SG

LE 10 FEVRIER 2026

Minute n°

N° RG 25/03846 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N5YJ

S.D.C. [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.S. [E] ET ASSOCIES (RCS [Localité 6] B 393 219 571)

C/

[U] [Z]

[J] [Z]

Demande en paiement des charges ou des contributions

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL BNA – 06

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du DIX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Madame Nathalie CLAVIER, Vice Présidente, statuant en Juge Unique, sans opposition des parties

GREFFIER : Sandrine GASNIER lors des débats et Sylvie GEORGEONNET au prononcé.

Débats à l’audience publique du 25 NOVEMBRE 2025.

Prononcé du jugement fixé au 10 FEVRIER 2026.

Jugement Réputé contradictoire par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. [E] ET ASSOCIES (RCS [Localité 6] B 393 219 571), domicilié : chez la S.A.S. [E] ET ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Bertrand NAUX de la SELARL BNA, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Madame [U] [Z], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 1]

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

La S.C.I. KALYKE INVESTISSEMENT est propriétaire des lots de copropriété n°65, 68, 75, 81, 87, 89, 92 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Par jugement en date du 17 avril 2023, le Tribunal Judiciaire de VERSAILLES a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la S.C.I. KALYKE INVESTISSEMENT, désignant la S.E.L.A.R.L. MARS en qualité de liquidateur judiciaire.

Par lettre recommandée du 19 décembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble a déclaré sa créance au titre des charges de copropriété restées impayées à l’encontre de la S.C.I. KALYKE INVESTISSEMENT entre les mains du liquidateur judiciaire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 juillet 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, représenté par son syndic, la S.A.S. [E] ET ASSOCIES, a fait assigner Monsieur [J] [Z] et Madame [U] [Z] devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de voir :

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, et 30 de la Loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété,

Vu l’article 1857 du Code Civil,

— Voir constater la liquidation judiciaire de la S.C.I. KALYKE INVESTISSEMENT en date du 17 avril 2023 ;

Vu les statuts de la SCI KALYKE INVESTISSEMENT et la proportion de parts détenues par chacun des associés à raison de :

— Monsieur [J] [Z] : 95 228 parts

— Madame [U] [Z] : 7 988 parts

— La société civile E3M : 11 474 parts

— Condamner :

— Monsieur [J] [Z] au paiement de la somme de 11.464,53 euros ;

— Madame [U] [Z] au paiement de la somme de 961,07 euros;

— la société E3M au paiement de la somme de 1.380,49 euros ;

— Dire que celles-ci porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure qui leur a été adressée ;

— Les condamner conjointement et solidairement au paiement de la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens.

Monsieur [J] [Z] et Madame [U] [Z], cités par dépôt à l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, n’ont pas constitué avocat. La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, il est renvoyé à l’exploit introductif d’instance visé ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 25 novembre 2025. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 10 février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de souligner que l’exploit introductif d’instance n’ayant été délivré qu’à Monsieur [J] [Z], Madame [U] [Z] et non à la société E3M, aucune demande ne peut aujourd’hui être formée à l’encontre de cette dernière.

Sur la demande principale

Sur les charges de copropriété dues par la S.C.I. KALYLE INVESTISSEMENT

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

En l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 26 mars 2019, 27 mai 2020, 23 mai 2021, 10 mai 2022, 02 mai 2023, 07 mars 2024, 10 mars 2025 démontrent que les comptes et les budgets prévisionnels de la copropriété ont été approuvés.

Par ailleurs, les pièces produites aux débats et notamment, l’édition de compte établi par le syndic de copropriété, ainsi que les différents comptes de charges, provisions et appels de fonds pris en application des assemblées générales des copropriétaires, font état d’un montant de 13.715,55 euros dû par la S.C.I. KALYLE INVESTISSEMENT au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, déduction faite des frais de mise en demeure et de relance inscrits au débit du compte de la S.C.I. à plusieurs reprises et dont il n’est pas justifié.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES justifie ainsi de sa créance à l’encontre de la S.C.I. KALYLE INVESTISSEMENT à hauteur de 13.715,55 euros.

Sur l’obligation de paiement de Monsieur [J] [Z] et Madame [U] [Z], en leur qualité d’associés de la S.C.I. KALYLE INVESTISSEMENT

L’article 1857 alinéa 1er du code civil énonce : “A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements”.

L’article 1858 du même code précise : “Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale”.

Il résulte de ces dispositions légales que les créanciers d’une société civile de droit commun ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre les associés, débiteurs subsidiaires du passif social envers les tiers, qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale et que, dans le cas où la société est soumise à une procédure de liquidation judiciaire, la déclaration de la créance à la procédure dispense le créancier d’établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fait valoir que Monsieur [J] [Z] et Madame [U] [Z], en leur qualité d’associés de la S.C.I. KALYLE INVESTISSEMENT, doivent être tenus au paiement de l’arriéré de charges de copropriété susvisé à proportion de leurs parts dans le capital social, étant précisé que les pièces versées aux débats attestent que Monsieur [J] [Z] détient 95.288 parts et Madame [U] [Z] 7.988 parts des 114.750 parts de la S.C.I. (la société E3M détenant les 11.474 parts restantes).

La preuve des vaines poursuites et de l’insolvabilité de la S.C.I. KALYLE INVESTISSEMENT exigée par l’article 1858 du code civil, est suffisamment rapportée par les éléments versés aux débats, dès lors :

— que la S.C.I. KALYLE INVESTISSEMENT fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire ouverte le 17 avril 2023 ;

— que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES justifie avoir déclaré sa créance d’arriéré de charges de copropriété auprès du liquidateur judiciaire par lettre recommandée avec accusé réception du 19 décembre 2024.

La demande en paiement formée à l’encontre de Monsieur [J] [Z] et Madame [U] [Z] est ainsi parfaitement recevable.

Conformément à ce qui a été précédemment indiqué, au vu des pièces produites et notamment, du décompte arrêté au 1er avril 2025, la somme due au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES s’élève à la somme de 13.715,55 euros.

Monsieur [J] [Z] et Madame [U] [Z] n’ont pas constitué avocat pour contester la somme réclamée ou pour apporter la preuve qui leur incombe, de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

Dans ces conditions, Monsieur [J] [Z] et Madame [U] [Z] qui détiennent 95.228 et 7.988 parts sociales de la S.C.I., doivent être tenus respectivement au paiement des sommes de 11.389,34 euros et 954,77 euros.

En conséquence, Monsieur [J] [Z] et Madame [U] [Z] seront condamnés à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES les sommes susvisées, outre les intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure le 31 mars 2025.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [J] [Z] et Madame [U] [Z] qui succombent à l’action, supporteront in solidum les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Monsieur [J] [Z] et Madame [U] [Z] seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z], en sa qualité d’associé de la S.C.I. KALYLE INVESTISSEMENT, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], la somme de 11.389,34 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [U] [Z], en sa qualité d’associé de la S.C.I. KALYLE INVESTISSEMENT, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], la somme de 954,77 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 ;

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble de ses demandes pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [U] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [U] [Z] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sylvie GEORGEONNET Nathalie CLAVIER