N° RG 24/00491 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DDZK

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Adeline MUSSILLON

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDES, sis [Adresse 3]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [R], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/244 du 07/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DAX)

représentée par Maître Nathalie BRETHOUX, avocat au barreau de DAX

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 09 Septembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 14 Octobre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CAPES

copie conforme délivrée le à M^e BRETHOUX

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 28 décembre 2015, l’Office Public de l’Habitat du département des Landes (ci-après l’OPH) a donné à bail à Madame [O] [R] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (40), moyennant un loyer mensuel initial de 355,03 euros, outre la somme de 43,52 euros à titre de provisions sur charges.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été effectué le 28 décembre 2015.

Par courrier en date du 1er octobre 2023, Madame [O] [R] a informé le bailleur qu’elle libérerait le logement le 1er novembre 2023.

Le 13 octobre 2023, le bailleur a rappelé à la locataire que la durée du préavis était de trois mois et a fixé l’état des lieux de sortie au 02 janvier 2024.

Le 02 janvier 2024, à la requête de l’OPH, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice, en l’absence de la locataire.

Par courrier du 23 février 2024, l’OPH a mis en demeure Madame [O] [R] de régler la somme de 4367,92 euros (dont 3493,54 euros au titre des réparations locatives), en vain.

Par acte du 17 octobre 2024, l’OPH a assigné Madame [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax, sur le fondement des articles 1730 et suivants du code civil, afin de la voir condamner notamment au paiement des sommes dues au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives.

A l’audience du 09 septembre 2025, l’OPH représenté par son conseil a soutenu ses demandes telles que développées dans ses dernières conclusions. Il a sollicité de voir :

— condamner Madame [O] [R] à payer à l’OPH des Landes la somme de 1495 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives,

— condamner Madame [O] [R] à payer à l’OPH des Landes la somme de 874,38 euros au titre de l’arriéré locatif,

— condamner Madame [O] [R] à payer à l’OPH des Landes la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts du fait du préjudice subi,

— condamner Madame [O] [R] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [O] [R] aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 02 janvier 2024.

Madame [O] [R] représentée par son conseil a sollicité de voir :

— débouter l’OPH de l’ensemble de ses demandes,

— prendre acte de la non restitution du dépôt de garantie d’un montant de 355 euros,

— dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’OPH des Landes aux entiers dépens y compris les frais d’état des lieux de sortie.

MOTIFS

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.(…)

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Conformément à l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, qui acquiert alors un caractère contractuel. En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu’il y ait intervention humaine.

L’appréciation d’éventuelles dégradations locatives s’effectue par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Sur la demande en paiement au titre des loyers

L’OPH réclame la somme de 874,38 euros au titre de l’arriéré locatif en se rapportant à son relevé de compte en date du 09 septembre 2024.

Il résulte dudit décompte versé aux débats qu’après prise en compte du montant des réparations locatives initialement fixé à 3493,54 euros et après déduction du dépôt de garantie de 355 euros, il subsiste un solde de 874,38 euros que l’OPH réclame au titre de l’arriéré locatif dû au 02 janvier 2024.

Si la somme réclamée n’est pas véritablement explicitée, il apparaît que la locataire était à jour de ses loyers au 30 septembre 2023 et que les prélèvements effectuées sur la période d’octobre 2023 à janvier 2024 ont été rejetés, alors qu’elle était redevable des loyers jusqu’au terme de la période de préavis, soit jusqu’au 02 janvier 2024.

Le montant réclamé au titre de la période de préavis n’étant pas contesté, Madame [O] [R] sera condamnée à régler la somme de 874,38 euros à l’OPH, au titre de l’arriéré locatif dû à cette date.

Sur les sommes demandées au titre des réparations locatives

L’OPH réclame la somme de 1495 euros au titre des indemnités de réparations locatives. Il fait valoir que :

— si lesdites indemnités avaient été dans un premier temps fixées à un montant de 3493,54 euros, elles ont été réduites après recalcul à un montant de 1495 euros, et ce compte tenu de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de constat à la sortie du logement, – le montant réclamé est la traduction des constats effectués et des calculs réalisés en application notamment des accords conclus avec le conseil d’administration et de la grille de vétusté applicable,

— la locataire a dégradé le bien qui lui a été confié en location ; que la remise en peinture et le remplacement des sols se sont avérés indispensables,

— contrairement à ce qu’elle indique, elle a tout mis en oeuvre pour éviter d’être présente à l’état des lieux de sortie.

Madame [O] [R] conteste le montant ainsi réclamé. Elle fait valoir que :

— le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice ne mentionne aucun “état sale”, de sorte que les frais comptabilisés au titre du nettoyage ne sont pas dus,

— lors de la prise de possession des lieux, le logement était dans un état d’usage, et que la comparaison entre les états des lieux ne démontre aucune négligence ou aucun manquement fautif de sa part,

— il ne ressort aucun élément relatif à un état dégradé des peintures qui lui serait imputable et nécessitant une remise en peinture ; qu’elle n’a pas à remettre à neuf le logement,

— aucune facture ou devis ne vient attester de la remise en conformité du bien ; que dans ces conditions, il convient de s’interroger sur la nature réelle des réparations effectuées.

Concernant l’état de saleté du logement qui est contesté, il ressort du constat dressé par commissaire de justice en date du 02 janvier 2024 que certains éléments relatifs au manque de propreté ont été relevés (prises électriques et interrupteurs du séjour décrits comme sales, sol de la cuisine décrit comme très sale, portes coulissantes du placard de la chambre décrites comme présentant des traces noires, aération WC et VMC salle de bain décrites comme poussiéreuses).

Compte tenu de ces constats, la somme réclamée au titre du nettoyage du logement (248,40 euros) apparaît justifiée.

Concernant les sommes réclamées au titre de la remise en peinture des murs du séjour, entrée, chambre 1 et cuisine :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 28 décembre 2015 que le logement loué était globalement dans un état d’usage, mis à part les murs de la cuisine, de la salle de bains, du séjour, de l’entrée, de la chambre et du dégagement qui se trouvaient dans un état neuf.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 02 janvier 2024 et des photographies jointes que :

— les murs de l’entrée et de la cuisine sont recouverts de peinture en mauvais état,

— les murs du séjour et de la chambre sont recouverts de fibre de verre peinte en mauvais état.

Compte tenu de la durée d’occupation du bien (8 ans) et de l’application du taux de vétusté (73%) en application de la grille de vétusté versée aux débats (pour les peintures : 15 ans de durée de vie / 5 années de franchise / abattement de 9% par an), les sommes réclamées au titre de la remise en peinture des murs apparaissent justifiées.

Concernant la remise en peinture de la porte de la chambre 1, et le remplacement des sols souples du séjour, de la cuisine, du cellier et de la chambre, il ressort du procès-verbal de constat que la porte est décrite comme étant en mauvais état ; que le sol du séjour est en mauvais état général affecté de nombreux enfoncements ainsi que de fissures, que le sol de la cuisine est en mauvais état, avec de nombreuses traces ; que les sols de la chambre et du cellier sont eux aussi en mauvais état, et ce alors que l’ensemble de ces postes était manifestement dans un état d’usage à l’entrée.

Si comme le soutient Madame [R], il ne peut pas être mis à sa charge la remise à l’état neuf du logement dans la mesure où le bien lui avait été loué dans un certain état d’usage, il apparaît néanmoins au vu des constatations, que la locataire n’a vraisemblablement pas entretenu les lieux, de sorte que l’application d’une valeur résiduelle de 10% sur ces postes de réparation apparaît justifiée.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [R] au paiement de la somme de 1495 euros, au titre du paiement des indemnités de réparations locatives.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’OPH réclame la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts. Il fait valoir que Madame [R] lui a causé un préjudice exceptionnel incontestable dans la mesure où il a été nécessaire de faire réaliser des travaux de remise en état. Il explique que le bien n’a pas pu être reloué en suivant, et ce dans un contexte de demande croissante de demande de location.

Comme le souligne Madame [R], le bailleur ne rapporte pas la preuve de la durée des travaux et d’un préjudice effectif, de sorte que sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur la prise en charge des frais d’état des lieux de sortie

L’OPH demande la condamnation de Madame [R] au paiement du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 2 janvier 2024 (134,20 euros).

Madame [R] expose qu’elle n’a jamais souhaité faire obstruction à la réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire ; que néanmoins, ayant quitté les lieux depuis le 1er novembre 2023, elle ne résidait plus dans le logement et n’avait pas eu connaissance de la date fixée pour l’état des lieux de sortie.

Il apparaît que Madame [R] a quitté le logement loué au mois d’octobre 2023 sans se soucier véritablement ni de la durée de son préavis, ni de la nécessité d’effectuer un état des lieux de sortie.

Dans ces conditions, et sans réponse à ses courriers, le bailleur s’est trouvé dans l’impossibilité de réaliser un état des lieux par la voie amiable ordinaire et n’a eu d’autre choix que de faire procéder à un constat par voie de commissaire de justice.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de l’OPH et de condamner Madame [R] au paiement de la somme de 134,20 euros au titre du coût du procès-verbal de constat du 02 janvier 2024.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [R], parte perdante, sera condamnée aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 02 janvier 2024.

L’équité commande en revanche de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [O] [R] à verser à l’OPH la somme de 874,38 euros au titre de l’arriéré locatif,

CONDAMNE Madame [O] [R] à verser à l’OPH la somme de 1495 euros au titre des réparations locatives,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DEBOUTE l’OPH de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [O] [R] aux dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 02 janvier 2024.

La minute a été signée par le Juge et le Greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

La Greffière, La Vice Présidente

Delphine DRILLEAUD Adeline MUSSILLON