RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00732 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2CQ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 06 MARS 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SEMADER

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4] ( RÉUNION)

représentée par Mme [W] [F] [X] (Chargée de contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5] ([Localité 7])

représentée par M^e Corinne CHANE-HIME, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par M^e Catherine MOISSONNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Décembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENT DE [Localité 7] (SEMADER) a donné à bail à Madame [V] [B], selon contrat de location du 6 avril 2018, un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 501,01 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [V] [B] le 28 décembre 2022 pour la somme en principal de 2.294,11 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 27 juin 2024, Madame [V] [B] a été citée à comparaître devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [B],

— condamner Madame [V] [B] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.887,34 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande,

— condamner Madame [V] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 556,90 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [V] [B] aux dépens.

Dans ses conclusions n°1 en date du 7 novembre 2024, Maître Corinne CHANE-HIME, avocate, assurant la défense des intérêts de Madame [V] [B] demande au tribunal de :

A titre principal, IN LIMINE LITIS :

— DECLARER irrecevable l’assignation du 27 juin 2024 en l’absence de dénonciation dans les délais à la CCAPEX,

— PRONONCER la nullité du commandement de payer du 28 décembre 2022,

A titre subsidiaire :

— DECLARER prescrites les demandes de la SEMADER tendant au paiement des loyers et charges échus avant le 27 juin 2021,

A titre infiniment subsidiaire :

— ACCORDER des délais de paiement à Madame [V] [B],

— DEDUIRE des sommes à payer le dépôt de garantie d’un montant de 449,88 euros ainsi que les sommes déjà versées,

En tout état de cause :

— DEBOUTER la SEMADER de ses fins, demandes et conclusions plus amples ou contraires,

— ACCORDER l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [V] [B].

Après des renvois successifs ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire appelée la première fois le 2 mai 2024, a été rappelée et retenue à l’audience du 5 décembre 2024.

A cette date, la SEMADER, dûment représentée, a actualisé sa créance à hauteur de 5.348,71 euros, déclaré qu’elle ne maintenait que ses demandes de condamnation de sa locataire au paiement des loyers et charges, outre les dépens, et qu’elle n’était pas opposée à ce qu’il lui soit octroyé des délais de paiement.

Madame [V] [B] était représentée par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions n° 1 développées oralement.

Par ailleurs, le tribunal est informé que Madame [V] [B] a quitté le logement à la fin du mois de juillet 2024 et restitué les clés.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’affaire sera mise en délibéré au 6 mars 2025 avec mise à disposition du jugement au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

IN LIMINE LITIS

Sur l’irrecevabilité de l’assignation

Madame [V] [B] soutient que l’assignation qui lui a été signifiée le 27 juin 2024 est irrecevable au motif que la SEMADER ne rapporte pas la preuve de la saisine de la CCAPEX dans les délais légaux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’ irrecevabilité de la demande, l’ assignation aux fins de constat de la résiliation du bail, d’une part, ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement, d’autre part, doit être notifiée au représentant de l’état dans le département au moins six semaines (nouveau délai pour les assignations délivrées après le 29 juillet 2023) avant la date d’audience.

En l’espèce, la SEMADER a signalé à la CAF la situation d’impayés de Madame [V] [B] par courrier du 1er décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 juin 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 7] qui a attesté l’avoir reçu le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 septembre 2024.

L’action en justice de la SEMADER est donc recevable.

Sur la nullité du commandement de payer

Madame [V] [B] soutient que le commandement de payer qui lui a été signifié le 28 décembre 2022 est nul au motif qu’il ne respecte pas les dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 énonce, qu’à peine de nullité, le commandement de payer doit contenir un certain nombre de dispositions au nombre desquelles le décompte de la dette, sur l’absence duquel ,en l’espèce, la demande en nullité est fondée, Madame [V] [B] arguant du fait que le commandement de payer litigieux ne comporte aucun décompte détaillé des sommes dues, ledit commandement de payer se contentant de lui réclamer en principal la somme de 2.294,11 euros au titre de loyers impayés, cette seule indication, sans ventilation entre loyers, charges et périodes d’affectation, lui interdisant toute contestation sérieuse.

La demande en nullité ne peut prospérer que si le locataire rapporte la preuve d’un grief causé par l’irrégularité qu’il invoque.

En l’espèce, Madame [V] [B] affirme sans le démontrer que l’absence de précision sur les sommes qui lui sont réclamées lui aurait porté préjudice.

Il convient de rappeler que le commandement de payer était accompagné d’un relevé de compte détaillé allant du 6 avril 2018 au 5 juin 2024 qui aurait pu lui être communiqué, si, après signification à étude du commandement de payer, et suite à l’avis de passage déposé dans sa boite aux lettres par l’huissier instrumentaire, elle s’était rendue à l’étude de ce dernier, ce qu’elle n’a manifestement pas fait.

Au vu de ce qui précède, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du commandement de payer qui a été signifié à Madame [V] [B] le 28 décembre 2022.

Sur la prescription

Madame [V] [B], se référant à la date de l’assignation du 27 juin 2024, soutient que les dettes échues avant le 27 juin 2021 sont prescrites.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit (…)

En l’espèce, il ressort du relevé de compte produit par la SEMADER qu’au 5 novembre 2021, le compte de Madame [V] [B] présentait un solde créditeur, que la somme de 5.438,71 euros réclamée au titre des loyers et charges impayés couvre une période allant du 30 novembre 2021 au 31 octobre 2024 non concernée par la prescription évoquée.

Il convient donc de rejeter la demande de fin de non-recevoir tirée de la prescription qui est sans objet.

SUR L’ARRIERE LOCATIF

La SEMADER produit un relevé de compte faisant apparaître que Madame [V] [B] est redevable de la somme de 5.348,71 euros au 31 octobre 2024.

Madame [V] [B] demande que soit déduit de ce montant le dépôt de garantie de 449,88 euros et deux règlements de 600 et 400 euros.

S’agissant des deux règlements évoqués, il ressort de l’examen du relevé de compte que ces montants ont été portées au crédit du compte locatif de Madame [V] [B], respectivement les 7 février 2024 et 11 mars 2024. Il n’y a donc rien à retrancher à ce titre.

S’agissant du dépôt de garantie de 449,88 euros, il ressort des pièces produites par les parties et versées aux débats que Madame [V] [B] a quitté les lieux le 24 juillet 2024 sans préavis et sans communiquer sa nouvelle adresse au bailleur, que l’état des lieux de sortie établi le 8 août 2024 a constaté la restitution des clés de l’appartement et relevé des dégradations imputées à Madame [V] [B].

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi (…) lors de remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles (…) Si l’état des lieux ne peut pas être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente (…)

En l’espèce, l’état des lieux de sortie établi le 8 août 2024 sous seing privé par un agent de la SEMADER, non signé par Madame [V] [B], n’est pas contradictoire et ne lui est donc pas opposable.

En conséquence, le dépôt de garantie de 449,88 euros affecté par la SEMADER au règlement partiel des réparations locatives devra être intégralement restitué à Madame [V] [B] et venir en déduction du montant de la créance locative de la SEMADER.

Par ailleurs, Madame [V] [B] ayant quitté les lieux sans prévis, la date du 8 août 2024 sera retenue comme celle à partir de laquelle elle n’a plus aucun droit ni titre sur le logement que lui louait la SEMADER.

Après proratisation du montant du loyer et des charges dus pour 8 jours de location au mois d’août, soustraction des loyers et charges enregistrés au débit du compte locatif de Madame [V] [B] postérieurement à cette date, du dépôt de garantie de 449,88 euros, des frais d’assignation de 176,89 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, la créance locative de la SEMADER arrêtée au 8 août 2024 est de 3.330,57 euros.

Madame [V] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 3.330,57 euros, montant des loyers et charges impayés au 8 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024, date de l’assignation, sur la somme de 2.887,34 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [V] [B] sera autorisée à s’acquitter de sa dette locative dans un délai de deux ans sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

SUR LA DEMANDE D’AIDE JURIDICTIONNELLE

Il est accordé à Madame [V] [B] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

SUR LES DEPENS

Madame [V] [B] qui succombe aura à supporter la charge intégrale des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’assignation en résiliation du bail engagée par la SEMADER à l’encontre de Madame [V] [B] ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé de la nullité du commandement de payer, délivré le 28 décembre 2022 par la SEMADER,

DECLARE non fondée la fin de non-recevoir tirée de la prescription évoquée par Madame [V] [B],

CONSTATE que la SEMADER n’a maintenu que ses demandes de condamnation de Madame [V] [B] au paiement des loyers et charges impayés, outre les dépens, et abandonné ses autres chefs de demande,

CONDAMNE Madame [V] [B] au paiement de la somme de 3.330,57 euros, montant des loyers et charges impayés au 8 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024, date de l’assignation, sur la somme de 2.887,34 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,

AUTORISE Madame [V] [B] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 139 euros chacune et une 24ème mensualité de régularisation qui soldera la dette en principal et intérêts,

DIT que toute échéance impayée entrainera la caducité de l’échéancier et l’exigibilité immédiat du solde de la dette,

CONDAMNE Madame [V] [B] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

ACCORDE à Madame [V] [B] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 6 mars 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE