Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, 1re chambre, 25 février 2025, n° 24/01531

TJ Saint-Denis de la Réunion 25 février 2025

Arguments

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Rejeté
Vote sur une résolution non inscrite à l'ordre du jour
La cour a estimé que, bien que le libellé du point 6 soit succinct, il était éclairé par le rapport d'activité joint à la convocation, permettant aux copropriétaires de disposer des informations nécessaires pour voter.
Accepté
Demande de frais irrépétibles
La cour a condamné les demanderesses aux dépens et a accordé des frais irrépétibles à la défenderesse, considérant qu'elles avaient perdu leur procès.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI LES FILAOS et la SARL LMP AM IMMOBILIER demandent l'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale de l'Association Syndicale Libre (ASL) du lotissement, relative aux locations saisonnières, en arguant qu'elle a été adoptée sur un point non inscrit à l'ordre du jour. Les questions juridiques posées concernent la validité de la délibération et le respect des statuts de l'ASL. Le tribunal rejette la demande d'annulation, considérant que la résolution est conforme aux statuts et que les copropriétaires étaient suffisamment informés pour voter. En conséquence, les demanderesses sont condamnées aux dépens et à verser 2 500 euros à l'ASL au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, 1re ch., 25 févr. 2025, n° 24/01531
Numéro(s) :	24/01531
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	2 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Alain ANTOINENatalia SANDBERG
Parties :	Société Civile Immobilière LES FILAOS ( SCI LES FILAOS ), Société LMP AM IMMOBILIER c/ ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT “ [ Adresse 7 ] ” ( ASLDH )

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/01531 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWKN

NAC : 71F

JUGEMENT CIVIL

DU 25 FEVRIER 2025

DEMANDERESSES

Société Civile Immobilière LES FILAOS (SCI LES FILAOS)

Immatriculée ay RCS de CLERMONT-FERRAND sous le numéro 440 933 588, représentée par son gérant

[Adresse 8]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Société LMP AM IMMOBILIER

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 504 016 809, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT “[Adresse 7]” (ASLDH)

Prise en la personne de son Président en exercice

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 25.02.2025

CCC délivrée le :

à Maître Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, M^e Alain ANTOINE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 Janvier 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Février 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Février 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

L’Association Syndicale Libre du lotissement « [Adresse 7] » est formée entre les propriétaires des terrains dépendant dudit lotissement.

La société civile immobilière LES FILAOS (ci-après SCI LES FILAOS) et la SARL LMP AM IMMOBILIER sont propriétaires des lots numéros 12 et 28 au sein du lotissement.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, la SCI LES FILAOS et la société LMP AM IMMOBILIER ont fait assigner l’association syndicale libre du lotissement “[Adresse 7]” devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de voir annuler la résolution n°6 de l’assemblée générale du 24 février 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 4 novembre 2024, elles demandent au tribunal de:

— ANNULER la délibération « 6-Locations-saisonnières » du procès-verbal de l’Assemblée Générale de l’Association Syndicale Libre (ASL) du lotissement « [Adresse 7] » en date du 24 février 2024 ;

— DÉBOUTER le défendeur de ses demandes plus amples et contraires,

— CONDAMNER le défendeur à régler à la SARL LMP AM IMMOBILIER et à la SCI LES FILAOS prises en la personne de leurs représentants légaux respectifs en exercice, la somme de 2.500 euros chacune, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir que l’assemblée générale a voté et pris une décision sur une résolution non inscrite à l’ordre du jour, de sorte que la délibération litigieuse serait entachée de nullité. Elles soutiennent que le libellé du point 6 de l’ordre du jour, à savoir « Locations saisonnières », est laconique et imprécis de sorte que les propriétaires ignoraient le contenu des débats et la question sur laquelle ils allaient devoir se prononcer. Elles font également valoir que le rapport d’activité établi par le Président de l’ASL n’est pas plus explicite puisqu’il fait seulement référence à un avis à demander aux colotis.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 4 octobre 2024, l’association syndicale libre du lotissement “[Adresse 7]” demande au tribunal de:

— DEBOUTER la SARL LMP AM IMMOBILIER et la SCI LES FILAOS de l’ensemble de leurs demandes.

— CONDAMNER la SARL LMP AM IMMOBILIER et la SCI LES FILAOS à payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la SARL LMP AM IMMOBILIER et la SCI LES FILAOS aux entiers dépens.

En défense, elle fait valoir que le point 6. de l’ordre du jour « Locations saisonnières » étayé par les développements du rapport d’activité 2023, se référant à la mise en demeure adressée aux propriétaires du lot n°28 de cesser leur activité de location saisonnière, ont permis aux copropriétaires de disposer de toutes les informations nécessaires pour voter la délibération. Elle ajoute que cette délibération s’inscrit dans le cadre d’une problématique qui n’est pas nouvelle, puisque lors de l’Assemblée Générale du 25 février 2023, il a été donné mandat au Président de l’ASL d’ester en justice contre les copropriétaires qui ne respecteraient pas l’article 21 du cahier des charges relatif à l’interdiction d’activités commerciales et feraient de la publicité dans les médias pour la location saisonnière de leur villa. Elle souligne enfin que la délibération contestée n’ajoute rien de plus par rapport à celle non-contestée de l’Assemblée Générale du 25 février 2023, de sorte que, si par extraordinaire elle était annulée, le Président a la capacité d’intenter une action à l’encontre des copropriétaires qui exploitent une activité de location saisonnière au sein du lotissement.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 27 janvier 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 6 de l’assemblée générale du 24 février 2024

Aux termes de l’article 7 de l’ordonnance n°2004-632 dy 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires: “Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.”

Aux termes de l’article 13 des statuts de l’ASL du [Adresse 6]: “Lors de l’assemblée générale ordinaire, les débats portent sur les questions inscrites à l’ordre

du jour et sur toutes les questions posées par un ou plusieurs membres au Président de l’association par lettre recommandée avec accusé de réception quinze jours au moins avant la séance. Les autres questions posées lors de l’assemblée peuvent être débattues mais les décisions qui découleraient des débats ne peuvent être votées lors de cette même assemblée.”

En l’espèce, l’ordre du jour de l’assemblée générale du 24 février 2024 de l’ASL du [Adresse 6] comportait les points suivants (soulignement ajouté):

1 – Rapport d’activité et rapport moral de l’année 2023

2 – Rapport financier de l’exercice 2023 et vote du quitus

3 – Renouvellement du tiers sortant du syndicat

4 – Programme des travaux à réaliser en 2024

5 – Respect des règles de copropriété

6 – Locations saisonnières

7 – Fixation du montant de la cotisation 2024

8 – Vote du budget 2024

9 – Questions diverses.

Le rapport d’activité 2023 établi par le président de l’ASL, qui était joint à la convocation adressée par courrier électronique du 2 février 2024, énonçait dans son point 9 intitulé Locations saisonnières :

“ Mandat m’a été donné lors de la précédente A.G. d'“ester en justice contre les copropriétaires qui feront de la publicité dans les médias pour la location saisonnière de leur villa.”

A la demande de plusieurs copropriétaires qui ont constaté que les propriétaires du lot N°28 n’avaient pas cessé la publicité sur internet, j’ai mandaté un huissier pour effectuer le constat et une mise en demeure de cesser toute activité de location saisonnière leur a été adressée par M° SANDBERG, avocat de la copropriété, en décembre 2023.

Nous sommes dans l’attente de la réponse à cette mise en demeure.

Je solliciterai l’avis de l’A.G. pour la suite à donner à cette affaire.”

Lors de l’assemblée générale du 24 février 2024, l’assemblée générale de l’ASL a délibéré sur le point numéro 6 de l’ordre du jour en ces termes:

“ Le président rappelle qu’il avait été mandaté par la précédente assemblée pour « ester en justice contre les copropriétaires qui feront de la publicité dans les médias pour la location saisonnière de leur villa » (motion N°2).

A la demande de plusieurs copropriétaires qui ont constaté que le lot N°28 n’avait pas cessé la publicité dans les médias, le président a mandaté un huissier pour effectuer le constat et une mise en demeure de cesser toute activité de location saisonnière a été adressée au copropriétaire par M^e SANDBERG, avocat de la copropriété, en décembre 2023.

En l’absence de réponse à cette mise en demeure, le président demande à l’assemblée de se prononcer sur la suite à donner à cette affaire.

Départ du lot N°6 (reste 20 Votants) .

Après un long débat très animé où chacun a pu s’exprimer, le président soumet au vote la proposition de poursuivre l’action engagée contre le lot N°28 par une procédure de référé-astreinte jusqu’à cessation définitive de l’activité litigieuse, procédure confiée à M^e Nathalia SANDBERG selon lettre de mission jointe en annexe 6 moyennant une rémunération de 2 170 euros TTC.

Il précise que 3 000 euros sont inscrits dans le projet de budget pour couvrir cette dépense. (NDLR: soulignement ajouté)

Votes pour : 14

Abstention : 0

Votes contre : 6 (lots N°9 /10/ 12/ 19/28/29)

La proposition est adoptée à la majorité des présents ou représentés.”

Il ressort de ce procès-verbal que c’est bien la proposition de poursuivre l’action déjà engagée, conformément à la précédente délibération de l’assemblée générale de l’ASL en février 2023, non contestée par les demanderesses, qui a été soumise au vote des colotis. Si le point inscrit à l’ordre du jour sous le libellé de “locations saisonnières” était effectivement très succinct, il était éclairé par le rapport d’activité joint à la convocation de l’assemblée générale, qui précisait les diligences déjà réalisées postérieurement à l’assemblée générale de février 2023 et les suites à y apporter. Il s’agissait en clair soit de confirmer le vote déjà émis en février 2023 soit de faire machine arrière et de ne pas engager d’action judiciaire pour mettre fin aux locations saisonnières contrevenant au cahier des charges du lotissement. La rédaction de l’article 13 précité des statuts n’exige pas davantage que de délibérer sur des questions inscrites à l’ordre du jour. A cet égard, les décisions de la Cour de cassation citées dans les écritures en demande sont pour la plupart rendues en matière de copropriété, alors que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété ne sont pas applicables en matière d’ASL (Cass. 3e civ., 21 sept. 2011, n° 10-18.788): elles sont donc totalement inopérantes.

Par conséquent, la résolution litigieuse est conforme aux statuts de l’ASL et est donc valide.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les demanderesses, qui perdent leur procès, seront condamnées aux dépens, ainsi qu’à verser à la défenderesse la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande d’annuler la délibération « 6-Locations-saisonnières » du procès-verbal de l’Assemblée Générale de l’Association Syndicale Libre (ASL) du lotissement « [Adresse 7] » en date du 24 février 2024,

CONDAMNE la SCI LES FILAOS et la SARL LMP AM IMMOBILIER aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la SCI LES FILAOS et la SARL LMP AM IMMOBILIER à verser à L’Association Syndicale Libre du lotissement « [Adresse 7] » la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente