N° RG 25/00200 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GTBR

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Ordonnance du 10 Novembre 2025

Minute : GMC

N° RG 25/00200 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GTBR

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S.C.I. EURO NUISEMENT

C/

[D] [N], [Z] [C] épouse [V]

Copie exécutoire délivrée

le

à

la SCP ODEXI AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

10 Novembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. EURO NUISEMENT, dont le siège social est sis 8 allée Henri Dunant – 28500 VERNOUILLET

représentée par la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant 1 Rue des Gaults – 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [N]

né le 30 Septembre 1992 à DREUX, demeurant 29 Boulevard Condorcet – 28100 DREUX

non comparant

Madame [Z] [C] épouse [V]

née le 08 Janvier 1992 à BERKANE, demeurant 9-11 rue Léo Delibes – 28500 VERNOUILLET

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 13 Octobre 2025 et mise en délibéré au 10 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2024, la SCI Euro Nuisement a donné à bail à la société annoncée comme en cours d’immatriculation Paramédicale Center, représentée par M. [D] [N] et Mme [Z] [C] épouse [V], un local commercial situé 10 boulevard de l’Europe à Vernouillet (28500), pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer mensuel de 2 494,61 euros TTC, payable le 1er de chaque mois, outre la taxe foncière.

Les 6 et 20 décembre 2024, au motif que les preneurs se révèleraient défaillants dans le paiement des loyers et des charges, la SCI Euro Nuisement a fait signifier à M. [N] et Mme [C], par actes extra-judiciaire, un commandement de payer portant sur la somme de 11 549,35 euros au titre des loyers et charges impayés depuis juillet 2024 et arrêtés au mois de décembre 2024 et visant la clause résolutoire figurant au bail.

Le commandement étant resté sans effet et la société Paramédicale Center n’étant pas immatriculée au RCS, la SCI Euro Nuisement a fait assigner Mme [C] et M. [N], par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

Constater à effet du 6 janvier 2025 pour M. [N] et du 20 janvier 2025 pour Mme [C] l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial ayant lié la SCI Euro Nuisement, M. [N] et Mme [C], portant sur le local commercial situé 10 boulevard de l’Europe à Vernouillet (28500), lot n°4,Juger que Mme [C] et M. [N] et tous occupants de leur chef, dont le cas échéant, la société Paramédicale Center sont depuis lors, sans droit ni titre à occuper les locaux concernés,Ordonner l’expulsion immédiate desdits locaux de M. [N] et Mme [C], de tous biens et de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard commençant à courir à l’issue du délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,A défaut pour M. [N] et Mme [C] de libérer spontanément et complètement les lieux dont s’agit, autoriser la SCI Euro Nuisement à les faire expulser, et tous occupants de son chef, en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes par huissier de justice, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et à faire constater et estimer les réparations locatives qui se révèleraient, ainsi qu’à séquestrer les effets mobiliers susceptibles d’assurer sûreté des sommes dues,Condamner solidairement M. [N] et Mme [C] à payer à la SCI Euro Nuisement à titre provisionnel, en quittance ou derniers :La somme de 14 043,96 euros au titre des loyers, TVA et charges restant dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit aux 6 et 20 janvier 2025,Une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025, égale au double du loyer courant à la date de la résiliation, soit 4 989,22 euros TTC par mois avec réindexation et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,A titre subsidiaire, dire que l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er février 2025 est fixée au montant du loyer à la date de résiliation, soit 2494,61 euros TTC par mois (soit 2 078,84 euros HT + TVA de 415,77 euros) avec réindexation et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,La quote-part de taxe foncière jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.Juger par provision que les sommes dues par les locataires seront majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur et condamner solidairement M. [N] et Mme [C] à régler l’indemnité forfaitaire,Juger que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, et anatocisme dans les conditions légales,Condamner solidairement M. [N] et Mme [C] à payer à la SCI Euro Nuisement la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement M. [N] et Mme [C] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais des commandements de payer, ainsi que les frais d’exécution forcée.

A l’audience du 13 octobre 2025, la SCI Euro Nuisement, représentée, maintient l’intégralité de ses demandes.

Mme [C] et M. [N], régulièrement assignés, n’ont pas comparu et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SCI Euro Nuisement justifie, par la production du contrat de bail commercial du 19 avril 2024, avoir donné à bail à la société annoncée comme en cours d’immatriculation Paramédicae Center, représentée par M. [N] et Mme [C], un local commercial situé 10 boulevard de l’Europe à Vernouillet (28500).

