RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00518 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXGS

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 17 MARS 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] REP/ SARL GERER IMMOBILIER REUNION

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Société LEGAL HOLDINGS

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Maître Eric Pierre POITRASSON de la SAS LEXIPOLIS AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE DE LA REUNION substituée par M^e Florence BENARD, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2025

DÉCISION :

Contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE :

Faisant valoir que la société LEGAL HOLDINGS, propriétaire des lots n°29 et 69 (un cellier et un appartement) au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2], est redevable de charges de copropriété, le [Adresse 11] [Adresse 6] représenté par son syndic Gérer Immobilier Réunion, l’a fait assigner, par un acte de commissaire de Justice du 24 mai 2024, devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation au paiement de la somme de 3267,58 euros correspondant aux charges de copropriété impayées, assorti des intérêts au taux légal, somme à parfaire au jour de l’audience,

— sa condamnation au paiement de la somme de 130 euros au titre des frais de l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 somme à parfaire au jour de l’audience,

— sa condamnation au paiement de la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts ;

— le prononcé de l’exécution provisoire,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été délivrée à personne morale.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2024 puis renvoyée régulièrement à la demande d’au moins une des parties jusqu’au 21 octobre 2024, date à laquelle les parties ont comparu par ministère d’avocat, le demandeur sollicitant le bénéfice de son assignation sur la base d’un décompte actualisé à la somme de 2662,67 euros au titre des charges et 2250 euros au titre de sa demande de dommages-intérêts.

Le défendeur n’a sollicité, selon ses conclusions n°1, que de renvoyer l’examen de la procédure engagée à l’encontre de la société LEGAL HOLDINGS devant l’un quelconque des tribunaux judiciaires du ressort de la cour d’appel de Paris et de réserver les dépens et l’article 700, estimant, sur le fondement de l’article 47, que la présente juridiction est incompétente pour juger du fond puisque la société LEGAL HOLDINGS est une société de participations financières inscrite au tableau de l’ordre des avocats au barreau de Saint-Pierre et exerçant sa profession devant l’ensemble des juridictions du ressort de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion.

Par jugement avant-dire-droit prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2024, le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION a ordonné la réouverture des débats et enjoint la société défenderesse de produire le KBIS de la société LEGAL HOLDINGS et celui de la société LEXIPOLIS, ainsi que le justificatif de l’inscription de la société au barreau de Saint-Denis.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 27 janvier 2025, puis mise en délibéré au 17 mars 2025, chaque partie s’en tenant à ses précédentes conclusions soutenues oralement à l’audience du 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’application de l’article 47 du code de procédure civile et la demande de dépaysement

L’article 47 du code de procédure civile dispose que « lorsqu’un magistrat ou un auxiliaire de justice est partie à un litige qui relève de la compétence d’une juridiction dans le ressort de laquelle celui-ci exerce ses fonctions, le demandeur peut saisir une juridiction située dans un ressort limitrophe. »

En l’espèce, le défendeur est la société de participations financières de profession libérale d’avocat, dont l’objet n’est pas l’exercice de la profession d’avocat, mais la prise de participations et d’intérêts et la gestion de ces participations et intérêts dans les sociétés d’exercice libéral ayant pour objet l’exercice de la profession d’avocat.

Le président de la SPF LEGAL HOLDINGS est M. [J] [B], domicilié à Saint-Pierre, également associé de la société LEXIPOLIS SAS exerçant la profession d’avocat, qui a fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire le 3 avril 2024 par le Tribunal de commerce de SAINT-PIERRE.

Il doit être relevé que si rien n’interdit à une société de participations financières d’être inscrite au barreau d’un tribunal judiciaire, comme l’est la SPF LEGAL HOLDINGS, et ce même si aucun de ses associés ou dirigeant n’est inscrit au tableau de ce barreau, la seule inscription n’emporte pas possibilité pour la société de postuler dans un barreau dans lequel aucun avocat n’est inscrit.

Or en l’espèce, il n’est pas justifié par la société LEGAL HOLDING de ce que l’un de ses associés ou dirigeants, ou l’une des sociétés dans lesquelles elle a une participation est effectivement inscrit au barreau de SAINT-DENIS, de sorte que la société ne peut être considérée, au sens de l’article 47 précité, comme un auxiliaire de justice exerçant dans le ressort du tribunal judiciaire de Saint-Denis.

L’action intentée contre LEGAL HOLDINGS est donc recevable devant la présente juridiction.

Sur la demande en paiement des charges :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, soit dans les deux mois à compter de la notification des décisions faite à la diligence du syndic, notification qui doit elle-même intervenir dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Les notifications et mises en demeure sont valablement faites à la dernière adresse donnée par le copropriétaire qui est tenu par l’article 65 du décret du 17 mars 1967 de notifier au syndic son changement de domicile.

Enfin, l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : "Le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

…."

En conséquence, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, prévus par lettre simple ou par voie électronique sous réserve de l’accord du copropriétaire concerné, par l’article 35-2 du même décret, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit produire, au soutien de sa demande :

— un état récapitulatif de la créance réclamée commençant au point 0 de la dette,

— les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budgets prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels,

— les comptes individuels des copropriétaires débiteurs,

Le syndicat produit à l’appui de sa demande :

le contrat de syndic du 11 avril 2024, signé pour une durée de trois années entre le 11 avril 2024 et le 10 avril 2027 le relevé de propriété foncière établissant que la société LEGAL HOLDINGS est bien propriétaire de lots au sein de la copropriété [Adresse 6] ; un extrait de compte des charges et frais arrêté à la date du16 octobre 2024 faisant état d’un solde de 2662,67 euros correspondant au montant actualisé à l’audienceles procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 22 novembre 2017, 14 novembre 2018, 30 août 2019, 25 février 2021, 20 juin 2022, 24 janvier 2023 et 23 octobre 2023. deux lettres recommandée avec avis de réception adressé le 31 mars 2021 et le 14 septembre 2021 valant mise en demeure.

Compte tenu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, et que la société LEGAL HOLDINGS ne conteste en aucun point, il convient d’arrêter le montant de la créance justifiée par ce dernier à la somme de 2662,67 euros au titre des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires, demeurées impayées par la société LEGAL HOLDINGS, cette somme étant arrêtée au 16 octobre 2024.

En application de l’article 36 du décret n° 37-223, cette somme produit intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure présentée par le syndic au copropriétaire défaillant, soit le 31 mars 2021.

Sur les frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, “par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur “ ;

La société LEGAL HOLDINGS ne conteste pas le montant des frais qui lui sont réclamés à hauteur de 130 euros, elle sera donc condamnée à les payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

Si la carence d’un copropriétaire dans le paiement régulier de ses charges peut causer à l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice autonome indemnisable indépendamment des intérêts moratoires, encore incombe t-il au syndicat des copropriétaires d’établir la preuve de ce préjudice autonome.

En l’espèce, le demandeur, qui ne procède que par voie d’affirmation, en postulant l’existence d’un préjudice sans même indiquer quelle en est la nature ou l’étendue concrète ne peut qu’être débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La société LEGAL HOLDINGS qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

En outre, elle sera également condamnée à payer une somme de 800 euros au [Adresse 11] [Adresse 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de couvrir les frais qu’ont dû exposer les autres copropriétaires pour recouvrer la créance du syndicat suite de la défaillance du défendeur.

Enfin, l’exécution provisoire est applicable de plein droit s’agissant d’une décision rendue en première instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile,

— ÉCARTE la demande de renvoi de l’affaire devant l’une des juridiction du ressort de la cour d’appel de Paris sur le fondement de l’article 47 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la société LEGAL HOLDINGS à payer au [Adresse 11] [Adresse 6], la somme de 2662,67 euros, arrêtée le 16 octobre 2024 outre la somme de 130 euros au titre des frais de recouvrement, ces sommes produisant intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure ;

— REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] ;

— CONDAMNE la société LEGAL HOLDINGS à payer au [Adresse 11] [Adresse 6] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE le surplus des demandes.

— CONDAMNE la société LEGAL HOLDINGS aux dépens.

— RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le 17 mars 2025 par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis, le présent jugement ayant été signé par Valentine MOREL, vice-présidente et Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La Greffière La Vice-présidente