MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 21 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/06489 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UP2Z

AFFAIRE : S.A.R.L. YACK CONDUITE CLUB C/ S.C.I. BNC PROPERTIES, S.A.S. IMMOA2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. YACK CONDUITE CLUB représentée par son liquidateur Mr [W] [O], [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Michael BELHASSEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0305

DEFENDERESSES

S.C.I. BNC PROPERTIES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.S. IMMOA2, dont le siège social est sis [Adresse 3]

toutes deux représentées par M^e Morgane GRÉVELLEC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2122

Clôture prononcée le : 06 juin 2024

Débats tenus à l’audience du : 04 novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 21 janvier 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 21 janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2012, la SCI BNC PROPERTIES a donné à bail commercial à la SARL YACK CONDUITE CLUB un local, sis [Adresse 5] pour une durée de 9 ans à compter du 15 novembre 2012 moyennant un loyer principal annuel de 12528 euros, aux fins d’y exploiter une activité d’auto-école.

A compter du 1er janvier 2020, la SASU IMMOA2 s’est vu confier la gestion dudit bien immobilier par la société BNC PROPERTIES.

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2023, la SARL YACK CONDUITE CLUB a cédé son fonds de commerce à la société AH PERMIS.

Par courrier du 24 mars 2023, la SCI BNC PROPERTIES a formé opposition au prix de vente pour un montant de 945,85 €.

Par acte extrajudiciaire du 10 août 2023, la SARL YACK CONDUITE CLUB a assigné la SCI BNC PROPERTIES et SASU IMMOA2 devant la présente juridiction, aux fins essentielles de fournir copie des taxies foncières 2019, 2020, 2021 et 2022 et procédé à la régularisation des charges 2022 en fournissant les justificatifs, le cas échéant sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par documents, les voir condamnées à lui payer la somme de 2250 euros en répétition de l’indu, outre la même somme à titre de dommages et intérêts ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 14 février 2024, la SARL YACK CONDUITE CLUB demande au tribunal, au visa de l’article 1302 du code civil de :

— ORDONNER à la SCI BNC PROPERTIES et la SASU IMMOA2 de fournir copie des taxes foncières 2019,2020,2021, 2022 et 2023 et procéder à la régularisation des charges 2023 pour les appels de provision de janvier et février 2023, en fournissant les justificatifs, le cas échéant sous astreinte de 50 € par jour de retard et par documents.

— PRENDRE ACTE du désistement partiel de la SARL en dissolution YACK CONDUITE CLUB concernant la demande de répétition de l’indu sur la somme de 2.250 €, compte tenu du remboursement intervenu en cours d’instance.

— CONDAMNER la SCI BNC PROPERTIES à payer à la SARL en dissolution YACK CONDUITE CLUB la somme de 2.250 € à titre de dommages-intérêts

— CONDAMNER la SCI BNC PROPERTIES à payer à la SARL en dissolution YACK CONDUITE CLUB la somme de 2.500 €uros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER la SCI BNC PROPERTIES aux entiers dépens.

Elle soutient que :

— la somme de 2.250 € ayant été régularisé en cours de procédure, la Société YACK CONDUITE se désiste de cette demande,

— la défenderesse a remboursé une somme supérieure, de 2.562,51 €, à la société YACK CONDUITE, de sorte que l’encaissement de ce chèque n’avait aucune cause,

— par l’action de la SCI BNC PROPERTIES, la Société YACK CONDUITE CLUB s’est retrouvée à découvert sur son compte bancaire avec des prélèvements rejetés ce qui lui a causé un préjudice à hauteur de 2.250 €,

— le bailleur a toujours appelé des provisions supérieures aux régularisations de charge pendant des années, de sorte que les régularisations ont systématiquement été créditrices et tardives ; que la bailleresse imputait des intérêts de retard alors qu’elle tardait à régulariser des charges qui donnaient lieu à des remboursements au locataire en parfaite mauvaise foi, que l’AG des copropriétaires ayant eu lieu le 7 mai 2023, la régularisation aurait pu avoir lieu en juin 2023 et que concernant le réajustement du dépôt de garantie, il est produit un réajustement de 53,42 € du dépôt de garantie, qui ne figure plus sur le décompte produit dernièrement, ce qui interroge,

— le bailleur n’a toujours pas complètement justifié des charges 2022, puisque la copie des taxes foncières de 2019 à 2022 n’a toujours pas été communiquée, justifiant le maintien de la procédure, au’il n’a pas procédé à la régularisation 2023 alors que la société YACK CONDUITE a réglé ses loyers jusqu’en février 2023, qu’il est donc sollicité la condamnation sous astreinte à transmettre les documents du syndic relatif aux charges 2023 sur les lots, ainsi que les taxes foncières 2019 à 2023.

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 03 avril 2024, la SCI BNC PROPERTIES et SASU IMMOA2 demandent au tribunal, aux visas des articles L.145-1 et R 145-36 du Code de Commerce 32-1 du code de procédure civile, 803 et suivants du code de procédure civile de :

— DEBOUTER la société YACK-CONDUITE CLUB de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la société YACK-CONDUITE CLUB à payer à la société BNC PROPERTIES et de la société IMMOA2 une indemnité de 5.000 € chacune à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif de la présente procédure

— CONDAMNER la société YACK-CONDUITE CLUB à payer à la société BNC PROPERTIES et de la société IMMOA2 une indemnité de 2.500 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER la société YACK-CONDUITE CLUB aux entiers dépens.

Elle avance sur le rejet des demandes de la SARL YACK CONDUITE CLUB que :

— le reliquat de solde créditeur après encaissement du chèque et régularisation des charges de 2022, d’un montant total de 2.562,51 € a été remboursé à la société YACK-CONDUITE CLUB le 28 septembre 2023 précisant que l’encaissement du chèque est intervenu en raison de l’absence d’apurement par la société YACK-CONDUITE CLUB de sa dette locative et de son opposition à ce que le notaire séquestre du prix de vente de son fonds désintéresse la société BNC PROPERTIES,

— dès la régularisation de charges effectué, la société IMMOA2 a remboursé le trop perçu. La date des régularisations dépend du syndic et de la transmission des régularisations de charges aux propriétaires et à leurs mandataires. Lors de l’encaissement du chèque, le compte du locataire était débiteur sans quoi il n’y aurait pas eu d’encaissement,

— Ce règlement aurait pu intervenir plus tôt si la société YACK-CONDUITE CLUB avait adressé son RIB à la société IMMOA2 lorsque celle-ci lui a demandé le 1 er septembre 2023 et qui n’a été transmis que le 21 septembre 2023.

— aucune justification n’est fournie quant au fait de s’être retrouvé à découvert avec des prélèvements rejetés et qui justifierait une indemnisation. La société YACK-CONDUITE CLUB s’était engagée à solder sa dette locative et un chèque avait été envoyé « en garantie » ; en effet le solde dû devait être réglé lors de la de la cession de son fonds. Cependant le notaire a informé la société IMMOA2 que la société YACK-CONDUITE CLUB refusait que ce dernier paie la dette locative d’où l’encaissement du chèque et ce en suite de nombreuses relances,

— s’agissant du paiement de 96 € du 3 janvier 2022, la société IMMOA2 avait expliqué, par mail du 22 juin 2023 à la société YACK-CONDUITE CLUB ne pas avoir réceptionné cette somme et l’avait invitée à se rapprocher de sa banque pour savoir sur quel compte cette somme avait été virée. La société YACK-CONDUITE CLUB ne justifie nullement avoir effectué ce paiement sur le compte de la société BNC PROPERTIES ou sur le compte de la société IMMOA2,

— s’agissant du montant du dépôt de garantie, elle précise que le montant aprés révision le 22 décembre 2022 est de 2889,01 euros et non comme la société YACK-CONDUITE CLUB le mentionne de 2.942,43 € sans nullement justifier de ce montant, la restitution étant intervenue alors même que la SARL YACK CONDUITE CLUB était toujours débitrice de la SCI BNC PROPERTIES,

— sur la tardiveté des régularisations, elle précise que le retard dans le cadre du paiement du loyer provient du fait que la société YACK-CONDUITE CLUB n’a jamais payé son loyer trimestriellement conformément au bail mais mensuellement, les pénalités étant appliquées conformément au bail. La demande n’est en outre plus d’actualité car la régularisation esst intervenue le 1er septembre 2023.

— la régularisation de charges a été effectuée et l’ensemble de justificatifs ont été envoyés à la société

YACK-CONDUITE CLUB. La taxe d’ordures ménagères 2019 n’a jamais été refacturée à la société YACK-CONDUITE CLUB car la sociétyé BNC PROPERTIES a acquis le bien en juin 2019 et ne l’a confié en gestion à la société IMMOA2 qu’en octobre 2020. Enfin, la régularisation de la taxe d’ordures ménagères 2023 a été effectué le 12 janvier 2023 de sorte que le calcul a été basé sur le montant figurant sur la Taxe foncière 2022, celle de 2023 n’ayant pas encore été éditée

A titre reconventionnelle, elle argue de ce que l’introduction de la présente instance le 10 août 2023, alors même que le délai pour la régularisation des charges, conditionnant le compte entre les parties, octroyé à la société BNC PROPERTIES et son gestionnaire de biens, la société YACK-CONDUITE CLUB n’était pas expiré, est prématuré et abusif. De plus fort, le maintien des prétentions de la demanderesse lors de l’audience du 23 novembre 20232 alors que son Conseil était avisé dès le 29 septembre 2023 de ce qu’elles étaient devenues sans objet caractérise l’abus de procédure imposant la condamnation de la SARL YACK CONDUITE CLUB.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 4 novembre 2024 et mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales

Sur le remboursement de l’indu

Il n’est pas contesté que la somme de 2.250 € a été régularisé en cours de procédure à savoir le 28 septembre 2023 et que la Société YACK CONDUITE se désiste de cette demande.

Il convient donc de constater ce désistement.

Sur l’indemnisation sollicitée par la SARL YACK CONDUITE CLUB

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si la SARL YACK CONDUITE CLUB sollicite l’indemnisation du préjudice résultant de l’encaissement du chèque de garantie, estimant avoir subi un préjudice en se retrouvant à découvert sur son compte bancaire avec des prélèvements rejetés, les pièces produites à cette fin que sont un relevé bancaire sur la période comprise entre le 1er juin 2023 et le 26 juillet 2023 et la copie du chèque s’avèrent insuffisantes pour caractériser tant une faute qu’un quelconque préjudice. En effet, le solde apparaît débiteur d’une somme de 10 934,16 euros bien plus importante que le montant réclamé au titre de l’indu et ne peut donc être mis en lien avec les impayés figurant sur ce relevé sans aucun autre élément versé à l’appui et permettant une éventuelle comparaison avec les mois précédant.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes liées aux comptes entre les parties

Il sera précisé en amont que relativement aux comptes entre les parties et moyens présentés, il ne sera pas statué sur la question de la tardiveté des régularisations, ce moyen ne soutenant aucune demande de condamnation.

Quant à la demande de production des taxes foncières de 2019 à 2022 et régularisation des charges 2023, les défenderesses produisent :

— le courriel du 16 novembre 2020 justifiant de la copie de la Taxe foncière 2020, prélevée en janvier 2021

— le courriel du 7 novembre 2022 pour le décompte de charges récupérables du syndic des années 2020, 2021 mais également 2022 faisant état d’un solde à devoir à la SARL YACK CONDUITE CLUB de 980,63 euros,

— le courriel du 12 janvier 2023 pour le décompte de charges récupérables du syndic de l’année 2019 et la copie de la Taxe foncière 2022.

La demande relative à 2019 apparaît injustifiée faute d’avoir été refacturée, la SARL YACK CONDUITE CLUB ne démontrant pas une telle refacturation. De même, SCI BNC PROPERTIES et SASU IMMOA2 ne peuvent produire et donc refacturer la taxe foncière faute d’avoir été éditée.

Dès lors, les défenderesses produisant les éléments demandés sans qu’il soit besoin de les y condamner, il convient de rejeter la demande.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

S’il est constant que la demande principale a fait l’objet d’un désistement et que celle relative aux comptes entre les parties a fait l’objet d’un rejet, il convient de préciser que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas constitutive d’une faute.

Aussi, en l’état du caractère raisonnable des demandes maintenues par la demanderesse en dépit du désistement de la demande principale, il convient de rejeter cette demande.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la SARL YACK CONDUITE CLUB aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la SARL YACK CONDUITE CLUB à payer à la SCI BNC PROPERTIES la somme de 2500 € et à la SCI BNC PROPERTIES la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la SARL YACK CONDUITE CLUB de sa demande en remboursement de l’indu de la somme de 2 250 euros à l’encontre de SCI BNC PROPERTIES et SASU IMMOA2,

REJETTE la demande d’indemnisation formulée par la SARL YACK CONDUITE CLUB à l’encontre de SCI BNC PROPERTIES et SASU IMMOA2,

REJETTE la demande d’indemnisation pour procédure abusive formulée par SCI BNC PROPERTIES et SASU IMMOA2,

REJETTE l’ensemble des autres demandes,

CONDAMNE la SARL YACK CONDUITE CLUB aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL YACK CONDUITE CLUB à payer à SCI BNC PROPERTIES et à SCI BNC PROPERTIES la somme de 2500 € chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 6], L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT ET UN JANVIER

LE GREFFIER LE PRESIDENT