DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

02 Décembre 2024

N° RG 22/00144 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MLCW

Code NAC : 30B

SCP [Z] liquidateur de SAS ART MANIAC

C/

S.C.I. ALTRINAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 02 décembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 01 Juillet 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024, lequel a été prorogé à ce jour.

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DEMANDEUR

SCP [Z], prise en la personne de Maître [J] [Z], mandataire judiciaire demeurant [Adresse 1] – [Localité 5], es qualités de liquidateur judiciaire de SAS ART MANIAC, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 6], nommé à cette foction selon jugement du tribunal de commerce de Pontoise en date du 13 juin 2022

représenté par M^e Christian GAYRAUD, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.C.I. ALTRINAT, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 451 694 087 dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 4]

représentée par M^e Dominique LE BRUN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Dominique TURBE, avocat plaidant au barreau de Paris

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte en date du 13 février 2004, la société Altrinat a donné à bail commercial des locaux dont elle est propriétaire, situés [Adresse 2] à [Localité 6], à la société Art Maniac pour neuf années à compter du 1er février 2004, moyennant un loyer annuel de 31.800 euros.

Aux termes d’un avenant en date du 30 décembre 2015, avec effet au 1er janvier 2016, la société Altrinat a renouvelé le bail commercial aux mêmes conditions que le bail expiré.

Aux termes d’un avenant en date du 1er janvier 2020 l’assiette du bail a été modifiée.

La société Altrinat a fait constater par huissier le 28 octobre 2021 la réalisation de travaux non autorisés, le défaut d’entretien de la pompe à chaleur et la sous-location d’une partie des locaux.

Par acte en date du 22 novembre 2021, la société Altrinat a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à la société Art Maniac d’avoir à :

— Payer la somme de 19.180,99 euros au titre de loyers et charges impayés,

— Justifier de l’entretien de la pompe à chaleur,

— Justifier de l’autorisation d’effectuer des travaux,

— Cesser la sous-location d’une partie des locaux.

Par acte en date du 5 janvier 2022 la société Art Maniac a assigné la société Altrinat devant le tribunal judiciaire de Pontoise en opposition à commandement.

Par jugement en date du 13 juin 2022 le tribunal de commerce de Pontoise a prononcé la liquidation judiciaire de la société Art Maniac et désigné la SCP [Z] prise en la personne de Maître [Z] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par jugement du 4 juillet 2022, le tribunal de commerce de Pontoise a arrêté la cession à la société 4 M Investment de l’ensemble des éléments dépendant du fonds de commerce de la société Art Maniac à l’exception du bail commercial.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 septembre 2022, Me [Z] a indiqué à la société Altrinat qu’il ne poursuivrait pas le bail commercial et qu’il convenait de considérer son courrier comme valant remise des clefs. Toutefois, les clés n’ont été restituées que le 19 septembre 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 septembre 2022, la société Altrinat a mis en demeure la SCP [Z] ès qualités de liquidateur judiciaire d’avoir à régler la somme de 27.571,15 euros au titre des loyers impayés.

Par exploit du 7 novembre 2022, la société Altrinat a assigné la SCP [Z] en intervention forcée.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 juin 2024. L’affaire a été plaidée le 1er juillet 2024 et mise en délibéré au 7 octobre 2024, prorogé au 2 décembre 2024

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 février 2024, la société Altrinat demande au tribunal de :

— Dire sans objet la demande d’acquisition de la clause résolutoire,

— Condamner la SCP [Z] à lui payer la somme de 17.189,54 euros au titre de loyers impayés,

— Condamner la SCP [Z] à lui payer les sommes suivantes :

• 37.508,35 euros au titre des réparations locatives,

• 3.229 euros au titre du débarras des locaux,

• 384 euros au titre du nettoyage des locaux,

— Condamner la SCP [Z] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Débouter la SAS ART MANIAC de l’ensemble de ses demandes,

— Débouter la SCP [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— Fixer au passif de la SAS ART MANIAC la somme de 54.697,89 € (17.189,54 € + 37.508,35 €),

— Ordonner la compensation judiciaire des condamnations prononcées à l’encontre de la SCP [Z] avec le montant du dépôt de garantie,

— Condamner la SCP [Z] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement du 22 novembre 2021.

Elle fait valoir en premier lieu que le liquidateur doit les loyers postérieurs au jugement de liquidation judiciaire, soit la somme de 27.571,15 €, qu’après le règlement de la somme de 10.381,61 €, il reste devoir 17.189,54 €. Elle réclame également des réparations locatives, à hauteur de de 5.422,08 € au titre de diverses dégradations, et à hauteur de 32.086,27 € au titre de la réfection de la pompe à chaleur, la somme de 3.229,38 € au titre du débarras de déchets, et 384 € au titre du nettoyage des locaux. Elle fait observer que le dépôt de garantie est de 23.654,89 € et non de 24.011,42 €. Elle recherche enfin la responsabilité de la SCP [Z] à laquelle elle reproche de la négligence ainsi qu’une résistance abusive, et réclame de ce chef la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, la SCP [Z], ès qualités de liquidateur de la société Art Maniac, demande au tribunal de :

— Débouter la société Altrinat de ses demandes de 13.655 € au titre de la taxe foncière et 506,06 € au titre des frais de gestion et les réduire à la somme de 3.907,10 €,

— La débouter de sa demande de 5.422,08 € au titre des dégradations des meubles lors du déménagement, et subsidiairement la réduire à de plus justes proportions,

— La débouter de sa demande de 32.086,27 € au titre des réparations de la pompe à chaleur,

— La débouter de sa demande de dommages et intérêts,

— La condamner au paiement de la somme de 14.682,24 € à titre de solde du dépôt de garantie,

— La débouter de sa demande sur le fondement de de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner au paiement de la somme de 5.000 € sur le même fondement,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Elle fait valoir qu’elle a adressé au bailleur la somme de 10.381,61 €, que la taxe foncière due pour la période du 1er janvier au 13 juin 2022 aurait dû faire l’objet d’une déclaration de créance antérieure, que seule doit être prise en compte la taxe foncière due pour la période du 13 juin 2022 au 19 septembre 2022, soit la somme de 3.907,10 € augmentée des frais de gestion de 137,09 €, que la demande de réparation des dégradations est excessive, que la somme réclamée au titre de la réfection de la pompe à chaleur concerne une créance antérieure à l’ouverture de la procédure collective et aurait dû faire l’objet d’une déclaration de créance, que le bailleur détient un dépôt de garantie de 24.011,42 € et qu’après compensation, il est redevable de la somme de 14.682,24 €. Elle conteste enfin la demande de dommages et intérêts, le bailleur ne démontrant aucun préjudice.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 14 novembre 2023 et 14 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que les demandes de « dire et juger » qui ne font que reprendre les moyens développés dans la discussion ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, et n’ont pas à figurer dans le dispositif des conclusions conformément à l’article 768 du même code, ce qui est valable pour les deux parties.

Sur le sort du bail commercial

Le bail du 30 décembre 2015, qui n’a fait l’objet d’aucune décision judiciaire constatant ou prononçant sa résiliation, était en cours au jour du prononcé de la liquidation judiciaire de la société Art Maniac. La SCP [Z] ayant indiqué le 2 septembre 2022 qu’elle ne poursuivait pas ce bail, la demande d’acquisition de la clause résolutoire n’a plus d’objet, ce que reconnaît la société Altrinat dans ses dernières écritures.

Sur la créance de la société Altrinat antérieure à la procédure collective

Aux termes des articles L 622-21 et L 622-22 du code de commerce, applicables à la liquidation judiciaire par l’effet de l’article L 641-3 du même code, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En l’espèce, la société Altrinat a déclaré le 17 juin 2022 entre les mains de la SCP [Z] une créance de 19.189,90 € en vertu d’une ordonnance d’injonction de payer du 22 avril 2022 portant sur des loyers et charges impayés antérieurs à l’ouverture de la liquidation judiciaire. Cette créance a été contestée. Par ordonnance du 16 mai 2023, le juge-commissaire de la liquidation judiciaire de la société ART MANIAC n’a pas statué sur la fixation de la créance, constatant qu’une instance était en cours devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

Par assignation du 7 novembre 2022, la société ALTRINAT a fait assigner la SCP [Z] ès qualités en intervention forcée. Il lui appartenait dès lors de solliciter la fixation de sa créance de loyers et charges antérieure à l’ouverture de la procédure collective, ce qu’elle ne fait pas.

Sur la créance postérieure

Conformément à l’article L 641-13 du code de commerce, sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire, notamment si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur en exécution d’un contrat en cours après le jugement d’ouverture de liquidation judiciaire. Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège conformément à l’ordre prévu par l’article L 643-8.

Sur la demande de 17.189,54 € au titre des loyers et charges

Le liquidateur a procédé à la résiliation du bail le 2 septembre 2022, mais n’a restitué les clés que le 19 septembre 2022. La société Altrinat est donc créancière des loyers et charges entre le 13 juin 2022 et le 19 septembre 2022, soit 3 mois et 6 jours.

La société Altrinat, qui sollicitait la somme de 27.571,15 € le 19 septembre 2022, reconnaît avoir reçu du liquidateur la somme de 10.381,61 € le 26 juin 2023. La somme de 27.571,15 € se décomposait ainsi :

— Loyer de l’ensemble des locaux du 13 juin au 19 septembre 2022 : 13.410,09 €

— Taxes foncières 2022 : 14.161,06 €.

Le montant des loyers, dûment détaillé, n’est pas contesté par le liquidateur.

S’agissant des taxes foncières, le bailleur réclame la totalité de l’avis d’imposition concernant le [Adresse 2] pour l’année 2022, au motif qu’il a été mis en recouvrement le 31 août 2022.

Il est constant que la taxe foncière est par nature à la charge du propriétaire de l’immeuble. Si le statut des baux commerciaux permet de demander au preneur de rembourser au bailleur le montant de cette taxe, ce remboursement ne peut être qu’un accessoire du loyer, c’est-à-dire du droit d’occupation de l’immeuble, et ne peut être exigé qu’au prorata temporis de l’occupation de l’immeuble.

C’est donc à juste titre que le liquidateur fait observer que le remboursement de la taxe foncière entre le 1er janvier et le 13 juin 2022 aurait dû suivre le sort des loyers de la même période, et aurait dû faire l’objet d’une déclaration au passif. Il importe peu que le montant exact de la taxe n’ait pas été connu à la date de la déclaration de créance, puisqu’aux termes de l’article L 622-24 al. 4 du code de commerce, les créances dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation. En l’espèce, le bailleur ne pouvait ignorer qu’il était créancier d’un remboursement de taxe foncière, puisque tel est le cas depuis l’année 2004. Le montant pouvait être parfaitement évalué par rapport à l’année précédente, en appliquant une augmentation approximative, étant rappelé qu’une créance déclarée peut toujours être réduite, mais non augmentée après l’expiration du délai de déclaration.

En tout état de cause, le bail ayant été résilié et les clés restituées le 19 septembre 2022, la taxe foncière était nécessairement à la charge du bailleur à compter du 20 septembre 2022.

Il en découle que la taxe foncière qui doit être supportée par la liquidation judiciaire doit être réduite à 3 mois et 6 jours, soit 14.161,06 / 365 x 98 = 3.802,15 €.

La dette de loyers et charges est donc de :13.410,09 € + 3.802,15 € – 10.381,61 € = 6.830,63 €.

Sur la demande de 37.508,35 € au titre des réparations locatives

Cette somme se décompose ainsi :

—  5.422,08 € au titre des dégradations portées sur le meuble vasque, le pare-douche et le sèche-serviette,

—  32.086,27 € au titre du remplacement de la pompe à chaleur.

S’agissant des dégradations de la salle de bains, il est établi que lors du déménagement des effets de la société Art Maniac entre le 2 et le 19 septembre 2022, des éléments sanitaires ont été descellés et emportés, ce qui a donné lieu à une plainte pour vol le 30 septembre 2022. Le remplacement de ces éléments a été chiffré à la somme de 5.422,08 € TTC le 21 septembre 2022 par la société Spie Batignolles. Cette somme sera retenue.

S’agissant de la pompe à chaleur, à supposer que la charge du remplacement de cet équipement se rattache aux réparations locatives visées à l’article 1754 du code civil compte tenu de son importance, et ne soit pas occasionnée par la vétusté conformément à l’article 1755 du même code, il est constant que le bailleur a été informé de la panne de cet élément de chauffage dès le mois de janvier 2021, et que le montant du remplacement tel qu’il est réclamé aujourd’hui était connu dès le 10 mars 2021. La créance éventuelle du bailleur était dès lors figée à cette date, et aurait dû faire l’objet d’une déclaration entre les mains du mandataire. Cette demande sera donc écartée.

Sur les sommes de 3.229,38 € et 384 €

La société Altrinat communique une facture de 3.229,38 € TTC de la société ADS IDF Nord au titre de l’évacuation des déchets qui s’est révélée nécessaire après le déménagement de la société Art Maniac. Cette somme, qui ne fait l’objet d’aucune contestation, sera retenue.

Le bailleur communique également une facture de nettoyage des locaux de la société Magnou Nettoyage d’un montant de 384 € TTC, qui n’est pas davantage contestée. Elle sera retenue.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société Altrinat sollicite la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Elle fait grief au liquidateur d’avoir tardé à régler les loyers et de ne pas avoir restitué les clés à bonne date.

Si l’on peut estimer que le liquidateur ès qualités a commis une faute en ne restituant pas les clés dès la résiliation du bail et en donnant la possibilité à son administrée de procéder à des dégradations au moment de son déménagement, force est de constater que la société Altrinat ne justifie pas d’un préjudice particulier, dès l’instant que la dette de loyers et accessoires est fixée jusqu’à la date de restitution des clés et qu’il est fait droit à la demande concernant le remplacement des éléments disparus.

Cette demande sera dès lors rejetée.

Sur le compte entre les parties

La SCP [Z] ès qualités doit : 6.830,63 € + 5.422,08 € + 3.229,38 € + 384 € = 15.866,09 €.

La société Altrinat est redevable du dépôt de garantie, aucune clause du bail ne l’autorisant à le conserver pour quelque clause que ce soit. Le bailleur justifie qu’en fin de bail le dépôt de garantie se monte à 23.654,89 €. La SCP [Z] ne communique aucun élément permettant de contredire ce chiffre.

Après compensation, la société Altrinat doit : 23.654,89 € – 15.866,09 € = 7.788,80 €. Elle sera dès lors condamnée à payer cette somme à la SCP [Z] ès qualités.

Sur les demandes accessoires

La société Altrinat, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCP [Z] ès qualités la charge de ses frais irrépétibles. La société Altrinat sera condamnée à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Condamne la société Altrinat à payer à la SCP [Z], ès qualités de liquidateur de la société Art Maniac, la somme de 7.788,80 € au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société Altrinat à payer à la SCP [Z], ès qualités de liquidateur de la société Art Maniac, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Altrinat aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 2 décembre 2024, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY