TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/08177 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XQF4

JUGEMENT

DU : 26 Mai 2025

Société PARTENORD HABITAT

C/

[F] [D]

[X] [U] épouse [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Représentant : M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [D], demeurant [Adresse 2]

Mme [X] [U] épouse [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Lamia BABA, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/8177 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 11 février 2019, Partenord Habitat, propriétaire, d’une part, M. [F] [D] et Mme [X] [U], son épouse, accédants, d’autre part, ont conclu un contrat de location-accession portant sur un appartement compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 7], constituant le lot 52, [Adresse 5], et sur un emplacement de stationnement en sous-sol, lot 109, moyennant le prix de vente de 175 700 euros TTC.

Le contrat prévoyait le transfert de la jouissance de l’immeuble aux accédants à l’issue d’une période maximum de deux ans à compter de la remise des clés et le paiement d’une redevance mensuelle de 806 euros. Il stipulait également un prix payable pour partie moyennant la souscription d’un prêt.

A ce titre, il a été mentionné que si l’accédant levait l’option, il paierait la totalité du solde de ce prix avec l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des articles L312-1 et suivants du code de la consommation, de sorte que le transfert de propriété était subordonné à la condition suspensive d’obtention du ou de ces prêts qui en assuraient le financement.

Un état des lieux d’entrée était établi contradictoirement entre les parties le 7 mars 2019.

Par lettre recommandée du 22 janvier 2021, Partenord Habitat a interrogé les époux [D] sur leur intention de lever l’option, rappelant que le terme du contrat était fixé au 7 mars 2021.

Par courriel du 1er février 2021, M. et Mme [D] ont sollicité la prolongation du contrat de location accession et, dans le même temps, ont signalé la présence de moisissure dans l’appartement depuis octobre 2020.

Par courrier du 8 février 2021, Partenord Habitat a proposé au couple de signer un avenant afin de prolonger la période de location accession pour une année supplémentaire.

Par courrier recommandé du 15 août 2021, M. et Mme [D] ont sollicité la résiliation du contrat avec effet au 15 septembre 2021, date de leur départ des lieux, invoquant des désordres d’humidité persistants.

Le 16 septembre 2021, les parties ont dressé un état des lieux de sortie amiable et contradictoire.

Par courrier recommandé avec avis de réception signé le 9 novembre 2021, Partenord Habitat a mis en demeure les époux [D] de lui régler la somme de 3 165,18 euros correspondant aux loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 31 août 2023, Partenord Habitat a fait assigner M. et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au visa de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 régissant la location-accession, leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 3 425,37 euros au titre des redevances dues à la date du 18 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, et la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à l’audience du 7 décembre 2023, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois successifs, à la demande de l’une au moins des parties.

A l’audience 7 octobre 2024, les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 3 mars 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil respectif, se sont expressément référées à leurs conclusions déposées et visées par le greffier à l’audience.

Aux termes de ses écritures, Partenord Habitat demande au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner solidairement M. et Mme [D] à lui payer la somme de 3 425,37 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation dues à la date du 18 mai 2023, assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,juger que le contrat de location-accession est résilié depuis le 7 mars 2021 et que M. et Mme [D] sont devenus occupants sans droit titre à compter de cette date,les débouter, en conséquence, de leurs demandes ;A titre subsidiaire,

RG : 23/8177 PAGE

juger que les manquements allégués ne sont ni établis ni suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat aux torts de Partenord Habitat,A titre infiniment subsidiaire,

débouter M. et Mme [D] de leurs demandes pécuniaires,

condamner solidairement M. et Mme [D] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais d’assignation,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que le contrat s’est trouvé résilié le 7 mars 2021, faute pour les locataires-accédants d’avoir levé l’option d’achat, conformément aux stipulations du contrat et à l’article 9 de la loi du 12 juillet 1984 ; que les sommes versées au titre de la fraction de la redevance imputable sur le prix de l’immeuble ont été remboursées aux défendeurs le 7 octobre 2021 à hauteur de 303,39 euros, conformément aux prescriptions des articles 10 de la loi du 12 juillet 1984 et 8 du contrat ; que ces derniers ont continué à occuper le logement malgré la résiliation du contrat, sans régler d’indemnités d’occupations, occasionnant une dette de 3 245,37 euros au 18 mai 2023, non soldée en dépit des relances.

Sur l’imputabilité de la résiliation du contrat de location-accession, il soutient que les époux [D] ne peuvent justifier l’absence de levée de l’option par l’état du logement alors même qu’ils avaient sollicité une prolongation de la période de location-accession, en raison de leur situation financière, et qu’ils n’ont pas régularisé l’avenant proposé à cette fin.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le juge estime que l’absence de levée d’option dans le délai et l’absence de signature d’un avenant est sans incidence sur la prolongation du contrat de location-accession, il considère que les éléments apportés par les défendeurs ne sont ni établis ni suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat à ses torts. Il expose, à ce titre, que les désordres mentionnés dans l’état des lieux d’entrée étaient minimes et ont été résolus (traces de doigts et légères finitions) et précise que M. et Mme [D] n’apportent pas la preuve de désordres survenus postérieurement à leur entrée dans le logement. Il souligne qu’il n’y a plus eu de réclamation jusque début 2021 date à laquelle les locataires ont signalé un problème d’humidité qui a été réglé rapidement. Il précise que les traces d’humidité, localisées au niveau du pourtour des menuiseries, ne justifient pas une résiliation du contrat. Il ajoute que l’état des lieux de sortie confirme que M. et Mme [D] ont toujours pu jouir pleinement de leur logement. Enfin, il réplique que l’article de presse relatif à la démolition d‘immeubles neufs, versé par les défendeurs, ne concerne pas la résidence objet du litige et est sans incidence sur la présente procédure.

Il soutient, en conséquence, que les époux [D] ne peuvent se prévaloir d’un préjudice moral résultant de la résiliation du contrat imputable au vendeur, à défaut d’une telle résiliation. A titre subsidiaire, il considère que la jurisprudence citée par les défendeurs est sans commune mesure avec le cas d’espèce s’agissant de simples traces non nettoyées à l’entrée dans les lieux et de finitions qui ont été terminées ainsi que de problèmes d’humidité apparus deux ans après la prise de possession des lieux et auxquels il a été rapidement remédié. Il rappelle que le refus des locataires-accédants de lever l’option a été motivé par des considérations financières. Il soutient, ensuite, que le préjudice de jouissance n’est justifié ni dans son principe ni dans son montant. Il estime, enfin, que les époux [D] ne sont pas fondés à réclamer le remboursement du prix exposé pour la cuisine équipée installée dans le logement alors qu’ils l’ont démontée et récupérée à leur sortie des lieux, comme en atteste l’état des lieux de sortie.

Aux termes de leurs écritures, M. et Mme [D] demandent au juge de :

— A titre principal, juger que la résiliation du contrat litigieux est imputable à Partenord Habitat compte tenu du manquement à ses obligations d’équipement, de finition et d’achèvement, et à titre subsidiaire, juger que la résiliation du contrat litigieux est imputable à Partenord Habitat compte tenu du manquement à son obligation de réparation lui incombant ;

En conséquence,

condamner Partenord Habitat à leur verser les sommes suivantes :5 250 euros au titre du préjudice moral constitué par la perte de chance de devenir propriétaire résultant de la résiliation du contrat imputable au vendeur,6 567 euros au titre du préjudice de jouissance,5 420 euros au titre du préjudice matériel,ordonner la compensation des obligations pécuniaires en présence à due concurrence conformément aux dispositions des articles 1347 et 1347-1 du code civil ;

A titre infiniment subsidiaire,

leur accorder les plus larges délais de paiement conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil ;

En tout état de cause,

débouter Partenord Habitat de l’ensemble de ses demandes,condamner Partenord Habitat à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils se fondent sur les dispositions des articles 1224 du code civil, R 261-1 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation et de la clause 7.7.2.2 du contrat litigieux, pour considérer que la résiliation du contrat litigieux est imputable à Partenord Habitat compte tenu des défauts d’équipement, de finition et d’achèvement du logement présents dès l’entrée dans les lieux et qui, non pris en charge par Partenord Habitat, ont conduit à l’apparition d’humidité, de condensation et de moisissures dans l’appartement. Ils précisent que l’état des lieux d’entrée mentionne des bouches d’extraction de la VMC manquantes, des menuiseries extérieures défaillantes au niveau des bardages et des joints d’étanchéité. Ils ajoutent que la temporalité entre la livraison du bien neuf et l’apparition des premiers signes d’humidité témoigne des défauts constatés. Ils exposent qu’ils ont informé Partenord Habitat, par courrier en date du 15 août 2021, qu’ils résiliaient le contrat puisque dans ces conditions ils ne pouvaient envisager de lever l’option pour acquérir la propriété de l’immeuble, et ce même après prolongation de la période de jouissance.

En réponse à Partenord Habitat, ils soulignent qu’ils ont, dès le 10 avril 2019, soit seulement un mois après l’entrée dans les lieux, adressé un recommandé à Partenord Habitat contenant la liste des désordres qu’ils avaient pu constater dans le cadre de leur occupation quotidienne du logement ; qu’aucune intervention dans le logement n’a été réalisée pour remédier à la problématique d’humidité, imputable par nature au vendeur ; que compte tenu de la prolifération des traces de moisissures dans le logement, il ne leur était pas envisageable d’acheter ledit logement au terme des deux années de jouissance ni de signer un avenant pour une durée supplémentaire de jouissance ; que la résiliation n’est aucunement justifiée par des raisons financières.

M. et Mme [D] considèrent avoir subi un préjudice moral résultant de la résiliation du contrat de location-accession eu égard aux manquements de Partenord Habitat à ses obligations d’équipement, de finition et d’achèvement et constitué par la perte de chance de devenir propriétaires. Ils en déduisent, sur le fondement de l’article 13 alinéa 1er de la loi du 12 juillet 1984 et de la clause 11.7.1.1 de l’acte notarié du 11 février 2019, que Partenord Habitat doit être condamné à leur verser une indemnité équivalente à 3% de 175 000 euros.

Ils estiment encore avoir subi un préjudice de jouissance tiré des désordres d’humidité ayant rendu le logement proche de l’insalubrité. Ils soutiennent que les désordres ont été constatés dans le séjour, la cuisine et les chambres, soit dans la qualité totalité du logement ; qu’ils ont informé Partenord Habitat des difficultés en octobre 2020, soit une période de trouble de jouissance de 11 mois. En considération de ces éléments et de la « fraction B » de la redevance qui a déjà fait l’objet d’un remboursement, ils déterminent le montant de l’indemnité due comme suit : (¾ x 796) x 11.

Ils soutiennent enfin que Partenord Habitat doit les indemniser du préjudice matériel subi, résultant de leur investissement consistant en l’achat d’une cuisine équipée pour le logement effectué dans la perspective de l’acquisition du bien au terme de la période de jouissance. Ils précisent qu’ils ont fait démonter la cuisine, à la demande de Partenord Habitat, et l’ont revendue pour un prix particulièrement résiduel.

Ils considèrent que ces indemnités doivent se compenser avec la somme à laquelle ils sont tenus au titre des redevances à la date du 18 mai 2023.

A titre subsidiaire, M. et Mme [D] font valoir que Partenord Habitat a manqué à son obligation de réparation lui incombant au sens de l’article 29 alinéa 2 de la loi du 12 juillet 1984, et que son inaction justifie la résiliation du contrat de location-accession à ses torts. Ils considèrent en effet que les désordres relatifs à la présence d’humidité, de condensation et de moisissure nécessitent des réparations relatives aux éléments assurant le clos, le couvert et l’étanchéité. Ils en déduisent que Partenord Habitat est tenu de réparer leurs préjudices (moral, de jouissance et matériel) dans les mêmes proportions que précédemment établis et que ces indemnités entrent en compensation avec les sommes dues au titre des redevances.

A titre infiniment subsidiaire, ils font valoir qu’ils sont dans l’incapacité financière de s’acquitter de la somme due au titre des redevances, au regard de leurs ressources et charges qu’ils détaillent, et que leur situation justifie que leur soient accordés les plus larges délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

DISCUSSION

Sur la loi applicable :

Le contrat conclu entre Partenord Habitat d’une part et M. et Mme [D] d’autre part, relève du régime particulier de la location-accession définie par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984.

Cette circonstance n’est pas contestée par les parties.

Sur l’imputabilité de la résiliation du contrat de location-accession :

Partenord Habitat considère que le contrat a pris fin à l’expiration de la période de jouissance, les locataires-accédants n’ayant ni levé l’option d’achat ni signé un avenant afin que soit prolongée la période de jouissance.

A l’inverse, les époux [D] considèrent que la résiliation du contrat de location-accession est imputable à Partenord Habitat qui a manqué à ses obligations de bailleur-vendeur.

Dans la mesure où cette considération de fin de contrat a une incidence sur l’ensemble des demandes formulées par les parties, elle sera envisagée à titre liminaire.

Partenord Habitat verse aux débats le contrat de location-accession consenti à M. et Mme [D] par acte notarié en date du 11 février 2019.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de la clause 11.1 du contrat de location-accession litigieux, l’intégralité des droits conférés à l’accédant par le présent contrat et notamment le droit de jouissance et le droit au transfert de propriété sont indivisibles et, en conséquence, la résiliation du présent contrat, ainsi que le non-exercice par l’accédant de l’option, dans le délai prévu à cet effet, entrainent la perte immédiate du droit de jouissance convenu et l’absence de droit pour l’accédant au maintien dans les lieux.

Il en résulte qu’en cas de non-levée de l’option d’achat ou de résiliation du contrat de location – accession avant l’expiration du délai prévu pour lever l’option d’achat, le contrat de location-accession prend fin.

Aux termes de la clause contractuelle 10.3, l’accédant qui aura satisfait à toutes ses obligations pendant la période de jouissance et, notamment, qui sera à jour du paiement des redevances et des charges, pourra, soit au plus tôt après un délai de six mois de l’entrée dans les lieux et sous réserve de l’obtention de l’agrément définitif PSLA, soit au plus tard à l’expiration de cette période de jouissance, demander que la propriété des lots objets du présent contrat lui soit transférée.

Aux termes de la clause contractuelle 9.1, le vendeur transfère la jouissance des biens immobiliers désignés au contrat pendant une période de deux années qui s’écoulera depuis la date de l’établissement de l’état des lieux d’entrée valant prise de possession réelle.

En l’occurrence, Partenord Habitat verse aux débats un état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 7 mars 2019.

Il s’en déduit que le bail a pris effet à cette date, à laquelle les clés ont été remises aux locataires-accédants, et que la période de jouissance a pris fin deux années plus tard, soit le 7 mars 2021.

Or, les locataires-accédants n’ont pas levé l’option d’achat avant l’expiration du délai butoir, circonstance non contestée par les intéressés.

Partenord Habitat produit, à ce titre, une lettre recommandée du 22 janvier 2021, adressée à M. et Mme [D], aux termes de laquelle il les interroge sur la levée d’option et leur rappelle le terme du contrat fixé au 7 mars 2021.

Il verse la correspondance électronique en réponse en date du 1er février 2021, dans laquelle les locataires-accédants sollicitent un nouveau contrat de location-accession estimant qu’ils ne peuvent lever l’option pour des raisons financières et tenant à l’insalubrité du logement.

Partenord Habitat justifie d’une seconde lettre recommandée du 8 février 2021, adressée à M. et Mme [D], aux termes de laquelle il fait droit à leur demande de reconduction de la période de jouissance et les invite à signer un avenant à cette fin.

Néanmoins, aucun avenant n’a été régularisé, circonstance reconnue par les intéressés.

M. et Mme [D] n’ont pas davantage fait des démarches pour obtenir la résiliation du contrat de location-accession en raison de l’état du logement, avant la fin de l’expiration de la période de jouissance.

Suivant l’article 1224 code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’occurrence, la seule pièce produite en ce sens est un courrier recommandé du 15 août 2021, postérieur à l’expiration de la période de jouissance, aux termes duquel M. et Mme [D] informent Partenord Habitat de leur décision de résilier le bail et de quitter les lieux en raison de l’état du logement.

Ainsi, aucune résiliation du contrat aux torts de Partenord Habitat n’est intervenue avant le terme du contrat de location-accession.

A fortiori, les désordres allégués par M. et Mme [D] ne justifient pas par leur nature la résiliation judiciaire du contrat à une date antérieure à la fin du délai d’option.

Il s’en déduit que le contrat a pris fin le 7 mars 2021, faute pour les locataires-accédants d’avoir levé l’option d’achat ou régularisé un avenant pour reconduire la période de jouissance ou obtenu la résiliation du contrat avant l’expiration du délai pour lever l’option.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation du contrat aux torts de Partenord Habitat.

Il convient de fixer la date de résiliation du contrat au 7 mars 2021, date correspondant à la fin de la période de transfert de jouissance de l’immeuble à M. et Mme [D] et date butoir pour la levée de l’option d’achat.

Sur la demande principale en paiement :

Sur l’obligation en paiement au titre des redevances

Aux termes de la clause 8.5 du présent contrat de location-accession, les locataires-accédants sont tenus d’une redevance mensuelle de 806 euros, exigible à compter du jour de la remise des clés, et sauf résiliation anticipée, jusqu’au terme prévu pour la levée d’option.

Aux termes de la clause 9.9 du même contrat, les locataires-accédants doivent encore s’acquitter de toutes les charges annuelles et notamment les contributions taxe et impôts et les charges locatives diverses pour l’appartement et le parking.

En application de ces dispositions et en considération des précédents développements, il s’en déduit que M. et Mme [D] étaient tenus au paiement d’une redevance mensuelle d’un montant de 806 euros à laquelle s’ajoute le paiement des charges, sur la période courant du 7 mars 2019 au 7 mars 2021.

Sur l’obligation en paiement au titre des indemnités d’occupation

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

La clause contractuelle 12.4 prévoit, à la charge du locataire-accédant, une indemnité d’occupation égale à la quote-part de la « fraction A » de la redevance et des charges de toute nature pour la période courue depuis le terme fixé par la levée d’option jusqu’à la libération effective constatée par l’état des lieux de sortie.

Aux termes de la clause contractuelle 8.5 précitée, la redevance est composée de deux fractions, d’une part, une « fraction A » qui est la contrepartie du droit de jouissance transférée à l’accédant, laquelle s’élève à la somme de 796 euros, d’autre part, une « fraction B » qui constitue des acomptes sur le prix d’achat du bien immobilier, laquelle s’élève à la somme mensuelle de 10 euros constitutive de l’épargne de l’accédant.

Partenord Habitat verse aux débats un état des lieux de sortie dressé contradictoirement entre les parties le 16 septembre 2021.

Ainsi, M. et Mme [D] étaient tenus du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 796 euros à laquelle s’ajoute le paiement des charges, à compter du 7 mars 2021 jusqu’au 16 septembre 2021.

Sur les sommes dues

Aux termes de la clause contractuelle 11.3, en cas de résiliation du contrat ou de non-exercice de la levée d’option, le vendeur doit restituer à l’accédant les sommes versées par ce dernier correspondant à la fraction de la redevance imputable sur le prix de vente des biens immobiliers et appelée « fraction B ».

Partenord Habitat verse un décompte actualisé au 18 mai 2023 mentionnant un solde débiteur de 3 245,27 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation.

Les montants prélevés au titre de la « fraction B » (303,39 euros) ont été recrédités au décompte, conformément à la clause contractuelle 11.3.

Il s’en déduit que M. et Mme [D] restent redevables de la somme de 3 425,37 euros au titre de l’arriéré locatif, ce montant ne faisant l’objet d’aucune discussion en défense.

Partant, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec intérêts aux taux légal à compter du 31 août 2023, date de l’assignation.

Sur les demandes indemnitaires de M. et Mme [D] :

Sur la demande présentée au titre du préjudice moral :

M. et Mme [D] sollicitent la réparation de leur préjudice moral consistant en une perte de chance de devenir propriétaires, résultant de la résiliation du contrat de location-accession aux torts de Partenord Habitat. Ils se fondent sur la clause contractuelle 11.7.1.1 qui prévoit une indemnité de 3% du prix de l’immeuble en cas de résiliation imputable au vendeur.

Une telle demande sera nécessairement rejetée faute de résiliation du contrat aux torts de Partenord Habitat.

Il en est d’autant que Partenord Habitat leur a proposé de régulariser un avenant aux fins de prolongation de la période de jouissance, le temps que les travaux soient finalisés, mais M. et Mme [D] ne justifient pas avoir donné suite à cette proposition.

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande en réparation du préjudice moral consistant en une perte de chance de devenir propriétaires.

Sur la demande présentée au titre du préjudice de jouissance :

M. et Mme [D] font état des manquements de Partenord Habitat à ses obligations d’équipement, de finition et d’achèvement, à titre principal, et à son obligation de réparation, à titre subsidiaire.

Sur les manquements à ses obligations d’équipement, de finition et d’achèvement, M. et Mme [D] invoquent les dispositions de la clause contractuelle 7.7.2.2 et l’alinéa 1er de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes du contrat, le vendeur s’oblige à poursuivre la construction de manière à ce que l’ensemble immobilier objet du présent contrat soit achevé, parachevé et livré en conformité avec la notice descriptive et les plans convenus et d’une façon générale conformément aux règles de l’art, dans le délai d’achèvement des travaux et de livraison prévu.

Aux termes de l’article R 261-1 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, « L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. »

Sur les manquements à son obligation de réparation, M. et Mme [D] se fondent sur la clause contractuelle 9.5 suivant laquelle l’accédant supporte l’entretien et les réparations de l’immeuble objet du contrat pendant la période de jouissance. Toutefois, le vendeur conserve la charge des réparations relatives aux éléments porteurs concourant à la stabilité, ou à la solidité du bâtiment ainsi qu’à tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux, et aux éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion de leurs parties mobiles.

A ce titre, le vendeur est tenu d’assurer à l’accédant la jouissance des lieux objet du contrat de location-accession et les locaux doivent dès lors être en bon état d’entretien.

Suivant l’article 1353 code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En l’occurrence, M. et Mme [D] invoquent un problème d’humidité dans le logement apparu en octobre 2020 et signalé à Partenord Habitat en début d’année 2021, circonstance non contestée par le bailleur. Ces désordres manifestés près de deux années après la prise de bail ne relèvent pas d’un manquement de Partenord Habitat à ses obligations d’équipement, de finition et d’achèvement.

M. et Mme [D] invoquent encore des désordres présents lors de la prise de bail qui, à la lecture de l’état des lieux d’entrée contradictoire du 7 mars 2019, sont de faible gravité.

En effet, l’état des lieux d’entrée produit par Partenord Habitat décrit un logement en état neuf à l’exclusion de quelques traces et griffures sur certains revêtements du logement, et un défaut de finitions à certains endroits (joints, bardages, dalles mal fixées au niveau de la terrasse). L’état des lieux mentionne encore l’absence de bouche d’extraction dans les toilettes de l’étage et dans la buanderie.

Ces différents désordres touchant notamment à une absence de finitions ne répondent pas au critère de gravité posé à l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation puisqu’ils n’ont pas un caractère substantiel et ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La preuve d’autres désordres n’est pas rapportée.

Ainsi, M. et Mme [D] ne sont pas fondés à invoquer un manquement de Partenord Habitat à ses obligations d’équipement, de finition et d’achèvement, les manquements relevant plutôt d’un défaut de réparation.

M. et Mme [D] n’établissent pas davantage avoir subi un trouble dans leur jouissance des lieux résultant des désordres minimes constatés lors de la prise de bail, alors même que le couple n’en a plus fait état durant les deux années de location qui ont suivi.

S’agissant de la présence d’humidité anormale dans l’appartement, les anciens locataires établissent avoir signalé à leur bailleur ce désordre en début d’année 2021, ce qui n’est pas contesté par Partenord Habitat.

Celui-ci justifie avoir fait procéder à une recherche des causes d’humidité par la société Vetheco le 6 mars 2021 qui a relevé des traces d’humidité au niveau du contour des menuiseries du séjour, de la cuisine et des chambres et au niveau des linéiques verticaux ainsi qu’un phénomène de condensation de l’air humide au niveau des menuiseries dans ces mêmes pièces. La société a constaté l’inefficacité du dispositif de ventilation dans le logement et a préconisé une visite du réseau aéraulique en toiture afin de déterminer l’origine du manque de performance du dispositif d’extraction d’air qui ne présente pas de débit.

Partenord Habitat justifie par mail du 9 mars 2021 avoir fait réaliser cette intervention en toiture par la société Airtech, laquelle a constaté que le tuyau d‘alimentation d’air était déboité et non fixé et a procédé aux réparations nécessaires.

Toutefois, il ressort de l’état des lieux de sortie versée aux débats que les travaux effectués par le bailleur n’ont manifestement pas permis de remédier définitivement aux désordres dès lors que dans certaines pièces ont été relevées des traces de condensation et d’infiltration dans l’angle des murs ainsi que des traces noires au niveau des pourtours des menuiseries (cuisine et chambres 1 et 2).

Dès lors, les défendeurs, qui étaient en droit d’attendre d’un logement neuf l’absence de défauts, sont fondés à réclamer l’indemnisation de leur préjudice de jouissance du fait de l’humidité anormale dans le logement, dont le montant sera néanmoins réduit pour tenir compte de la durée et de l’étendue limitées des désordres localisés à quelques pièces de l’appartement et à certains endroits seulement.

Le préjudice de jouissance subi par M. et Mme [D] sera exactement réparé par l’allocation de la somme de 800 euros.

Il convient d’ordonner la compensation des créances réciproques détenues par Partenord Habitat et par les époux [D] à due concurrence, en application de l’article 1347 du code de procédure civile.

Sur la demande présentée au titre du préjudice matériel

L’indemnité sollicitée par M. et Mme [D] correspond au prix d’achat d’une cuisine équipée, suivant facture de la société Ixina Englos du 25 février 2019.

M. et Mme [D] expliquent avoir acheté cette cuisine à titre d’investissement pour leur future acquisition immobilière.

Il ressort de la lecture de l‘état des lieux de sortie, dressé par les parties de manière contradictoire le 16 septembre 2021, que les équipements de cuisine sont absents du logement.

M. et Mme [D], qui reconnaissent avoir démonté la cuisine, allèguent qu’ils ont été contraints de la revendre à un prix modeste mais n’en justifient aucunement. La réalité de leur préjudice n’est donc pas démontrée.

En tout état de cause, il est rappelé que la résiliation du contrat de location-accession n’est pas imputable à Partenord Habitat mais à l’absence de levée de l’option d’achat par les anciens locataires-accédants avant le terme du contrat.

Par conséquent, leur demande indemnitaire présentée au titre du préjudice matériel sera rejetée.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation financière de M. et Mme [D], telle qu’elle résulte des justificatifs de ressources et charges versés aux débats par ces derniers, et l’absence de besoin spécifique de Partenord Habitat justifient de les autoriser à s’acquitter de leur dette par 23 mensualités de 100 euros et une dernière mensualité égale au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. et Mme [D], qui succombent principalement, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais d’assignation et, en conséquence, déboutés de leur demande au titre des frais non répétibles.

L’équité et la situation économique des défendeurs commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Partenord Habitat sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

Fixe la date de la résiliation du contrat de location-accession conclu entre Partenord Habitat d’une part, et M. [F] [D] et Mme [X] [U], son épouse, d’autre part, au 7 mars 2021, correspondant à la date butoir pour la levée de l’option d’achat ;

Condamne solidairement M. [F] [D] et Mme [X] [U], son épouse, à payer à Partenord Habitat la somme de 3 425,37 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation, actualisée au 18 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023 ;

Condamne Partenord Habitat à payer à M. [F] [D] et Mme [X] [U], son épouse, la somme de 800 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Déboute M. [F] [D] et Mme [X] [U], son épouse, de leurs autres demandes indemnitaires ;

Ordonne la compensation entre les créances réciproques, à due concurrence ;

Autorise M. [F] [D] et Mme [X] [U], son épouse, à s’acquitter de leur dette en 23 mensualités de 100 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

Dit que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut du paiement de la mensualité à son échéance et après une mise en demeure, adressée à M. [F] [D] et Mme [X] [U], son épouse, par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Déboute les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [F] [D] et Mme [X] [U], son épouse, aux dépens, comprenant le coût de l’assignation ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La juge

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN