RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00523 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G5MS

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 26 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. PRIEL, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 814 994 331, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [N] [O]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSES

Entreprise MADAME [K] [T], FABRICATION INDUSTRIELLE DE CREPES numéro SIREN 424 646 149

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Eric HAN KWAN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Mme [J] [G] [T]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Eric HAN KWAN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 12 Juin 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 26 Juin 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître RATINAUD délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître HAN KWAN délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte en date du 25 septembre 2018, la SCI Priel a consenti à l’entreprise individuelle Madame [J] [G] [T] un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à Le Guillaume. Madame [J] [G] [T] s’est portée caution solidaire des engagements de l’EI Madame [J] [G] [T]. La durée du bail était fixée six années et le loyer mensuel à 700 €.

L’EI Madame [J] [G] [T] ne réglant pas ses loyers, la SCI Priel lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 mai 2024, en vain.

En l’absence de régularisation de la locataire, la SCI Priel a, par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, fait assigner l’entreprise Madame [J] [G] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de résiliation de bail et d’expulsion.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, la SCI Priel sollicite de voir :

Constater que le commandement de payer et de justifier de l’assurance du local loué est resté infructueux pendant plus d’un mois,Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 25 septembre 2018 consenti par la SCI Priel à Madame [J] [G] [T] pour les locaux sis [Adresse 2], est acquise depuis le 30 juin 2024, Constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date,Ordonner la libération des lieux et la restitution par Madame [J] [G] [T] des clés du local commercial sis [Adresse 2], et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’au départ définitif et de remise des clés,Ordonner, à défaut de libération spontanée et de remise des clés, l’expulsion de Madame [J] [G] [T] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, Condamner solidairement l’entreprise Madame [J] [G] [T] et Madame [J] [G] [T] ès qualité de caution, à titre provisionnel au paiement des sommes suivantes :* 16.812 € relatif aux loyers, accessoires, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, sauf à actualiser à la date d’audience,

* 700 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,

Débouter Madame [J] [G] [T] de toutes ses demandes,Condamner in solidum l’entreprise Madame [J] [G] [T] et Madame [J] [G] [T] à payer somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum l’entreprise Madame [J] [G] [T] et Madame [J] [G] [T] aux entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 29 mai 2024.

La SCI Priel estime régulier le commandement de payer. Madame [T] a reconnu être redevable de la somme de 12.778,38 €, soit 348,23 € au titre de la dette locative du local Pizzeria chez [X], 357,09 € au titre de la dette locative du local Glacier Mille Délices, et 12.073 € au titre du local Fabrication Industrielle de Crêpes. La dette visée dans le commandement de payer du 29 mai 2024 d’un montant de 12.773 € correspond à la dette locative pour le local de fabrication de crêpes, soit 12.073 € augmentée du loyer impayé de 700 € d’avril 2024. Les sommes versées en espèce ont été déduites des loyers. La dette locative ne saurait être valablement contestée.

La résiliation des deux baux intervenue à la demande de Madame [T] et acceptée par la SCI Priel présentait un solde créditeur des deux dépôts de garantie qui ont été déduits de la dette locative de Madame [T]. A la date du 17 juin 2024, la somme restant due était ramenée à 10.311 € pour le local de fabrication de crêpes. De même, la somme de 2.300 € issue de la vente des vitrines de crème glacée a été décomptée.

Par ailleurs, la SCI Priel n’a jamais vendu le matériel de la pizzeria pour la somme de 20.000 € et encaissé le montant de cette vente. Au contraire, Madame [T] s’est totalement reposée sur la SCI Priel pour la vente du matériel. Concernant la vente ratée de son fonds de commerce de glacier en avril 2024, la SCI Priel indique que le bail était résilié depuis le 1er avril 2024. De même, concernant les vitrines, la SCI Priel n’est pas parvenu à trouver un acquéreur et a demandé à Madame [T] de venir les récupérer, ce qu’elle n’a pas fait et qui ont finalement été vendues avec l’accord de Madame [T].

La SCI Priel s’oppose à la demande de remboursement de 20.000 €, les deux vitrines de crème glacé ont été soit récupérées par elle soit vendues avec l’accord de Madame [T]. La SCI Priel estime cette demande infondée.

Enfin, la SCI Priel s’oppose à la demande de délais de paiement, Madame [T] ne justifie pas de sa situation financière et de ses capacités de remboursement. Elle ajoute que Madame [T] est de mauvaise foi ne réglant plus aucun loyer depuis plus d’un an.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2015, l’entreprise Madame [J] [G] [T] et Madame [T] estiment le commandement de payer irrégulier. Ils précisent que Madame [T] est locataire de trois locaux commerciaux appartenant à la SCI Priel. Cette dernière a regroupé le montant de la dette locative des trois baux. Ainsi, Madame [T] a déposé la somme de 1.450 € à Monsieur [O] sans précision sur le bail concerné par ce règlement. Il en est de même de la somme de 600 € déposée le 29 janvier 2024, puis 900 € en février 2024 sans précision. La SCI Priel a ainsi entretenu la confusion sur les dettes locatives des trois baux en indiquant à sa locataire une somme globale. Par ailleurs, ils ajoutent que les bénéfices tirés de la vente du matériel d’un des trois locaux ont été réglés directement à la SCI Priel, venant en compensation de la dette locative cumulée. Le défaut de tenue de comptabilité concernant le paiement des loyers des trois baux empêche les défendeurs de connaître la situation exacte sur le bail objet du présent litige. Ce manque de clarté ne permet pas la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Par ailleurs, la SCI Priel a empêché la vente du matériel du glacier en avril 2024 pour un montant de plus de 20.000 € en changeant le dispositif de fermeture du local et en vidant tout le mobilier appartenant à Madame [T]. La mauvaise foi de la bailleresse l’a privée de la possibilité de régler sa dette locative par le cumul des arriérés locatifs des trois baux sur le seul bail de la fabrication de crêpes.

Subsidiairement, Madame [T] estime son cautionnement impossible, sur le fondement de l’article L526-22 du code de commerce qui introduit la distinction des patrimoines personnel et professionnel de l’entrepreneur individuel à compter du 15 mai 2022. Le demandeur évoque une dette locative à compter de mai 2023, Madame [T] ne peut être tenue au remboursement en qualité de caution sur son patrimoine personnel.

Elle sollicite un délai de paiement, la SCI Priel n’étant pas dans le besoin, ayant récupéré le matériel du glacier évalué à près de 20.000 €.

La SCI Priel a vidé le matériel appartenant à Madame [T], qui aurait û être vendu pour un montant de 20.000 €, sans son accord. Elle sollicite le remboursement de cette somme.

A l’audience du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité du commandement de payer :

Le commandement de payer a été délivré le 29 mai 2024. Un décompte y a été joint, pour un montant de 12.773 €, précisant les mensualités impayés, les taxes d’ordures ménagères portant sur le local de fabrication de crêpes.

La SCI Priel verse une quittance datée du 20 mars 2024 par laquelle Madame [T] reconnaît devoir la somme globale de 12.778,38 €, mars inclus, et décomposé comme suit :

Pizzéria : 348,23 € (TOM 2023)Glacier : 357,09 € (TOM 2023 et 2022)Fabrication crêtes : 12.073 € (loyers impayés + TOM 2023 et 2022)

Le commandement de payer délivré le 29 mai 2024 porte sur les loyers impayés du local de fabrication de crêpes, en ce compris le mois d’avril 2024, soit la somme de 12.773 €.

Madame [T] estime qu’il existe une confusion dans la comptabilité des trois locaux loués à la SCI Priel. Cependant, elle ne verse aucune pièce démontrant que les sommes versées devaient être ventilées sur les trois loyers et notamment sur les loyers de la fabrication de crêpes et alors que la SCI Priel verse une quittance signée par Madame [T] par laquelle celle-ci reconnaît devoir la somme de 12.778,38 €, dont la somme de 12.073 € au titre du local de fabrication de crêpes.

Le commandement de payer fait état d’une somme de 12.773 €, en ce compris le mois d’avril 2024. Dès lors, ce commandement de payer est régulier.

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule « clause résolutoire :

« à défaut du paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’exécution d’une seule condition des conditions du présent bail, sans aucune formalité judiciaire et un mois après un simple commandement de payer rappelant la présente clause résolutoire et resté sans effet durant ce délai, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, et l’expulsion du preneur pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé, sans préjudice de tous dépens et dommages et intérêts, et sans que l’effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles, passé le délai sus-indiqué ».

Suivant acte du commissaire de justice en date du 29 mai 2025, la SCI Priel a vainement fait commandement de payer à l’entreprise Madame [J] [G] [T] la somme de 12.773 € au titre des loyers impayés et charges.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. L’entreprise Madame [J] [G] [T] ne justifie pas avoir réglé l’arriéré des loyers et des charges dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer. Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 30 juin 2024.

L’entreprise Madame [J] [G] [T] est occupante sans droit des locaux depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise. En revanche, l’expulsion étant ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique, une astreinte n’apparaît donc pas nécessaire.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

Sur le principe, l’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l’indemnité d’occupation au-delà de la date de résiliation.

Il ressort des décomptes que l’entreprise Madame [J] [G] [T] reste à devoir la somme de 16.812 € au titre des loyers impayés, accessoires, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 19 mars 2025. Son obligation de payer cette somme n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, l’entreprise Madame [J] [G] [T] sera encore condamnée à verser la somme provisionnelle de 700 € à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’obligation de la caution :

Aux termes des alinéas 1 à 4 de l’article L526-22 du code de commerce, l’entrepreneur individuel est une personne physique qui exerce en son nom propre une ou plusieurs activités professionnelles indépendantes.

Le statut d’entrepreneur individuel n’est pas accessible aux étrangers ressortissants de pays non membres de l’Union européenne, d’un autre État partie à l’Espace économique européen ou de la Confédération suisse ne disposant pas d’un titre de séjour les autorisant à exercer sous ce statut.

Les biens, droits, obligations et sûretés dont il est titulaire et qui sont utiles à son activité ou à ses activités professionnelles indépendantes constituent le patrimoine professionnel de l’entrepreneur individuel. Sous réserve du livre VI du présent code, ce patrimoine ne peut être scindé. Les éléments du patrimoine de l’entrepreneur individuel non compris dans le patrimoine professionnel constituent son patrimoine personnel.

La distinction des patrimoines personnel et professionnel de l’entrepreneur individuel ne l’autorise pas à se porter caution en garantie d’une dette dont il est débiteur principal.

Ces dispositions sont entrées en vigueur le 15 mai 2022. Les dettes locatives de l’entreprise individuelle Madame [J] [G] [T] sont postérieures à la date du 15 mai 2022. Dès lors, compte tenu de la distinction du patrimoine professionnel et du patrimoine personnel de Madame [T], cette dernière ne peut être tenue sur son patrimoine personnel malgré son engagement en qualité de caution. Dès lors, seule l’entreprise individuelle sera condamnée.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 alinéa 1 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’entreprise [J] [G] [T] ne verse aucun élément sur sa situation financière. Elle n’a toujours pas repris le paiement de ses loyers. Sa dette locative s’aggrave mois après mois. Dès lors, des délais de paiement n’aurait comme conséquence que celle d’aggraver sa situation financière. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur le remboursement d’une somme de 20.000 € :

La SCI Priel verse plusieurs échanges de SMS avec Madame [T] portant sur la vente du matériel du glacier. Fin mars, la SCI Priel avait trouvé d’éventuels acquéreurs pour différents matériels du glacier. Elle précisait, par SMS du 2 avril être sur place et attendre Madame [T]. Le 29 avril, la SCI Priel indiquait à Madame [T] que le tarif qu’elle demandait était trop élevé pour trouver un acheteur. Elle lui précisait avoir besoin de libérer les lieux et lui demandait de récupérer son matériel. La SCI Priel lui rappelait à plusieurs reprises de venir récupérer son matériel, en vain. Les vitrines ont été vendues selon un SMS de la SCI Priel le 30 mai, somme décomptée sur la dette locative.

Madame [T] verse une simple attestation d’un éventuel acheteur qui, le 10 avril 2024, n’avait pu voir le matériel en vente, les serrures ayant été remplacées. Pourtant, il suffisait à Madame [T] d’avertir la SCI Priel de ce possible acquéreur et du rendez-vous. De même, il convient de rappeler que la résiliation du bail avait été acceptée par le bailleur à compter du 1er avril 2024. Enfin, Madame [T] ne verse aucune pièce permettant d’établir la valeur des biens litigieux.

Dès lors, Madame [T] sera déboutée de sa demande de remboursement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par l’entreprise Madame [J] [G] [T] qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

DISONS régulier le commandement de payer délivré le 29 mai 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 30 juin 2024,

ORDONNONS l’expulsion de l’entreprise individuelle Madame [J] [G] [T] et de tous occupants de son chef ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter d’un commandement de quitter les lieux,

DISONS n’y avoir lieu à prononcer une mesure d’astreinte,

CONDAMNONS l’entreprise individuelle Madame [J] [G] [T] à titre provisionnel à payer à la SCI Priel la somme de 16.812 € au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2025,

CONDAMNONS l’entreprise individuelle Madame [J] [G] [T] à titre provisionnel à payer la somme de 700 € à la SCI Priel, au titre de l’indemnité d’occupation, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,

DEBOUTONS la SCI Priel de sa demande tendant à voir condamner solidairement Madame [J] [G] [T] ès qualité de caution au paiement des sommes dues par l’entreprise individuelle Madame [J] [G] [T],

DEBOUTONS l’entreprise individuelle Madame [J] [G] [T] de sa demande de délais de paiement,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

CONDAMNONS l’entreprise individuelle Madame [J] [G] [T] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer,

CONDAMNONS l’entreprise individuelle Madame [J] [G] [T] à payer à la SCI Priel la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE