RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00162 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCWS

MINUTE N° :

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 06 OCTOBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.C.I. SAMY

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Richard PATOU PARVEDY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Madame [J] [Y] [M]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5] (RÉUNION)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2022, la SCI SAMY a donné à bail à Madame [J] [Y] [M] et Monsieur [V] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel actuel révisé de 961,81 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré les 3 et 5 juin 2024, la SCI SAMY a assigné Madame [J] [Y] [M] et Monsieur [V] [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation de plein droit du bail litigieux à partir du 13 août 2024 ;

ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [J] [Y] [M] et Monsieur [V] [B] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

condamner Madame [J] [Y] [M] et Monsieur [V] [B] à lui payer :

la somme de 377,64 euros au titre de l’augmentation du loyer au cours de l’année 2023 ;

la somme de 4778,71 euros au titre de l’indemnité d’occupation des mois d’août à décembre 2024 ;

une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges en vigueur, soit la somme de 961,81 euros à compter de mois de janvier 2025, somme à parfaire jusqu’au délaissement des lieux et à leur parfaite remise en état ;

la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mai 2025 lors de laquelle la SCI SAMY a maintenu ses demandes, tandis que les défendeurs, régulièrement cités, n’ont pas comparu, et à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025

A cette date, une réouverture des débats a été ordonnée pour la production par la demanderesse d’un décompte faisant figurer les dates de règlement par les défendeurs a minima depuis la délivrance du commandement de payer aux locataires, soit a minima depuis le 1er juin 2024.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2025, au cours de laquelle la SCI SAMY a versé un décompte arrêté au 1er septembre 2025 faisant figurer les indemnités d’occupation qui seraient dues par les locataires depuis le mois d’août 2024. Les défendeurs, régulièrement convoqués, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Madame [J] [Y] [M] et Monsieur [V] [B] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail et les demandes subséquentes :

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la SCI SAMY ne justifie ni être constituée exclusivement de parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ni avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2025.

En conséquence, la demande de la SCI SAMY aux fins de constat de la résiliation du bail est irrecevable, et l’ensemble des demandes subséquentes, relatives à l’expulsion des défendeurs sous astreinte et à leur condamnation en paiement au titre d’une indemnité d’occupation, ne pourront ainsi qu’être rejetées.

Ceci d’autant plus que malgré une réouverture des débats pour ce motif, la SCI SAMY n’a pas produit le décompte demandé faisant figurer les dates de règlement par les défendeurs a minima depuis la délivrance du commandement de payer aux locataires, soit a minima depuis le 1er juin 2024.

Or, conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire du contrat de bail ne produit effet que six semaines / 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des conclusions et des pièces de la SCI SAMY qu’il semble que les locataires avaient régularisé, dans le délai de deux mois applicable à la cause, l’arriéré locatif des mois d’avril et mai 2024 à la suite de la délivrance du commandement de payer en date des 2 et 5 juin 2024, raison pour laquelle un décompte plus précis sur les dates de règlement des locataires avait été demandé dans le cadre de la réouverture des débats, décompte que la demanderesse n’a pas produit.

Dans ces conditions, sa demande de constat de la résiliation de plein droit du bail et ses demandes subséquentes auraient en tout état de cause été rejetées, les pièces produites en demande ne permettant pas au juge de vérifier les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement au titre de l’augmentation de loyer au cours de l’année 2023 :

En application des dispositions de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, la SCI SAMY ne justifie pas avoir manifesté à l’égard des locataires sa volonté d’appliquer la révision du loyer avant la délivrance de l’assignation en date du 26 février 2025, de sorte que la révision de loyer ne peut prendre effet qu’à compter de cette dernière date, et non pas rétroactivement pour l’année 2023.

Dès lors, sa demande de condamnation des locataires à lui payer la somme de 377,64 euros au titre de l’augmentation du loyer au cours de l’année 2023 sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI SAMY, partie perdante, sera condamnée au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande de la SCI SAMY aux fins de constat de la résiliation du bail ;

DEBOUTE la SCI SAMY de l’ensemble de ces demandes à l’encontre de Madame [J] [Y] [M] et Monsieur [V] [B] ;

CONDAMNE la SCI SAMY aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection