TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/01255 – N° Portalis DB2G-W-B7H-II6C

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 04 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [D] [B], née le 03 Décembre 1979 à [Localité 7] (68), demeurant [Adresse 2]

Monsieur [V] [S], né le 09 Janvier 1977 à [Localité 7] (68), demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

SCI CVA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par Maître Alexandre TABAK de la SELARL ALEXANDRE TABAK AVOCAT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 04 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon contrat de bail à usage d’habitation du 18 mars 2021, la SCI CVA a donné à bail à Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] un logement sis [Adresse 1]. Le loyer est de 1 300 euros par mois.

Un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer, soit 1 300 euros, a été versé par les locataires.

Suite à congé délivré par les locataires le 28 juin 2022 et prenant effet le 1er octobre 2022, un état des lieux devait se réaliser le 2 octobre 2022.

Par LRAR du 10 octobre 2022 adressée à la SCI CVA, Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] soulignent que, suite à l’état des lieux du 2 octobre 2022, aucune des remarques notées sur des feuilles volantes par la SCI CVA n’a fait l’objet d’une transmission à Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S], et donc de signature de leur part.

Par courrier du 28 octobre 2022, la SCI CVA a réclamé à Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] la somme de 1 706,02 euros, après déduction du dépôt de garantie de 1 300 euros, correspondant à la régularisation des charges et à des travaux pour un montant de 2 936,02 euros (75 euros pour un clavier à codes et 2 861,02 euros pour le remplacement de la porte vitrée).

Par acte introductif d’instance reçu au greffe le 24 mai 2023, Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] ont attrait la SCI CVA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse.

Une première audience s’est tenue le 26 octobre 2023 et, après cinq renvois, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience, Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S], représentés par leur conseil, ont repris oralement leurs conclusions du 25 novembre 2024 dans lesquelles ils demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner la SCI CVA à payer à Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] la somme de 1 229,28 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2022,

— condamner la SCI CVA à payer à Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] un montant de 780 euros en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

— débouter la SCI CVA de toutes ses conclusions,

— condamner la SCI CVA à payer à Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La SCI CVA, représentée par son conseil, a repris oralement ses conclusions du 28 février 2025 dans lesquelles elle demande de :

— débouter Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] à lui payer la somme de 1 636,02 euros au titre des réparations locatives avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

— condamner solidairement Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] à lui payer la somme de 70,72 euros au titre des charges locatives de l’année 2022, avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir.

— condamner solidairement Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et la demande reconventionnelle de paiement des réparations locatives et des charges

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’un dépôt de garantie de 1 300 euros a été versé lors de la prise de bail par Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S].

Le bailleur invoque l’existence de dégradations locatives pour justifier la retenue intégrale du dépôt de garantie et formule, à titre reconventionnel, des demandes en paiement au titre desdites dégradations et des charges locatives au titre de l’année 2022.

— Sur les réparations et dégradations locatives :

En application des dispositions combinées des articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf à prouver qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur de ses obligations. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de manquements du locataire à ses obligations résulte normalement de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut par commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente.

En la cause, le bailleur verse aux débats un état des lieux d’entrée dressé le 29 mai 2021 et signé par le bailleur et les locataires Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S], ainsi que l’état des lieux de sortie dressé le 2 octobre 2022 signé uniquement par le bailleur.

Le bailleur verse ensuite un compte de sortie adressé par courrier du 28 octobre 2022 à Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] suivant lequel ces derniers restent redevables de la somme de 1706,02 euros au titre des dégradations locatives constatées (2 936,02 euros) et des charges au titre de l’année 2022 eau et taxes ménagères (70,72 euros), après déduction du montant du dépôt de garantie.

Le bailleur verse encore des devis pour justifier des montants réclamés, étant rappelé que l’indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait des dégradations locatives n’est pas subordonnée à la production de factures de réparation.

Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] contestent les modalités d’établissement de l’état des lieux de sortie, celui-ci n’ayant pas été dressé de manière contradictoire, dès lors qu’il ne leur a jamais été communiqué et qu’ils ne l’ont pas signé.

Or, en application des dispositions précitées, si l’état des lieux de sortie ne pouvait être établi amiablement et contradictoirement entre les parties, il appartenait au bailleur de mandater un commissaire de justice aux fins de procéder à l’état des lieux de sortie.

Dès lors, le document produit par le bailleur au titre de l’état des lieux de sortie n’a pas été dressé conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, la preuve des dégradations peut être apportée par tout moyen et il incombe alors au bailleur de prouver que les dégradations ont eu lieu pendant la jouissance du locataire.

Il est constant que Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] ont quitté les lieux le 1er octobre 2022.

Le bailleur soutient que les locataires étaient présents lors de l’état des lieux de sortie, ce qui n’est pas discuté par Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] qui reconnaissent dans leurs conclusions qu’un état des lieux de sortie a été fait en leur présence et en la présence du bailleur mais évoquent n’avoir pas reçu l’acte et les commentaires intégrés pour pouvoir porter leurs propres remarques et annotations.

En revanche, s’il ressort des pièces du dossier et des débats que l’état des lieux de sortie a été établi en présence du bailleur et des locataires, il n’est pas démontré que les parties se sont mises d’accord sur son contenu. Dès lors, les commentaires intégrés à l’état des lieux de sortie, non signé par les locataires, ne présentent pas un caractère contradictoire et ne peuvent donc être considérés comme probants.

Ainsi, une comparaison sera effectuée entre l’état des lieux d’entrée du 29 mai 2021 et l’état des lieux d’entrée dans le même logement signé le 1er octobre 2022 par la SCI CVA et Madame [Y] [A] et Monsieur [L] [O], nouveaux locataires. Il ressort l’indication “Porte fenêtre griffée et verre de la porte fenêtre rayé + joint dégradé”. La mention “Porte vitrée griffée” figure également sur l’état des lieux de sortie signé le 2 octobre 2022, mais uniquement par le bailleur et non Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S].

Ainsi, il est justifié de faire supporter aux locataire sortants, Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] le coût de changement de la porte vitrée pour une somme de 2 500 euros.

Par contre, faute d’élément probant relatif au clavier à codes, la somme de 75 euros réclamée par le bailleur pour son remplacement ne peut être mise à la charge de Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S].

Ainsi, une retenue sur le dépôt de garantie était justifiée au titre des dégradations locatives, plus précisément le remplacement de la porte vitrée.

— Sur les charges au titre de l’année 2022 (eau et taxes ménagères) :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

L’article 23 de cette même loi dispose que :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel”.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, le bailleur réclame la somme de 70,72 euros au titre des charges de l’année 2022 (eau et taxes ménagères), somme non contestée par Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S].

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] à payer ladite somme.

La retenue du dépôt de garantie de 1 300 euros étant justifiée par le montant des réparations locatives s’élevant à 2 500 euros pour le changment de la porte vitrée et la somme de 70,72 pour les charges au titre de l’année 2022, il y a lieu de rejeter l’ensemble des demandes de Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] et des les condamner à payer à la SCI CVA la somme 1 200 euros (2 500 – 1 300) au titre des réparations locatives avec intérêts de droit à compter du présent jugement, et la somme de 70,72 euros au titre des charges locatives de l’année 2022 avec intérêts de droit à compter du présent jugement.

II. Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] sont condamnés aux dépens.

Partie perdante, la demande de Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée et ils sont condamnés à payer à la SCI CVA la somme de 800 euros au titre dudit article.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] à payer à la SCI CVA la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre des réparations locatives avec intérêts de droit à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] à payer à la SCI CVA la somme de 70,72 euros (soixante-dix euros et soixante-douze centimes) au titre des charges locatives de l’année 2022 avec intérêts de droit à compter du présent jugement ;

REJETTE l’ensemble des demandes de Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] ;

CONDAMNE Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [D] [B] et Monsieur [V] [S] à payer à la SCI CVA la somme de 800 euros (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 04 décembre 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,