Le bail contient une clause résolutoire (page 6) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

Par commandement de payer des 6 et 20 décembre 2024, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la SCI Euro Nuisement a mis en demeure M. [N] et Mme [C] d’avoir à régler la somme de 11 549,35 euros au titre des loyers et charges impayés depuis juillet 2024 et arrêtés au mois de décembre 2024, visant la clause résolutoire figurant au bail.

La SCI Euro Nuisement justifie que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte et que la somme de 14 043,96 euros reste due au titre des loyers et charges impayés, mois de janvier 2025 inclus.

Les défendeurs, à qui il incombe de démontrer s’être acquittés de leurs obligations, ne démontrent pas avoir soldé la totalité de leur dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, seul un virement de 4 800 euros étant intervenu le 2 octobre 2024.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial au 6 janvier 2025 pour M. [N] et au 20 janvier 2025 pour Mme [C].

Sur la demande d’expulsion et d’enlèvement des biens mobiliers sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique étant possible.

Le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au jour de l’audience, il résulte des situations de compte fournies par la requérante que M. [N] et Mme [C] sont redevables de la somme de 14 043,96 euros restant due au titre des loyers impayés depuis juillet 2024, mois de janvier 2025 inclus.

M. [N] et Mme [C] seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la SCI Euro Nuisement.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Le bail stipule dans son article sur la clause résolutoire (page 7) que « le preneur sera redevable, s’il se maintient dans les locaux loués, et jusqu’à leur libération complète, d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer courant à la date de la résiliation, sans préjudice du droit du bailleur à indemnisation complémentaire sur justification du préjudice effectivement subi ».

La clause du bail qui prévoit que le preneur devra payer une indemnité d’occupation fixée au double du loyer courant s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération des lieux, à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, seul ce montant apparaissant non sérieusement contestable, soit la somme de 2 494,61 euros. (2 078,84 loyer principal + 415,77 euros de TVA).

Les défendeurs seront également redevables de la quote-part de taxe foncière jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

En conséquence, M. [N] et Mme [C] seront solidairement à payer à la SCI Euro Nuisement les sommes provisionnelles de :

14 043,96 euros restant due au titre des loyers impayés depuis juillet 2024, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit à compter du 26 juin 2025,Une indemnité d’occupation mensuelle de 2 494,61 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux et remise des clés, avec réindexation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit à compter du 26 juin 2025,La quote-part de taxe foncière jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Sur les demandes de majoration des sommes dues de 10% et de conservation du dépôt de garantie en applications des dispositions contractuelles

Le contrat de bail dispose, en sa page 6, que « toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, et après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 10 jours, sera automatiquement majorée de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur. En cas d’utilisation de la clause résolutoire, de résiliation pour faute ou à la suite d’un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de plis amples dommages et intérêts ».

Il convient de rappeler que les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le preneur doit une majoration de 10 % de toute somme exigible et non payée à son échéance à titre « d’indemnité forfaitaire » et que le dépôt de garantie doit être conservé par le bailleur s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1154 du code civil, tel qu’applicable jusqu’au 1er octobre 2016, dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il résulte de ce texte que dès lors qu’elle est convenue ou demandée en justice capitalisation des intérêts, elle est de droit.

Il y a donc lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts par année entière.

Sur les demandes accessoires

M. [N] et Mme [C] seront solidairement condamnés, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI Euro Nuisement la somme de 1 200 euros.

M. [N] et Mme [C] seront en outre solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance lesquels comprennent, en application de l’article 695 du code de procédure civile, que les frais afférents à l’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Estelle JOND-NECAND, Présidente, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 6 janvier 2025 pour M. [D] [N] et du 20 janvier 2025 pour Mme [Z] [C] épouse [V] ;

CONDAMNONS M. [D] [N] et Mme [Z] [C] épouse [V] à restituer le local commercial situé 10 boulevard de l’Europe à Vernouillet (28500), dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [D] [N] et Mme [Z] [C] épouse [V] à payer à la SCI Euro Nuisement, à titre provisionnel :

La somme de 14 043,96 euros restant due au titre des loyers impayés depuis juillet 2024, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit à compter du 26 juin 2025,Une indemnité d’occupation mensuelle de 2 494,61 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux et remise des clés, avec réindexation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit à compter du 26 juin 2025,La quote-part de taxe foncière jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

ORDONNONS la capitalisation des intérêts,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Euro Nuisement visant à la majoration des sommes dues de 10% et à la conservation du dépôt de garantie formée à l’encontre de M. [D] [N] et Mme [Z] [C] épouse [V];

CONDAMNONS solidairement M. [D] [N] et Mme [Z] [C] épouse [V] à payer à la SCI Euro Nuisement la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS solidairement M. [D] [N] et Mme [Z] [C] épouse [V] à payer à la SCI Euro Nuisement aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT