TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître JESSEL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Monsieur [S]

Madame [T]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07350 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Q4J

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [X] [S],

comparant en personne

Madame [L] [T],

représenté par Monsieur [S], muni d’un pouvoir

demeurant tous les deux [Adresse 1]

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [K],

Monsieur [C] [N],

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître JESSEL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/07350 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Q4J

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 22 décembre 2017, M. [A] [K] et M. [C] [N] ont donné à bail à M. [X] [S] et Mme [L] [T] [V] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1285 euros et 65 euros de provisions sur charges.

M. [X] [S] et Mme [L] [T] [V] ont délivré congé par courrier en date du 24 juin 2021 et l’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice et contradictoirement le 29 juillet 2021. Un second état des lieux contradictoire a été établi par commissaire de justice en date du 13 août 2021.

Le dépôt de garantie n’a pas été restitué et par courrier en date du 14 septembre 2021, le conseil de M. [A] [K] a mis M. [X] [S] et Mme [L] [T] [V] en demeure d’avoir à lui régler la somme de 823,74 euros, déduction faite du dépôt de garantie conservé, à titre d’indemnisation pour des dégradations locatives, outre un restant dû au titre des loyers et charges des mois de janvier à août 2021.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, M. [X] [S] et Mme [L] [T] [V] ont fait assigner M. [A] [K] et M. [C] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

condamnation des défendeurs à leur restituer leur dépôt de garantie de 1285 euros, condamnation des défendeurs à leur verser la somme de 1235 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2020 et les mois de janvier à juillet 2021,condamnation des défendeurs à leur verser la somme de 5000 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Par jugement du 9 août 2024, le tribunal judiciaire de Paris a constaté son incompétence au profit du juge des contentieux de la protection et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du juge des contentieux de la protection du 10 septembre 2024.

A l’audience du 10 septembre 2024, M. [X] [S], comparant en personne, et muni d’un pouvoir de représentation de Mme [L] [T] [V], a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles les défendeurs sollicitent désormais :

la condamnation des défendeurs à leur restituer leur dépôt de garantie de 1285 euros, la condamnation des défendeurs à leur verser la somme de 111,93 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2020 et les mois de janvier à juillet 2021,la condamnation des défendeurs à leur verser la somme de 5000 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance.

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée en défense, fondée sur l’article 750-1 du code de procédure civile, ils font observer que le montant de leurs demandes est supérieur à 5000 euros et que la demande formée au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance n’a rien d’artificiel.

Au soutien de leur demande de restitution de leur dépôt de garantie, ils contestent toute dégradation locative, estimant que les désordres allégués par les bailleurs sont imputables à plusieurs dégâts des eaux survenus dans le logement, pour lesquels les bailleurs ont déjà été indemnisés ; ils ajoutent avoir procédé au nettoyage de l’appartement avant leur départ ; ils font observer que l’état des lieux contradictoire dressé le 29 juillet 2021 constate l’état de marche du four, et contestent la valeur probante du second procès-verbal de constat dont se prévalent les défendeurs, dès lors qu’il a été réalisé plus d’un mois après leur départ.

Au soutien de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, M. [X] [S] et Mme [L] [T] [V] rappellent avoir été confrontés à plusieurs dégâts des eaux et à des infiltrations à compter de leur entrée dans les lieux, ainsi qu’à l’inertie de leurs bailleurs face aux désordres occasionnés. Ils expliquent avoir du vivre sans porte de toilette et dans un logement affecté par des moisissures, avant qu’ils ne décident d’en donner congé.

S’agissant des sommes dues au titre des charges locatives, ils constatent que les bailleurs ont finalement procédé à la régularisation, et ne sollicitent plus que le trop-perçu reconnu par le bailleur dans ses écritures.

Les défendeurs, représentés à l’audience par leur conseil, ont déposé des écritures, aux termes desquelles ils sollicitent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

l’irrecevabilité de la demande en justice de M. [X] [S] et Mme [L] [T] [V] ;subsidiairement, le rejet de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,la condamnation des demandeurs à leur verser la somme de 2200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa de l’article 750-1 du code de procédure civile, ils observent avoir été assignés par les demandeurs à deux reprises, avant qu’une troisième assignation ne soit finalement placée et n’introduisent la présente instance ; ils observent que la demande indemnitaire formée au titre de leur préjudice de jouissance, qui porte la valeur du litige à un montant supérieur à 5000 euros n’a été formée que tardivement, dans l’unique objectif de contourner le préalable de conciliation obligatoire.

Sur le fond, ils font valoir des dégradations locatives, qui résultent selon eux de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie des locataires du 13 août 2021, expliquant que la remise en état du logement litigieux leur a coûté 1480,96 euros, de sorte que, même après déduction de la somme de 111.93 euros, correspondante au trop-perçu au titre des charges locatives, le montant du par les locataires demeure supérieur au dépôt de garantie qu’ils ont conservé.

Ils considèrent enfin que le préjudice de jouissance allégué n’est aucunement démontré, et contestent l’inertie dont ils sont accusés. Ils en relativisent l’étendue, en rappelant que le dégât des eaux, qu’ils imputent aux locataires, aurait affecté les toilettes, soit 5% de la surface de l’appartement, et qu’il n’est intervenu qu’à la fin de leur jouissance.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande en justice

En vertu de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, les demandes formées par M. [X] [S] et de Mme [L] [T] [V] excédaient, dès l’acte introductif de la présente instance, la somme de 5000 euros. Les éléments que les locataires produisent permettent en outre d’établir qu’ils se sont plaints, antérieurement à la délivrance de leur congé, de problèmes d’humidité dans leur appartement ainsi que de désordres affectant les toilettes, de sorte que le préjudice de jouissance allégué n’apparaît pas artificiel.

Leur demande est en conséquence recevable.

Sur la restitution du dépôt de garantie et le compte entre les parties

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, les bailleurs allèguent de dégradations locatives, justifiant la non restitution du dépôt de garantie.

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi précitée, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 6 janvier 2018. Il en ressort que l’ensemble des pièces avaient été « rénovées à neuf et nettoyées ». Les seuls désordres relevés concernaient :

— une lamelle abimée sur un store dans la cuisine,

— un balconnet de contreporte du réfrigérateur rayé,

— des chevilles devant être fixées sur le convecteur dans le séjour,

— l’accroche de la colonne de douche abimée dans la salle de bain,

— la peinture sur le pan de mur de gauche des toilettes légèrement écaillée,

— un défaut de peinture sur le mur de la chambre.

S’agissant de l’état de propreté, il était indiqué que le logement était propre mais qu’il existait quelques traces de calcaire et d’utilisation du four. Il y était en outre précisé qu’ « une enveloppe budgétaire de 130 euros était remise aux locataires pour effectuer à leur souhait les retouches de perfectionnement et de confort ; qu’ils disposaient de deux heures offertes gracieusement pour le polissage du logement et de ses équipements et qu’il était convenu entre les locataires et les propriétaires que le logement devrait être restitué dans un état neuf et propre à leur départ ».

Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé par un commissaire de justice le 29 juillet 2021, en présence de M. [X] [S] et de M. [A] [K].

Un second procès-verbal de constat a été réalisé le 13 août 2021, en présence de M. [A] [K] et des deux locataires.

Les bailleurs ne fournissent aucune explication sur les raisons pour lesquelles un second constat a été réalisé. Les locataires expliquent dans leurs écritures qu’insatisfait du premier état des lieux réalisé le 29 juillet 2021, M. [A] [K] en a fait réaliser un second.

Aux termes de l’ article 3-2, alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’état des lieux doit être établi « lors de la restitution des clefs ».

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 29 juillet 2021 que le commissaire de justice a constaté la remise, par le locataire au bailleur, des clefs du logement, photographiées dans le dit constat.

Ils s’en déduit que M. [A] [S] et Mme [L] [T] [V] ne résidaient plus dans l’appartement depuis a minima le 29 juillet 2021, ce qui est d’ailleurs corroboré par le courrier adressé aux locataires par le conseil de Monsieur [A] [K] le 14 septembre 2021, dans lequel il est fait état de ce que les preneurs ont quitté les lieux à la date du 30 juillet 2021, soit un jour après la date de réalisation de l’état des lieux de sortie, mais qui demeure en tout état de cause plus proche du 29 juillet 2021 que le 13 août 2021, date à laquelle les bailleurs ont fait réaliser un second état des lieux.

Ainsi, en dépit de ce que les défendeurs prétendent aujourd’hui dans leurs écritures, les locataires ont restitué le logement le 29 juillet 2021. Au regard de l’existence de deux états des lieux de sortie, dont l’un a été réalisé 14 jours après le départ des locataires, il y a lieu de ne tenir compte que du procès-verbal de constat du 29 juillet 2021, les bailleurs n’expliquant pas en quoi cet état des lieux, réalisé contradictoirement, devrait être ignoré.

Du procès-verbal de constat du 29 juillet 2021, il ressort que les désordres suivants ont été constatés :

dans l’entrée : deux lames de parquet sont manquantes sur un carré donnant accès aux WC, disjoint du reste; un morceau de plinthe est déposé et des traces d’humidité et de salpêtre sont relevées ; le panneau situé à gauche en entrant présente des peintures cloquées avec traces d’humidité et deux trous de cheville non rebouchées ; le tableau électrique présente des traces de salissure et de poussière ; la porte palière présente de petits éclats, impacts. La peinture est totalement dégradée en partie basse au pied de la maçonnerie, l’enduit se décolle et l’on observe des traces de salpêtre ;dans les WC : les peintures sont défraichies et présentent des traces de salissures ; la poignée est descellée en partie intérieure ; les peintures murales sont dégradées ; des traces de décollement d’enduit et des trous sont visibles.dans la cuisine : les peintures sont dégradées, la plinthe est décollée et présente des traces de moisissures en partie intérieure de la plinthe ; le meuble évier inox présente des traces de salissures sur les tuyauteries et sur le mur; la plinthe de ce meuble est gonflée et se décolle ; un fond de placard présente des traces jaunâtres.le four fonctionne mais présente des traces de salissures en partie intérieure ;le réfrigérateur congélateur présente des traces de frottement sur la porte :les filtres de la hotte électrique sont graisseux ;les plans de travail présentent des impacts au niveau des arêtes ;le siphon du ballon d’eau chaude présente des traces de calcaire et de tartre.dans le salon, les peintures sont en bon état, mais il existe un trou de cheville colmaté et repeint dans une teinte différente ; à l’angle, sont constatées des traces de moisissures, ainsi qu’un décollement de la plinthe ; il existe des traces de salissure générales et des traces de frottements sur ce panneau ;Dans la chambre, des traces de raccord de trous de cheville colmatés (6) sont visibles et présentent une différenciation de teinte de la peinture ; à droite de la fenêtre, est constatée une importante trace de salpêtre et d’humidité au niveau des plinthes et sur une hauteur d’environ un mètre.Dans la salle de bains : la poignée de la porte présente des points d’oxydation ; des points de rouille au niveau des pieds du meuble vasque sont constatés ; il existe du calcaire sur le pommeau de douche.

Le commissaire de justice précise avoir constaté, sur la façade extérieure côté chambre, des traces de raccord de paxalu sur la façade, et côté séjour à gauche, un raccord et des enduits qui se décollent. Monsieur [K] lui a précisé que, concernant les traces d’humidité en façade, une expertise serait diligentée par une entreprise.

Les bailleurs produisent six devis :

pour une reprise de la plinthe, dans le salon : 135 euros ;pour un grand nettoyage de l’appartement : 240,42 euros TTC et 120,21 euros TTC après avantage fiscal ;pour l’achat d’un four et l’installation du nouveau four : 599 euros et 280 euros ;pour l’achat de deux poignées de porte : 102,47 euros TTC ;pour le remplacement d’un balconnet dans le réfrigérateur : 65,07 euros TTC.

Le poste de nettoyage est justifié par les salissures constatées par l’huissier intervenu le 29 juillet 2021, peu important que les demandeurs produisent une facture de nettoyage, dès lors que celui-ci n’a pas permis de rendre le logement dans l’état de propreté dans lequel ils l’avaient trouvé. Il conviendra toutefois de ne retenir que le montant qui sera effectivement réglé par les bailleurs, soit 120,21 euros TTC après avantage fiscal.

S’agissant du remplacement de deux poignées de porte, il apparaît que la poignée de la porte de la salle de bain était, le 29 juillet 2021, oxydée, cette pièce n’ayant pas été déclarée comme en proie à un dégât des eaux. Toutefois, que la poignée métallique d’une porte de pièce d’eau soit oxydée à l’issue de quatre ans et demi d’occupation relève de la vétusté et de l’usure normale, et ne peut être assimilé à une dégradation.

S’agissant de la porte des toilettes, dont il est indiqué que la poignée était descellée, il est établi qu’elle a fait l’objet de réparations, suite à un dégât des eaux qui a provoqué un décollement important des lames de parquet dans l’entrée, empêchant l’ouverture et la fermeture de la porte des toilettes, laquelle a fait l’objet de nombreuses discussions entre M. [A] [K] et ses locataires, ainsi qu’en témoignent les photographies et échanges de messages entre les parties. Ce dégât des eaux a en outre provoqué des désordres importants dans la cuisine (murs, peintures, plinthes), ainsi que les photographies, adressées le 12 août 2020 par les locataires à M. [A] [K] en témoignent. Ces dégâts ont été déclarés à l’assurance et il est établi, par les courriels échangés entre les parties le 25 août 2020, que M. [A] [K] a reçu une indemnisation de 500 euros pour, selon ses termes, « la réparation du toilette » ; les nombreux échanges qui ont suivi font état de travaux dans les toilettes, et, le 28 janvier 2021, M. [A] [K] informait des locataires qu’il serait particulièrement attentif à, notamment, la porte du WC, qui devait être dans un état impeccable, ce qu’il contrôlerait personnellement, « un avenant à l’état des lieux devant être réalisé pour éliminer toute discussion future sur l’état de toilette ». Enfin, dans un courriel du 11 février 2021, Mme [L] [T] informait M. [A] [K] du fait qu’un ouvrier était intervenu et avait pris des photos pour la porte, et de ce qu’en procédant ainsi, la poignée intérieure était tombée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et en l’absence d’avenant à l’état des lieux, la dégradation invoquée n’apparaît pas imputable aux locataires.

Le poste de remplacement des poignées de porte ne saurait donc être retenu.

S’agissant du four, l’état des lieux de sortie, réalisé le jour du départ des locataires, le décrit comme sale, mais fonctionnant, de sorte que les bailleurs étant indemnisés pour le nettoyage, son remplacement n’apparait pas justifié.

Quant au coût du remplacement du balconnet dans le réfrigérateur, décrit comme rayé dans l’état des lieux d’entrée, il n’a pas être supporté par les locataires, puisque les rayures étaient antérieures à leur entrée dans les lieux.

S’agissant du remplacement de la plinthe dans le salon, dont la dégradation provient manifestement d’un taux d’humidité anormalement élevé dans l’appartement, illustré par les photographies de moisissures importantes le long des murs de la chambre et du salon, il convient de relever que les parties s’opposent sur son imputabilité, les locataires estimant que la cause du sinistre est liée à des infiltrations en façade et les bailleurs n’en fournissant aucune explication. Il sera à ce stade rappelé que le commissaire de justice a constaté, sur la façade extérieure côté chambre, des traces de raccord de paxalu sur la façade, et côté séjour à gauche, un raccord et des enduits qui se décollent. M. [A] [K] lui a d’ailleurs indiqué qu’une expertise avait été diligentée.

On constatera toutefois la carence des bailleurs à apporter des précisions sur ces désordres, en ce qu’il n’est produit aucune expertise analysant leur cause, M. [A] [K] étant pourtant manifestement en possession d’une expertise qui aurait permis à la juridiction d’en apprécier l’origine. Les nombreux échanges entre les parties concernant les problèmes d’humidité dans l’appartement, produits par M. [X] [S] et Mme [L] [T] [V], démontrent toutefois qu’ à compter du 12 mai 2020, les locataires se sont interrogés sur l’état de la façade, M. [A] [K] les ayant informés, le 5 octobre 2020, qu’existaient beaucoup de désordres dans la copropriété, que cette dernière était divisée pour effectuer les travaux, « M. [P] ayant voté contre les projets de résolution de ravalement avec isolation ». Le 21 mai 2021, le bailleur informait les locataires, dans un message intitulé « tâche sombre dans le salon », que suite au sinistre intervenu dans le salon, la copropriété envisageait de faire des travaux.

En l’état des éléments apportés, les désordres constatés sur la plinthe du salon ne sauraient donc être imputés aux locataires. Le poste de la réparation de la plinthe sera par conséquent écarté et le montant total des dégradations locatives imputables aux locataires sera par conséquent fixé au coût du coût du nettoyage après avantage fiscal, soit 120,21 euros TTC.

M. [A] [K] et M. [C] [N] sont ainsi tenus de la restitution du dépôt de garantie de 1285 euros, duquel la somme de 120,21 euros sera déduite.

Ils seront ainsi condamnés à payer aux demandeurs la somme de 1164,79 euros.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Toutefois, les demandeurs n’ayant formulé aucune demande au titre de la pénalité de 10% et le juge devant, en vertu de l’article 5 du code de procédure civile, se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé, la somme due ne sera pas majorée des 10 % prévus par mois de retard.

Sur le solde de charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Il a été jugé que si la régularisation n’est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l’indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie.

En l’espèce, locataires et bailleurs s’accordent à dire que le trop-perçu de provisions pour charges, par le bailleur, pour la période du 1er janvier 2020 au 30 juillet 2021, s’élève à 111.93 euros, ce dont le bailleur justifie.

En conséquence, M. [A] [K] et M. [C] [N] seront condamnés à verser à M. [X] [S] et Mme [L] [T] [V] la somme de 111.93 euros.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance des locataires

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Par ailleurs, la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu’il concerne la décence du logement ou le bon état d’usage et de réparation, incombe au preneur.

Il est en l’espèce établi que les locataires ont échangé à de très nombreuses reprises avec Monsieur [A] [K] au sujet de travaux à effectuer au niveau des toilettes, de la cuisine et de l’entrée, ainsi qu’au sujet de l’apparition de traces sombres et de moisissures sur les murs de la chambre et du salon.

La première trace écrite de plainte des locataires concernant les nuisances occasionnées par le dégât des eaux dans l’entrée, les toilettes et la cuisine, date du 12 août 2020 (envoi de photos démontrant un décollement important du parquet dans l’entrée) et les nombreux messages qui ont suivi témoignent de ce que M. [A] [K] a entendu les plaintes de ses locataires et qualifié d’ “inadmissible” la situation concernant les toilettes. Il est par ailleurs établi que, le 6 novembre 2020, Mme [L] [T] [V] a expliqué à M. [A] [K] qu’elle espérait que les travaux auraient lieu rapidement, car il devenait de plus en plus difficile de vivre sans porte des toilettes. Ce problème apparaît avoir été résolu par l’intervention d’une entreprise au mois de mars 2021.

S’agissant des moisissures manifestement en lien avec des infiltrations côté façade, il est établi que, dès le 14 août 2020, Monsieur [X] [S] s’en est plaint auprès de M. [A] [K], lui expliquant que lui et sa compagne respiraient “un air humide contenant peut-être des spores”. Les photographies jointes à ses courriels démontrent la présence de moisissures sur des surfaces importantes, qui n’ont pas été traitées jusqu’à leur depart des lieux, puisqu’elles ont été décrites dans l’état des lieux de sortie.

Si l’inertie du bailleur n’est pas établie, ce dernier ayant répondu à chaque demande et ayant à la fois missionné des entreprises et averti le syndic de copropriété, il convient de rappeler que le manquement à l’obligation de délivrance est indépendant d’une éventuelle responsabilité contractuelle, qu’elle est de résultat, et ne nécessite pas de rapporter la preuve d’une faute ou de la mauvaise foi du bailleur.

En conséquence, le préjudice de jouissance des locataires, qui n’est pas contestable en son principe, sera réparé. Il sera toutefois ramené à de plus justes proportions, en considération de la durée du préjudice subi, de l’intensité du désordre et de la surface concernée. En tenant compte des huit mois vécus sans porte des toilettes, et des 11 mois vécus avec des moisissures, provoquant à la fois des nuisances esthétiques et olfactives, ce dernier sera réparé par l’octroi de dommages-intérêts calculés comme suit : 5% du loyer hors charges x 8 mois + 10% du loyer hors charges x 11 mois = 514 + 1413,5 = 1927.5 euros.

Sur les mesures de fin de jugement

M. [A] [K] et M. [C] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rejeter la demande formée par les défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DIT recevable la demande formée par M. [X] [S] et Mme [L] [T] [V],

CONDAMNE M. [A] [K] et M. [C] [N] à payer à M. [X] [S] et Mme [L] [T] [V] la somme de 1164,79 euros au titre de la restitution de leur dépôt de garantie, déduction faite d’une retenue de 120,21 euros TTC, correspondante au coût du nettoyage,

CONDAMNE M. [A] [K] et M. [C] [N] à payer à M. [X] [S] et Mme [L] [T] [V] la somme de 111,93 euros au titre de la somme indûment perçue sous forme de provisions sur charges pour la période du 1 janvier 2020 au 30 juillet 2021, après régularisation,

CONDAMNE M. [A] [K] et M. [C] [N] à payer à M. [X] [S] et Mme [L] [T] [V] la somme de 1927,50 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE M. [A] [K] et M. [C] [N] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande formée par M. [A] [K] et M. [C] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection