RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00183 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDXW

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 06 OCTOBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne

DÉFENDEUR :

Madame [O] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Juillet 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 16 février 2022, la SODIAC a donné à bail à Madame [O] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actuel révisé de 531,92 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 septembre 2024 resté sans effet, la SODIAC a assigné Madame [O] [B] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,

ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [O] [B] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu,

condamner Madame [O] [B] à lui payer :

une somme de 1572,69 euros,

une indemnité d’occupation mensuelle et révisable de 577,24 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,

une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 juillet 2025.

A l’audience, la SODIAC a actualisé ses demandes (1965,07 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 30 juin 2025) et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [O] [B] a comparu, a indiqué ne pas avoir repris le versement du loyer intégral courant avant l’audience, a fait état de son intention de libérer les lieux dans un délai de trois mois et a sollicité le bénéfice de délais de paiement classiques pour apurer sa dette locative.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Madame [O] [B] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

D’une part, la situation d’impayé a été signalée à la Caisse d’Allocations Familiales le 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D’autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 16 février 2022 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et la SODIAC justifie avoir délivré le 25 septembre 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 964,98 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 26 novembre 2024.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit et non contesté par la défenderesse que le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience. Aucun délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire ne peut donc être accordé à Madame [O] [B].

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [B] selon les modalités légales précisées au dispositif du présent jugement.

Madame [O] [B] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au loyer et charges courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 26 novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour la SODIAC de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SODIAC justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé des sommes dues par Madame [O] [B] en date du 30 juin 2025.

En conséquence, Madame [O] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 1835,53 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 30 juin 2025, déduction faite des frais de procédure compris dans les dépens et des frais administratifs injustifiés, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 25 septembre 2024 sur la somme de 964,98 euros, à compter de l’assignation en date du 23 avril 2025 sur la somme de 1572,69 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, disposition générale qui demeure applicable lorsque les conditions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Eu égard à la situation de la débitrice telle qu’exposée lors de l’audience, il y a lieu de lui accorder des délais pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement, mais également de prévoir qu’en cas d’irrespect de ces délais, la totalité de la somme redeviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Madame [O] [B] sera condamnée au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SODIAC aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 février 2022 entre la SODIAC et Madame [O] [B] se sont trouvées réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [O] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [B] à verser à la SODIAC une indemnité mensuelle d’occupation révisable équivalente au loyer et charges courants qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de bail à compter du 26 novembre 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [O] [B] à verser à la SODIAC la somme de 1835,53 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 30 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 25 septembre 2024 sur la somme de 964,98 euros, à compter de l’assignation en date du 23 avril 2025 sur la somme de 1572,69 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE des délais de paiement à Madame [O] [B] ;

DIT que Madame [O] [B] devra s’acquitter de la somme due en procédant, sauf meilleur accord entre les parties, à 24 versements mensuels de 77 euros minimum, et ce avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que, sauf meilleur accord entre les parties, le solde sera versé lors de la dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la totalité de la dette restant à recouvrir deviendra immédiatement et de plein droit exigible à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant l’envoi d’une mise en demeure de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [O] [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection