RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00553 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G6DF

NAC : 62B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 19 Juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [L] [I] épouse [C],

[Adresse 1]

[Adresse 15]

[Localité 7] (REUNION)

Rep/assistant : Maître Amina GARNAULT de la SELAS AMINA GARNAULT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A. [Adresse 20] inscrite au RCS de [Localité 18] sous le numero B 310 895 172 -

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 05 Juin 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 19 Juin 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître GARNAULT et Maître HOARAU délivrée le :

Copie certifiée conforme au service expertise délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Suivant donation en date du 15 avril 2013, Madame [L] [I] épouse [C] est propriétaire d’une maison située [Adresse 2] à [Localité 19], terrain cadastré section [Cadastre 11].

La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) a déposé un permis de construire accordé par la mairie de [Localité 19] le 3 août 2022 sur le terrain jouxtant celui de Madame [C] pour la construction d’un complexe immobilier de 31 logements sociaux, un local commercial d’une surface sur plancher de 1.959 m² et d’une hauteur de 16 mètres. Les travaux ont débuté, occasionnant d’importantes nuisances visuelles, olfactives, auditives.

En l’absence de référé préventif et en raison de désordres liés à cette construction, Madame [C] a, par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, fait assigner la SHLMR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins d’expertise.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2025, elle sollicite de voir :

Déclarer recevables les demandes d’expertise de Madame [C],

Dire que Madame [C] justifie d’un motif légitime conformément aux dispositions de l’article 145 du code de procédure civile,

En conséquence

Ordonner une mesure d’expertise judiciaire du bien de Madame [C] situé [Adresse 1] à [Localité 19] (parcelle cadastrée AW [Cadastre 3]) et du chantier de la SHLMR dite opération « La Réserve de [Localité 16] » sur la parcelle cadastrée AW [Cadastre 4] à l’angle de la [Adresse 17] et du [Adresse 13],

Pour ce faire,

Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

*se rendre sur la parcelle de Madame [C] cadastrée AW [Cadastre 3] et la parcelle d’assiette du projet cadastrée AW [Cadastre 4], situées à [Localité 19] et visiter les lieux sans aucune forme de restriction,

*se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, et plus particulièrement les plans et descriptifs de la construction envisagée tant en infrastructure qu’en superstructure,

* convoquer et entendre toutes les parties et intervenants,

* recenser l’ensemble des nuisances, dommages matériels et autres désagréments allégués, établir leur origine,

* décrire l’ensemble des nuisances, désordres et dommages recensés,

* préciser leur importance et leurs effets à plus ou moins long terme pour Madame [C],

* dire si les travaux de la SHLMR ont provoqué une fragilisation du terrain et de la maison de Madame [C] notamment en raison d’un phénomène de décompression des sols,

* constater et recenser les éventuelles infractions de la construction au permis de construire tel qu’accordé par la mairie de la commune de [Localité 19] par arrêté n°PC97441522A0120 du 3 août 2022,

* préciser si les mesures conservatoires doivent être prises pour la préservation des biens et la sécurité des personnes,

* chiffrer tous les postes de préjudice de Madame [C] et notamment les préjudices de jouissance subis depuis le démarrage des travaux, les préjudices de jouissance à venir, les préjudices d’ordre matériel, la dépréciation du bien, le coût des investissements et aménagements rendus nécessaires compte tenu de la perte d’intimité et de la perte d’ensoleillement,

* inviter les parties et intervenants à présenter dans le délai d’un mois leurs observations avant l’établissement du rapport définitif d’expertise,

* faire toutes autres constatations nécessaires s’il y a lieu, enregistrer les observations de tout intéressé et annexer à son rapport les documents utiles,

* dire si la SHLMR a pris toutes les dispositions nécessaires avant et pendant les travaux de construction, afin d’éviter la survenance des désordres et nuisances constatées,

* dire si la survenance des désordres et nuisances constatés présente un caractère fautif de la part de la SHLMR,

* donner plus généralement tous éléments permettant au juge du fond, le cas échéant, de trancher les responsabilités, les dédommagements susceptibles d’être fixés : responsabilité, parts d’imputabilité,

Dire que l’expert, s’il constate la conciliation des parties, en fera communication au magistrat qui lui a confié la mission,

Indiquer le délai dans lequel, sauf prorogation dûment sollicitée en temps utile auprès du juge, l’expert devra déposer son rapport,

Dire et juger que les frais d’expertise seront supportés par la SHLMR, cette dernière n’ayant pas procédé à une procédure de référé préventif avant le démarrage des travaux,

Condamner la SHLMR à payer à Madame [C] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Madame [C] estime avoir un intérêt à faire prononcer cette mesure compte tenu des nuisances qu’elle subies depuis le démarrage des travaux. Elle verse un constat de commissaire de justice qui démontre la présence d’une grue à moins de deux mètres de la limite séparative des deux fonds. La présence d’un groupe électrogène génère un bruit et une odeur insupportables. Madame [C] ajoute utiliser un appareil auditif qui dysfonctionne en raison des travaux au point de le rendre inutilisable. Les ouvriers ont une vue directe sur leur piscine. Des déchets et résidus sont régulièrement projetés sur leur parcelle. Une poussière noire se forme au fond de la piscine et le sol de la terrasse l’obligeant à investir dans du matériel spécifique pour y remédier. Les engins de travaux ont encore sectionné un câble électrique alimentant la maison de Madame [C] les privant d’électricité une journée entière. Des fissures du mur de soutènement ont été provoquées par les travaux et le mur situé en limite de propriété a été fragilisé. Madame [C] ajoute encore que son bien sera dévalorisé, avec une perte de l’ordre de 50.000 €, une perte d’intimité de la terrasse et une perte d’ensoleillement l’obligeant à investir dans une nouvelle installation de panneaux photovoltaïques et d’un système de chauffage pour la piscine.

Elle ajoute que sa demande est recevable s’agissant d’un référé expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. La procédure n’est pas contentieuse et ne vise qu’à se constituer des preuves et à recueillir des analyses techniques d’un expert préalablement à une éventuelle action en indemnisation. La demande d’expertise n’entre pas dans les cas énoncés à l’article 750-1 prévoyant la nécessité d’une tentative de conciliation ou de médiation ou de procédure participative préalable à la demande en justice.

Madame [C] et sa famille subissent de nombreux désagréments liés aux travaux menés par la SHLMR. Ces éléments sont de nature à engager la responsabilité de la SHLMR au titre des troubles de voisinage mais encore au visa de l’article 1240 du code civil. La dépréciation du bien est indemnisable. Des balcons-terrasses vont donner directement sur sa propriété et Madame [C] sera contrainte d’édifier une couverture de sa terrasse pour se protéger des vues droites et directes. La hauteur de 16 mètres et la proximité immédiate de l’immeuble vont nécessairement avoir un impact sur l’ensoleillement du bien de Madame [C].

Madame [C] a bien un motif légitime à solliciter une expertise en raison des préjudices qu’elle subis, nuisances olfactives, sonores et visuelles, mais encore compte tenu des fissures de son logement. L’intervention d’un expert permettra d’établir l’origine des fissures mais encore l’ampleur des troubles et éventuelles infractions causés par la SHLMR. Elle ajoute que la SHLMR n’a pas cru utile de recourir à un référé préventif avant le début des travaux ce qui est invraisemblable compte tenu de l’ampleur du chantier et des risques encourus pour les voisins proches.

Elle sollicite la condamnation de la SHLMR à lui verser la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles.

La SHLMR s’oppose à cette demande. Elle estime la demande d’expertise irrecevable en l’absence de conciliation préalable conformément à l’article 750-1 du code de procédure civile. Par ailleurs, la demande d’expertise suppose l’existence d’un motif légitime qui n’est pas démontré. Les pièces versées pourraient permettre éventuellement de saisir le juge du fond en matière de trouble anormal de voisinage. Un expert technique ne peut avoir pour mission de dire le droit et en particulier de dire si les troubles de voisinage liés au chantier par nature sont anormaux ce qui relève d’une analyse juridique. Enfin, la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile n’est pas fondée en matière de référé expertise. Elle ajoute que les travaux sont faits avec un maximum de précaution pour gêner le moins possible l’environnement immédiat et les désagréments d’un chantier relève d’un trouble normal de voisinage en zone urbaine. Le projet respecte les distances des vues, obliques et droites, et la façade Est de l’immeuble donnant sur la parcelle AW [Cadastre 3] ne comporte pas de balcon mais des coursives et des fenêtres de chambres.

A l’audience du 5 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose : « En application de l’article 4 de la loi no 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1o Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord;

2o Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision;

3o Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites;

4o Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation;

5o Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

La demande de Madame [C] porte non pas sur un trouble de voisinage mais sur une demande d’expertise in futurum. Il appartiendra par la suite à Madame [C] de déterminer éventuellement le fondement de ses demandes en justice, qui pourront porter soit sur un trouble anormal de voisinage soit sur l’article 1240 du code civil. En l’état, aucun chiffrage d’éventuels préjudices n’est formulé et l’objet de l’expertise est de déterminer les éventuelles responsabilités encourues. En conséquence, la demande de Madame [C] est recevable.

Sur l’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

La mise en œuvre de ce texte ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige et n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées.

1Le demandeur à la mesure n’est pas tenu de démontrer l’existence de faits qu’il invoque puisque cette mesure est justement destinée à les établir. Il doit simplement justifier d’éléments rendant crédibles ses allégations.

En l’espèce, la SHLMR a entamé la construction d’un complexe immobilier de 31 logements sociaux et un local commercial d’une surface sur plancher de 1.959 m² et d’une hauteur de 16 mètres.

La SHLMR n’a fait procéder à aucune demande de référé préventif dans le cadre de la construction de ce bâtiment. Pourtant, la construction d’un tel immeuble suppose des risques pour les constructions immédiatement voisines du projet. Cette absence de précaution est particulièrement curieux pour une société qui devrait être rompue aux pratiques en matière de constructions immobilières.

Madame [C] a versé un procès-verbal de commissaire de justice qui démontre la proximité du projet de la parcelle de Madame [C]. Une grue est implantée à moins de deux mètres. Le commissaire de justice a noté une fissure près de l’escalier d’accès à la piscine, la présence de poussière noire au fond de la piscine, une dalle au sol fissurée sur toute la largeur, des fissures du mur de soutènement. Le commissaire de justice note encore la présence d’odeur d’hydrocarbure, des nuisances sonores obligeant à hausser le ton pour s’entendre, la pose par Madame [C] de toiles pour protéger la terrasse de la poussière et d’une certaine intimité. Par ailleurs, la SHLMR a dû procéder à des décaissements pouvant être à l’origine des fissures.

Dès lors, ces derniers ont bien un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d’expertise qui permettra d’améliorer la situation probatoire des parties au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Sur la mission, il conviendra de préciser que l’expert devra vérifier que la construction est bien conforme au permis de construire délivré par la mairie de [Localité 19].

Sur les mesures de fin de décision :

Enfin, en l’état des éléments du litige et s’agissant d’une mesure probatoire précontentieuse ordonnée dans l’intérêt de Madame [C], les dépens seront laissés à sa charge. Il conviendra de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservées,

Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire et désignons

Monsieur [Z] [G]

[Adresse 6]

0262 13 38 99 / 0692 45 00 17 – [Courriel 14]

lequel aura pour mission de :

— se rendre sur la parcelle de Madame [C] cadastrée [Cadastre 9] et la parcelle d’assiette du projet cadastrée [Cadastre 10], situées à [Localité 19] et visiter les lieux sans aucune forme de restriction,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, et plus particulièrement les plans et descriptifs de la construction envisagée tant en infrastructure qu’en superstructure,

— convoquer et entendre toutes les parties et intervenants,

— recenser l’ensemble des nuisances, dommages matériels et autres désagréments allégués, établir leur origine,

— décrire l’ensemble des nuisances, désordres et dommages recensés,

— préciser leur importance et leurs effets à plus ou moins long terme pour Madame [C],

— dire si les travaux de la SHLMR ont provoqué une fragilisation du terrain et de la maison de Madame [C] notamment en raison d’un phénomène de décompression des sols,

— vérifier que la construction est conforme au permis de construire délivré par la mairie de la commune de [Localité 19] par arrêté n°PC97441522A0120 du 3 août 2022,

— préciser si les mesures conservatoires doivent être prises pour la préservation des biens et la sécurité des personnes,

— chiffrer tous les postes de préjudice de Madame [C] et notamment les préjudices de jouissance subis depuis le démarrage des travaux, les préjudices de jouissance à venir, les préjudices d’ordre matériel, la dépréciation du bien, le coût des investissements et aménagements rendus nécessaires compte tenu de la perte d’intimité et de la perte d’ensoleillement,

— inviter les parties et intervenants à présenter dans le délai d’un mois leurs observations avant l’établissement du rapport définitif d’expertise,

— faire toutes autres constatations nécessaires s’il y a lieu, enregistrer les observations de tout intéressé et annexer à son rapport les documents utiles,

— dire si la SHLMR a pris toutes les dispositions nécessaires avant et pendant les travaux de construction, afin d’éviter la survenance des désordres et nuisances constatées,

— dire si la survenance des désordres et nuisances constatés présente un caractère fautif de la part de la SHLMR,

— donner plus généralement tous éléments permettant au juge du fond, le cas échéant, de trancher les responsabilités, les dédommagements susceptibles d’être fixés : responsabilité, parts d’imputabilité,

Disons que :

l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès leur saisine,

en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,

l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,

l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

l’expert devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé, aux personnes les ayant fournis,

l’expert ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet et en cas d’accord partiel, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord,

l’expert remettra un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission, et les invitera à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de trente jours et le déposera au greffe du tribunal dans le délai de QUATRE MOIS, à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée),

l’expert devra répondre à ces observations dans son rapport définitif en les motivant et le déposer avec sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties.

Rappelons que l’expert doit notifier aux seules parties sa demande d’observations, et laisser aux parties un délai suffisant de l’ordre d’un mois pour formuler des observations ou réclamations conformément à l’article 276 du code de procédure civile,

Disons que Madame [C] devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recette de ce Tribunal une consignation de 3.000 €, à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 1er septembre 2025,

Disons que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au magistrat chargé du contrôle des expertises et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant au besoin, la consignation d’une provision complémentaire,

Rappelons qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile,

Laissons les dépens à la charge de Madame [C],

Disons n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT