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REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/01224 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GJCR

NAC : 74D

JUGEMENT CIVIL

DU 26 AOUT 2025

DEMANDERESSE

Mme [U] [K] épouse [B]

[Adresse 10]

[Localité 16]

Rep/assistant : M^e Laura-eva LOMARI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

M. [X] [H] [N]

[Adresse 2]

[Localité 18]

Rep/assistant : M^e Mélanie RAYMOND, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [S] [O] [D]

[Adresse 3]

[Localité 17]

Rep/assistant : M^e Anne JAVERZAC-GROUARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [F] [R] [V]

[Adresse 4]

[Localité 18]

ni comparant, ni représenté,

Copie exécutoire délivrée le :

Expédition délivrée le :

à M^e Anne JAVERZAC-GROUARD

M^e Laura-eva LOMARI

M^e Mélanie RAYMOND

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente

Madame Sophie PARAT, Juge,

Madame Dominique BOERAEVE, Juge,

assistées de M^me Dévi POUNIANDY, Greffier

Le Juge de la mise en état a présenté le rapport conformément à l’article 785 du C.P.C.

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 27 Mai 2025.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le

jugement serait mis à leur disposition le 26 Août 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

du 26 Août 2025,

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de M^me Dévi POUNIANDY, Greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Madame [U] [K] épouse [B] se prétend propriétaire indivise des parcelles cadastrées AS n°[Cadastre 11] et [Cadastre 1] situées au lieudit [Localité 19] à [Localité 22].

Monsieur [X] [H] [N] est propriétaire, avec son épouse, de la parcelle voisine, cadastrée AS n°[Cadastre 15].

Monsieur [S] [O] [D] est propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée AS n°[Cadastre 7].

Monsieur [F] [R] [V] est propriétaire des parcelles voisines, cadastrées AS n°[Cadastre 6] et [Cadastre 8].

Par actes de commissaire de justice en date des 8 et 31 mars 2023, Madame [U] [K] épouse [B] a assigné Monsieur [X] [H] [N], Monsieur [S] [O] [D] et Monsieur [F] [R] [V] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin d’obtenir une servitude légale de passage sur les parcelles AS n°[Cadastre 14] et [Cadastre 15] ou AS [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 14].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 février 2025, il demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Avant dire-droit et en tant que de besoin,

— ORDONNER une mesure d’expertise et DESIGNER pour y procéder tel expert judiciaire qu’il plaira au tribunal, dont la mission sera :

— convoquer les parties et recueillir leurs explications,

— se faire remettre l’ensemble des documents dont les parties entendent se prévaloir au cours de l’instance,

— se rendre sur les lieux, les visiter et les décrire,

— indiquer si la parcelle cadastrée section AS n° [Cadastre 11] et [Cadastre 1] est enclavée ;

— déterminer les tracés envisageables, l’assiette de la servitude de passage, ainsi que le tracé le moins dommageable et le cas échéant les travaux nécessaires ;

— déterminer l’indemnité qui devra être versée, sauf prescription trentenaire, aux propriétaires des fonds servants pour compenser l’instauration de la servitude.

— ORDONNER que le fonds cadastré section AS n° [Cadastre 11] et [Cadastre 1] sera désenclavé via une servitude de passage à constituer sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 14] et [Cadastre 15], ou à défaut sur les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 14] ;

— REJETER toute demande plus ample ou contraire,

— CONDAMNER les défendeurs à payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les défendeurs aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les parcelles de l’indivision [K] sont enclavées, puisqu’elles ne disposent d’aucun accès direct à la voie publique. Elle soutient que la [Adresse 21], qui est cadastrée AS n°[Cadastre 9], qui se raccorde au sud à la [Adresse 20], s’arrête au droit de la parcelle AS n°[Cadastre 14]. Elle précise que l’indivision a signé un compromis pour céder la parcelle en cause mais que la vente a échoué en l’absence de servitude de passage juridiquement constituée, malgré l’accès trentenaire existant sur les parcelles AS [Cadastre 14] et [Cadastre 15].

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 7 novembre 2024, Monsieur [D] demande au tribunal de :

— JUGER irrecevable toute demande formulée à l’encontre de Monsieur [D] concernant la parcelle cadastrée AS [Cadastre 14],

— DEBOUTER Madame [K] épouse [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— JUGER que Madame [K] épouse [B] supportera seule les frais d’expertise,

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [K] épouse [B] à verser à Monsieur [D] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et la CONDAMNER aux entiers dépens d’instance.

En défense, il soutient in limine litis que les demandes dirigées contre lui sont irrecevables en ce qui concerne la parcelle AS n°[Cadastre 14], qu’il a vendue le 5 février 2024.

Sur le fond, il fait valoir que la tolérance de passage en faveur des parcelles AS n°[Cadastre 11] et [Cadastre 1] n’a jamais été remise en cause tant qu’il a été propriétaire de la parcelle AS n°[Cadastre 14]. Il reproche également à Madame [K] de ne pas démontrer que la largeur du passage actuel, à savoir 3,50 mètres, ne serait pas suffisante pour assurer la desserte complète de son fonds. Il considère qu’en l’absence d’enclave, la demande de voir constituer une servitude de passage sur la parcelle AS n°[Cadastre 7] dont il est encore propriétaire ne saurait prospérer.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 4 septembre 2024, Monsieur [N] demande au tribunal de :

A titre subsidiaire, si une expertise était ordonnée :

— METTRE à la charge exclusive de Madame [K] [U] les frais d’expertise ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER Madame [K] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER Madame [K] [U] à verser à Monsieur [N] [X] [H] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

En défense, il fait également valoir que le fonds cadastré section AS [Cadastre 11] et [Cadastre 1] n’est pas enclavé en raison de la tolérance de passage accordée par les propriétaires des parcelles AS [Cadastre 15] et AS [Cadastre 14] sur leurs fonds à l’indivision [K].

A titre subsidiaire, ils demandent que les frais de l’expertise qui serait ordonnée par le tribunal soient mis à la charge de la demanderesse, au motif qu’elle a refusé d’accepter la médiation proposée par les défendeurs.

Monsieur [V], quoique régulièrement assigné à personne, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 14 avril 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé l’affaire à l’audience collégiale de plaidoiries du 27 mai 2025.

A l’issue de l’audience, les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 26 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de Monsieur [D] s’agissant de la parcelle AS n°[Cadastre 14]

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, applicable aux instances en cours à cette date: « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ; (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

Aux termes du dernier alinéa de l’article 802 du même code, également dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024: « Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47. »

En l’espèce, la demande de Monsieur [D] de juger irrecevable toute demande formulée à son encontre concernant la parcelle cadastrée AS [Cadastre 14], puisqu’il l’a vendue le 5 février 2024, s’analyse en une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre.

Or, cette fin de non-recevoir s’agissant des demandes relatives à la parcelle cadastrée AS n°[Cadastre 14], qui n’est pas survenue ni n’a été révélée après l’ordonnance de clôture, puisque la vente de cette parcelle est intervenue le 5 février 2024, n’est pas recevable devant le tribunal statuant au fond, mais aurait dû être soumise au juge de la mise en état avant son dessaisissement.

Sur la demande de constitution d’une servitude légale de passage

Aux termes de l’article 682 du code civil : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue.

En l’espèce, l’extrait de plan cadastral versé au dossier que les parcelles dont la demanderesse serait propriétaire en indivision (étant observé qu’elle ne verse aucun titre de propriété à son nom, ni aucun acte de notoriété permettant de faire le lien avec Monsieur [A] [K], qui serait son grand-père, et qui a acquis les parcelles AS n°[Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] de son vivant) ne disposent d’aucun accès direct à la voie publique.

Les parties s’accordent sur le fait que la ruelle des figues, qui correspond à la parcelle cadastrée AS n°[Cadastre 9], située au sud-ouest de la parcelle AS n° [Cadastre 14], constitue la voie publique la plus proche, ou à tout le moins est un chemin ouvert au public qui donne accès à la voie publique la plus proche, la [Adresse 20].

En outre, ce même extrait de plan cadastral fait apparaître, dans le prolongement de la [Adresse 21], un tracé en pointillés sur les parcelles AS n°[Cadastre 14] et [Cadastre 15], sur le côté ouest des parcelles, jusqu’à la parcelle AS n°[Cadastre 11]. Puis, ce tracé en pointillés se poursuit sur le côté ouest de la parcelle AS n°[Cadastre 11], jusqu’au coin sud-ouest de la parcelle AS n°[Cadastre 1].

Les parties s’accordent également sur le fait qu’il existe actuellement une tolérance des propriétaires des parcelles AS [Cadastre 14] et [Cadastre 15] pour laisser un accès à la parcelle AS [Cadastre 11], sur leurs parcelles, conformément au tracé qui apparaît ainsi au cadastre.

Ainsi, la demanderesse relève dans ses écritures que « la parcelle dispose d’un accès trentenaire, matérialisé au cadastre, lui permettant d’accéder à la [Adresse 21] via les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 14] et [Cadastre 15] ». Monsieur [N] écrit encore que « depuis l’acquisition de la parcelle cadastrée AS [Cadastre 15], [il] a toujours toléré un droit de passage sur sa parcelle d’une assiette de 3,50 mètres de large et 15,78 mètres de long à l’indivision [K] ». Il verse aux débats le plan de division établi par Monsieur [L], géomètre-expert, lors de leur acquisition auprès des époux [D] de la parcelle AS [Cadastre 15], issue de la division de la parcelle anciennement cadastrée AS [Cadastre 5], qui fait apparaître le tracé en pointillé de ce même accès vers la parcelle AS [Cadastre 11]. Monsieur [D], qui, n’est certes plus le propriétaire de la parcelle AS n°[Cadastre 14] à ce jour, écrit également dans ses conclusions qu’il n’a jamais remis en cause cette tolérance de passage jusqu’à ce qu’il cède cette parcelle le 5 février 2024. Enfin, le compromis de vente régularisé par les membres de l’indivision [K] rappelle l’existence de cette tolérance de passage via la ruelle des figues, tout en soulignant que l’utilisation de ce chemin est susceptible d’être remise en cause par tout tiers (page 7 de l’acte).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les parcelles dont Madame [K] se prétend propriétaire indivise bénéficient actuellement d’une tolérance de passage sur les parcelles AS n° [Cadastre 14] et [Cadastre 15]. Bien que la parcelle AS [Cadastre 14] ait été vendue au cours de la présente instance, la demanderesse ne rapporte nullement la preuve que le nouveau propriétaire aurait remis cette tolérance en cause depuis son acquisition (elle ne le prétend d’ailleurs même pas).

Dès lors, alors que cette tolérance de passage sur les parcelles AS n° [Cadastre 14] et [Cadastre 15] est maintenue, faute pour Madame [K] de démontrer en quoi elle ne permettrait pas de lui procurer un accès suffisant à la voie publique, en particulier faute de démontrer en quoi un passage de 6 mètres et non 3,50 mètres de large serait nécessaire à la desserte normale de son fonds, elle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes, au fond comme avant-dire-droit.

Sur les mesures de fin de jugement

La demanderesse, qui perd son procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser la somme de 2 500 euros à chacun des défendeurs.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de Monsieur [D] s’agissant des demandes relatives à la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 14],

REJETTE l’ensemble des demandes formulées par Madame [U] [K] épouse [B],

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE Madame [U] [K] épouse [B] aux dépens,

CONDAMNE Madame [U] [K] épouse [B] à payer à Monsieur [X] [H] [N] la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [U] [K] épouse [B] à payer à Monsieur [S] [O] [D] la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente,