TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [F] [B]

[T] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Chloé CHOUMER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05187 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46GN

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 janvier 2025

DEMANDERESSE

Société [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS, Toque : G0380

DÉFENDEURS

Madame [F] [B], demeurant [Adresse 2] et désormais [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [Z], demeurant [Adresse 3] et désormais [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET lors du délibéré

Décision du 29 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05187 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46GN

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 22 mai 2023, la Société Civile d’Attribution (SCA) du [Adresse 6] a donné à bail à Mme [F] [B] et M. [T] [Z] un studio à usage d’habitation situé [Adresse 4], (1er étage droite), pour un loyer de 614 € charges comprises, à présent 1976, 67 € charges comprises.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées et malgré courrier recommandés, un commandement de payer en date du 10 janvier 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [F] [B] et M. [T] [Z] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 4560, 84 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, la SCA du [Adresse 6] a assigné en référé Mme [F] [B] et M. [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [F] [B] et M. [T] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,

— condamner par provision et solidairement Mme [F] [B] et M. [T] [Z] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 9.687,97 € et 157, 78 € de frais d’huissier, échéance du mois d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal dès le commandement en date du 10 janvier 2024 pour la somme de 4718, 62 €, outre le surplus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner par provision et solidairement Mme [F] [B] et M. [T] [Z] au paiement par provision d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire avec remise des clés,

— condamner par provision et solidairement Mme [F] [B] et M. [T] [Z] au paiement d’une somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer.

La SCA indique que les locataires ont quitté le logement le 2 juillet 2024 et rappelle que le logement a été livré dans un état correct. Elle rappelle l’obligation non remplie des locataires de souscrire, conformément à leurs obligations locatives, un contrat d’entretien de la chaudière et non de ramonage, comme produit, les factures des interventions n’étant dès lors pas à être à la charge du bailleur.

Elle fait état des impayés depuis novembre 2023.

***

A l’audience du 15 novembre 2024, la SCA du [Adresse 6] s’est référée à ses écritures en produisant un nouveau décompte réactualisant sa demande d’arriérés de loyers à 10.509,15 €, échéance de mai incluse, avec déduction du dépôt de garantie.

Mme [F] [B] et M. [T] [Z] se sont référés à leurs écritures du 24/09/2024 et ont demandé :

— un paiement de la somme de 5960,01 € correspondant aux mois se septembre à novembre sans chauffage malgré tout réglés par les locataires,

— l’annulation de la dette locative au titre des mois d’hiver (décembre-avril 2024) sans chauffage soit 9869, 55 €,

— le remboursement de leurs frais de relogement engagés à hauteur de 15.000 € (réparations non locatives, dont remise en état des sols, peinture de tout le logement, renouvellemet de l’ameublement hors dimension, et travaux de remise en état de leur nouveau logement)

— l’indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 1.000 € du fait de l’impact psychologique et émotionnel subi pendant le grossesse de Mme [B] et la pèriode post-partum, y compris anxiété, stress à cause des claquements de la chaudière et des relances pour impayés, le tout du fait du bailleur et de l’agence.

Mme [F] [B] et M. [T] [Z] ont rappelé n’avoir pas d’obligation de souscrire un contrat d’entretien de chaudière, étant demeurés moins d’un an, et alors même que le bailleur ne démontre pas avoir entretenu la chaudière préalablement.

Ils disent avoir signalé le problème de chauffage en septembre à l’agence restée inerte, et fait venir un professionnel à leurs frais pour changer la pièce défectueuse, la seconde ayant été l’objet d’un devis envoyé à l’agence sans réponse. Ils affirment avoir réglé leur loyer de juin à novembre, mais refusé de payer la facture de décembre à cause de l’absence de chauffage, pour lequel ils demandent un dédommagement. Ils disent avoir fait des travaux et avoir quitté les lieux le 22 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, “ Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ".

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

1. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La SCA du [Adresse 6] justifie de la saisine de la CCAPEX le 11 janvier 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 7] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

2. Sur la résiliation du bail, l’arriéré de la dette locative et l’existence d’une contestation sèrieuse

Le commandement de payer délivré le 10 janvier 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé la dette de 4560, 84 euros en principal dans les six semaines du commandement. Il convient donc de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 22 février 2024.

Il subsiste donc une période d’occupation sans droit ni titre pour laquelle une indemnité d’occupation peut valablement être demandée, le tout étant de la cerner avec exactitude.

En effet, afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 22 février 2024 jusqu’au départ effectif des lieux.

Or, il ressort de l’audience que les locataires disent avoir quitté les lieux le 22 avril 2024 ; le bailleur fait état d’un départ le 02 juillet 2024.

Toutefois, les locataires produisent une preuve de dépôt de LRAR en date du 27 avril 2024 (selon eux, renfermant la lettre de départ et les clés). Les factures d’emménagement dans leur nouvel appartement qu’ils produisent s’étalent du 5 mars 2024 au 21 avril 2024 et une facture de déménagement est produite de la société IRIS MULTISERVICES en date du 15 avril 2024.

La bailleresse n’oppose aucune pièce, sinon un changement de cylindre de serrure effectué le 18 mai 2024, donc nullement incompatible avec la démonstration des locataires.

Il sera donc jugé que les locataires ayant expédié les clés le 27 avril 2024, c’est cette date qu’il convient de retenir pour fixer la période d’occupation sans droit ni titre depuis la date de résiliation le 22 février 2024 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la réception des clés, évaluée au 30 avril 2024.

Sur cette base, serait ainsi due une indemnité d’occupation effective du 1er mars 2024 jusqu’au 30 avril 2024, soit deux mensualités correspondant au loyer courant et ce en complément de la dette locative stricto sensu de décembre 2023 à février 2024 démontrée par le décompte actualisé , soit trois mois.

Toutefois, Mme [F] [B] et M. [T] [Z] font des demandes reconventionnelles susceptibles d’interférer avec la demande de condamnation à l’arriéré locatif en ce qu’elle sont trait :

— au manquement du propriétaire à ses obligations de fournir un logement décent,

— à l’exécution de leur obligation d’entretien de la chaudière,

— à l’exception d’inexécution tendant à obtenir, en contrepartie de l’inexécution de ses obligations par le bailleur, la validation de leur propre obligation de payer le loyer.

Il est de règle générale que l’exception d’inexécution n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

S’il n’appartient pas au juge des référés de mesurer la gravité des manquements du bailleur à ses obligations à l’aune de la rétention des loyers par le preneur, il peut toutefois vérifier si les manquements sont tels que, justifiant une contestation sérieuse de la résiliation conformément à l’article 835 du code de procédure civile, il convient de renvoyer la question devant le juge du fond.

Il faut pour cela que le preneur se trouve dans l’impossibilité d’user de la chose louée. Si le manquement du bailleur n’est pas suffisamment grave, la résiliation du bail restera encourue.

En l’espèce, compte tenu :

— de la nécessité, pour examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée, d’apprécier le manquement allégué du bailleur, et ce au regard :

— de la nécessaire interprétation de la clause litigieuse du contrat de bail contraignant le locataire à souscrire un contrat d’entretien au regard de l’interprétation opposée qu’en font les parties,

— de l’appréciation éventuelle de la même clause à l’aune de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 interdisant toute clause « t) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements » et nécessitant d’interpréter le contrat et les faits de l’espèce,

Le tout sans même parler des demandes indemnitaires des locataires, dont il n’est pas demandé simple provision au sens de l’article 835 précité et dont, selon le même article, l’existence apparait, au moins partiellement, trop sérieusement contestable pour que l’appréciation n’en soit pas confiée au juge du fond,

Il apparait ainsi que la décision du juge des référés sur l’ensemble des demandes l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit et/ ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, notamment en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Le juge des référés, juge de l’évidence, n’a donc pas le pouvoir d’apprécier les demandes à lui faites en l’espèce, en ce compris les demandes au titre du paiement des arriérés, liées aux demandes reconventionnelles de sorte qu’il ne serait pas de bonne administration judiciaire de les traiter séparément.

Les demandes de condamnation seront donc rejetées et il sera renvoyé devant le tribunal de proximité pour orientation.

3. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de l’espèce, l’équité commande de n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARONS la Société Civile d’Attribution du [Adresse 6] recevable à agir,

CONSTATONS à compter du 22 février 2024 la résiliation du bail conclu entre les parties le 22 mai 2023 relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5],

FIXONS au 30 avril 2024 le départ effectif des locataires par remise des clés au bailleur,

En conséquence,

CONSTATONS l’occupation sans droit ni titre des locataires à compter de la date de résiliation le 22 mai 2023, jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la réception des clés au 30 avril 2024,

CONDAMNONS, solidairement Mme [F] [B] et M. [T] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation du 22 février 2024 jusqu’au 30 avril 2024 fixée à hauteur du montant du loyer courant à cette date augmentée des charges;

Mais sur le surplus des demandes,

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre des demandes tant de la la Société Civile d’Attribution du [Adresse 6] que de Mme [F] [B] et M. [T] [Z],

DISONS, en conséquence, N’Y AVOIR LIEU à référé sur celles-ci et RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

DISONS n’ y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT