie demanderesse ou par les entreprises qualifiées de son choix,

Disons que :

l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès leur saisine,

en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,

l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,

l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

l’expert devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé, aux personnes les ayant fournis,

l’expert ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet et en cas d’accord partiel, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord,

l’expert remettra un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission, et les invitera à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de trente jours,

l’expert devra répondre à ces observations dans son rapport définitif en les motivant et le déposer avec sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties.

RAPPELONS que l’expert doit notifier aux seules parties sa demande d’observations, et laisser aux parties un délai suffisant de l’ordre d’un mois pour formuler des observations ou réclamations conformément à l’article 276 du code de procédure civile,

DISONS que Monsieur et Madame [O] devront consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recette de ce Tribunal une consignation de 3.000 €, à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 1er juillet 2025,

DISONS que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au magistrat chargé du contrôle des expertises et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant au besoin, la consignation d’une provision complémentaire,

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile,

LAISSONS les dépens à la charge de Monsieur et Madame [O],

DISONS n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT