TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/13183

N° Portalis 352J-W-B7F-CVNLI

N° MINUTE : 5

Assignation du :

18 Octobre 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 30 Juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [G] [O] en qualité de copropriétaire indivis et venant aux droits de Monsieur [S] [O], décédé

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [E] [O] en qualité de copropriétaire indivis et venant aux droits de Monsieur [S] [O], décédé

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [M] [O] en qualité de copropriétaire indivis et venant aux droits de Monsieur [S] [O], décédé

[Adresse 10]

[Localité 6]

Monsieur [X] [O] en qualité de copropriétaire indivis et venant aux droits de Monsieur [S] [O], décédé

[Adresse 7]

[Localité 5]

tous représentés par Maître Aude GUIZARD, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #L0020

DÉFENDERESSE

S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Sandra LAVERGNE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #D1025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

[G] KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats, et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 09 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 10 mai 2012, Monsieur [S] [O] et trois de ses fils Monsieur [M] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [E] [O], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à Madame [N] [D] des locaux composés d’une boutique communiquant avec une chambre en rez-de-chaussée et d’un local en sous-sol situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 12] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er juillet 2011 afin qu’y soit exercée une activité de commerce de café comptoir et plat du jour, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 12.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 12 novembre 2013 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°230 A des 29 et 30 novembre 2013, Madame [N] [D] épouse [A] a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L LE RUQUETU.

Par acte sous signature privée en date du 30 janvier 2018 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°56 A du 21 mars 2018, la S.A.R.L LE RUQUETU a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET, devenue depuis la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET.

Par acte d’huissier en date du 20 décembre 2019, Monsieur [S] [O], Monsieur [G] [O], Monsieur [M] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [E] [O] ont fait signifier à la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET un congé pour le 30 juin 2020 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2020 en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 24.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 23 décembre 2019, la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET a déclaré à la mandataire et administratrice de biens des bailleurs accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial, mais s’opposer au montant du loyer suggéré.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, Monsieur [S] [O], Monsieur [G] [O], Monsieur [M] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [E] [O] ont, par exploit d’huissier en date du 6 novembre 2020, fait assigner la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce et de l’article 145 du code de procédure civile, en désignation d’un expert judiciaire chargé d’évaluer le montant du loyer de renouvellement.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 30 novembre 2020 réceptionnée le 2 décembre 2020, Monsieur [S] [O], Monsieur [G] [O], Monsieur [M] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [E] [O] ont notifié à la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 24.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020.

Relevant qu’en application des dispositions du premier alinéa de l’article R.145-23 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux était exclusivement compétent pour statuer sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé, de sorte que la mesure d’expertise judiciaire devait être sollicitée auprès de ce dernier, le juge des référés a, par ordonnance contradictoire en date du 19 janvier 2021, notamment : déclaré Monsieur [S] [O], Monsieur [G] [O], Monsieur [M] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [E] [O] irrecevables en leur demande d’expertise immobilière judiciaire ; et invité les parties à rencontrer Monsieur [J] [C] en qualité de conciliateur de justice.

Par exploit d’huissier en date du 18 octobre 2021, Monsieur [S] [O], Monsieur [G] [O], Monsieur [M] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [E] [O] ont fait assigner la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 24.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020 à titre principal, et en désignation d’un expert judiciaire à titre subsidiaire.

Monsieur [S] [O] est décédé le 5 décembre 2021, laissant pour lui succéder ses quatre fils Monsieur [G] [O], Monsieur [M] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [E] [O].

Par jugement contradictoire en date du 21 octobre 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er juillet 2019 (sic); ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [T] [P] ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Monsieur [T] [P] a été remplacé par Monsieur [U] [Y] par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 31 octobre 2022.

L’expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 31 janvier 2023, a organisé une réunion contradictoire en son cabinet le 23 mars 2023, a adressé un pré-rapport aux parties le 27 avril 2023, et a déposé son rapport définitif le 10 octobre 2023.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 2 avril 2025 réceptionnée le 4 avril 2025 et remis au greffe par RPVA le 2 avril 2025, Monsieur [G] [O], Monsieur [M] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [E] [O] demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, de :

juger que le loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 doit correspondre à la valeur locative et fixer celle-ci au montant de 500 euros par mètre carré pondéré comme l’a retenu l’expert judiciaire;fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 24.960 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;en cas d’autorisation de la terrasse en journée qu’ils accorderaient, fixer la majoration applicable au loyer de renouvellement à 8%, portant celui-ci à la somme annuelle de 26.956,80 euros hors taxes et hors charges ;déclarer toutes les demandes formées par la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET relatives aux clauses et conditions du bail irrecevables et subsidiairement mal fondées ;en conséquence, débouter la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET de toutes ses demandes relatives aux clauses et conditions du bail ;condamner la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET à leur payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de la S.E.L.A.R.L GUIZARD ET ASSOCIÉS ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de leurs prétentions, Monsieur [G] [O], Monsieur [M] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [E] [O] font valoir qu’au cours du bail expiré, la locataire a réalisé des travaux dans la salle principale réduisant l’emprise du bar permettant d’accroître la surface de la salle principale de 4,05 m2 et de passer d’un service de restauration de vingt à vingt-six voire vingt-huit couverts, ce qui constitue une modification notable des caractéristiques des locaux. Ils ajoutent que la chambre mentionnée au contrat de bail commercial a été transformée en cuisine/laboratoire, ce qui constitue une modification notable de la destination des lieux. Ils précisent être devenus propriétaires par accession de l’ensemble des travaux effectués par la preneuse, en raison de la clause d’accession en fin de bail prévue à la convention. Ils affirment que de nombreuses constructions nouvelles de bureaux et de logements ont été édifiées dans le quartier, que la population du secteur à fort pouvoir d’achat a augmenté, que la ligne de tramway T3b a été prolongée permettant de drainer un flux important de personnes, que plusieurs hôtels et restaurants haut de gamme se sont implantés à proximité des lieux loués, et que la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET a créé une terrasse doublant le nombre de couverts proposés, nonobstant l’interdiction figurant au contrat, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Ils en déduisent que le montant du loyer de renouvellement échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à celui de la valeur locative.

Ils soulignent que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 500 euros par mètre carré pondéré comme retenu par l’expert judiciaire, si bien qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 49,92 m2, le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle soit de 24.960 euros hors taxes et hors charges pour le cas où ils décideraient de maintenir l’interdiction contractuelle du droit de terrasse, soit de 29.956,80 euros hors taxes et hors charges après application d’un coefficient de majoration de 8% prenant en considération ce droit de terrasse pour le cas où ils décideraient d’autoriser ce dernier à l’avenir.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 7 avril 2025 réceptionnée le 10 avril 2025 et remis au greffe par RPVA le 8 avril 2025, la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, de :

à titre principal, juger que le contrat de bail commercial s’est renouvelé à compter du 1er juillet 2020 aux clauses et conditions du bail expiré ;juger qu’il n’existe pas de motif de déplafonnement du loyer à la date du 1er juillet 2020 ;en conséquence, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 13.457,74 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020 ;à titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction venait à juger qu’il existe une modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative favorable à l’activité exercée dans les locaux, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 19.200 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020 ;en tout état de cause, juger que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyers à compter de la date de saisine de la juridiction ;

condamner solidairement Monsieur [G] [O], Monsieur [M] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [E] [O] à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement Monsieur [G] [O], Monsieur [M] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [E] [O] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET conteste, à titre principal, toute modification notable des caractéristiques des locaux, faisant observer que les travaux invoqués, d’une part étaient nécessaires pour adapter les lieux à la destination contractuelle, le nombre de couverts proposés demeurant identique, et d’autre part constituent de simples améliorations n’ayant pas fait accession aux bailleurs en raison de la clause d’accession en fin de jouissance stipulée au contrat de bail commercial. Elle réfute toute modification notable de la destination des lieux dès lors que la chambre mentionnée à la convention a toujours fait office de cuisine, et ce dès avant la date de conclusion du bail expiré. Elle récuse toute modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, faisant remarquer que les constructions de logements et de bureaux alléguées ne sont pas nouvelles mais constituent de simples réhabilitations, que la population du secteur a diminué sans que la faible augmentation du pouvoir d’achat de celle-ci ne lui ait apporté de nouveaux clients, que l’extension de la ligne de tramway T3b ne s’est pas traduite par un flux supplémentaire de chalands, et que les hôtels implantés à proximité sont fréquentés par une clientèle de femmes et hommes d’affaires préférant se restaurer en ayant recours au room-service ; elle précise qu’en tout état de cause, son activité de restauration a été fortement et durablement affectée par le mouvement social dit des « Gilets jaunes » ainsi que par les conséquences négatives des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19. Elle conclut que le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 13.457,74 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné.

À titre subsidiaire, elle expose que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 400 euros par mètre carré pondéré, et non de 500 euros comme retenu à tort par l’expert judiciaire, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 46,95 m2, et après application d’un coefficient de majoration de 2% prenant en considération le droit de terrasse dont elle bénéficie, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 19.200 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 9 avril 2025, et la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025, puis prorogée au 30 juillet 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d’un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433).

En l’espèce, il est constant que Monsieur [G] [O], Monsieur [M] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [E] [O] se prévalent de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, des caractéristiques des locaux et de la destination des lieux.

En conséquence, il convient de rechercher s’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité, et/ou des caractéristiques des locaux et/ou de la destination des lieux justifiant la fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative.

Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité

En vertu des dispositions de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En outre, selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, il appartient au bailleur d’apporter la preuve de l’existence d’une modification de l’un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361) ; que d’autre part, cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré (Civ. 3, 14 octobre 1992 : pourvoi n°91-10217 ; Civ. 3, 22 mars 1995 : pourvoi n°93-14282 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°95-12685), et non postérieurement à la date d’effet du bail renouvelé (Civ. 3, 17 décembre 2003 : pourvoi n°02-18057 ; Civ. 3, 9 mars 2022 : pourvoi n°20-19188) ; que de troisième part, la modification invoquée doit présenter un caractère notable, c’est-à-dire être suffisamment importante (Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-14133 ; Civ. 3, 5 mai 2004 : pourvoi n°03-10477 ; Civ. 3, 21 mars 2006 : pourvoi n°05-11295 ; Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-19788 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; que s’agissant spécifiquement des facteurs locaux de commercialité, la modification notable considérée doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués (Civ. 3, 30 juin 2004 : pourvoi n°03-10754 ; Civ. 3, 9 juin 2009 : pourvoi n°08-14633 ; Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-67584 ; Civ. 3, 8 décembre 2010 : pourvoi n°09-70784 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-30825 ; Civ. 3, 17 janvier 2012 : pourvoi n°11-12090 ; Civ. 3, 14 septembre 2017 : pourvoi n°16-19409 ; Civ. 3, 25 janvier 2024 : pourvoi n°22-21006), et non sur la destination des lieux loués (Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21483 ; Civ. 3, 16 juillet 1998 : pourvoi n°96-13772), cette recherche devant être effectuée au besoin d’office par le juge (Civ. 3, 27 janvier 1999 : pourvoi n°94-19002 ; Civ. 3, 7 avril 2004 : pourvoi n°02-17946 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°02-21173) ; et qu’enfin, peut constituer une telle modification notable des facteurs locaux de commercialité l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public autorisée par l’autorité administrative, laquelle contribue au développement de l’activité commerciale (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-12901 ; Civ. 3, 4 juillet 2024 : pourvoi n°23-13515).

En l’espèce, la clause intitulée « CHARGES – CLAUSES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial renouvelé à effet rétroactif au 1er juillet 2011 conclu par acte sous signature privée en date du 10 mai 2012 stipule que « le présent bail est fait sous les charges, clauses et conditions suivantes, que le Preneur s’oblige à exécuter et à accomplir strictement, savoir : […] 20°/ De n’installer aucune terrasse ni aucune vitrine à l’extérieur de la boutique » (pièce n°1-2 en demande, pages 3 et 5).

Cependant, il ressort des clichés photographiques réalisés par le service de navigation virtuelle « Google Street View » qu’étaient installées sur le trottoir en façade des locaux donnés à bail commercial à la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET : deux tables carrées et huit chaises au mois d’avril 2018 ; et quatre tables carrées et huit chaises au mois d’avril 2019 (pièces n°10-1 et n°10-2 en demande).

De même, dans son attestation en date du 7 décembre 2021, Monsieur [Z] [I] affirme « par la présente avoir à de nombreuses occasions dîné au restaurant "Le Petit [Localité 9]" situé au [Adresse 7] entre 2016 et 2018, qui était ouvert le soir. J’ai profité à chaque fois que c’était possible de la terrasse qui était située côté rue devant la vitrine du local », ce qui est également confirmé par Monsieur et Madame [F] qui attestent le 15 décembre 2021 que « nous avons connu le restaurant "Le Petit [Localité 9]", tenu par Mr. [H] [B], et que celui-ci était bien ouvert tous les soirs et exploitait sa terrasse devant sa vitrine » (pièce n°20 en défense), étant observé qu’il est démontré que Monsieur [B] [H] est le gérant de la S.A.R.L LE RUQUETU, laquelle a exploité le fonds de commerce dans les locaux donnés à bail entre le 12 novembre 2013 et le 30 janvier 2018 (pièces n°2-2 et n°2-3 en demande).

L’inventaire dressé lors de la cession de fonds de commerce intervenue entre la S.A.R.L LE RUQUETU et la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET fait quant à lui état de « 4 + 3 tables terrasse ; 8 + 6 chaises terrasse » (pièce n°19 en défense).

D’après le rapport d’expertise judiciaire en date du 10 octobre 2023, la locataire s’est vu accorder par la direction de l’urbanisme de la mairie de [Localité 11] en 2019 « une autorisation d’occupation du domaine public » portant sur une « TERRASSE OUVERTE » d’une longueur de 4,80 mètres et d’une largeur de 0,60 mètre (pièce n°35 en demande, page 10).

Enfin, il ressort de la facture n°034178 émise par la S.A LEROY MERLIN FRANCE en date du 21 février 2018 que la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET a fait l’acquisition notamment de « 50 VIS TERRASS. AUTOF SPAX 5X60MM INOXA2 » (pièce n°21 en défense), lesquels vis permettent d’assembler les lattes d’une terrasse en bois, si bien que contrairement à ce que soutient à tort cette dernière, il est démontré que la création de la terrasse en bois installée cette fois-ci non pas sur le trottoir, mais directement sur la rue, n’est pas consécutive aux mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19.

Il est donc établi qu’au cours du bail expiré, c’est-à-dire entre le 1er juillet 2011 et le 30 juin 2020, une terrasse a été autorisée par l’autorité administrative et exploitée sur le domaine public devant les locaux litigieux, d’une part directement sur le trottoir, et d’autre part en emprise sur la rue.

Or, alors même que la locataire reconnaît expressément « qu’il y a bien 26 places assises et non 28 comme le prétendent les bailleurs » à l’intérieur des locaux (page 11 de son dernier mémoire), ce qui constitue un aveu judiciaire au sens des dispositions des articles 1383 et 1383-2 du code civil, force est toutefois de constater qu’il ressort des différents clichés photographiques versés aux débats que la terrasse en bois installée sur la rue comporte tantôt neuf tables carrées pour dix-huit chaises, tantôt huit tables carrées pour seize chaises, tantôt treize tables carrées pour vingt-six chaises (pièces n°10-3, n°40-1 et n°40-2 en demande, et n°2 en défense).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la terrasse créée et exploitée sur le domaine public au cours du bail expiré constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité dès lors qu’elle accroît tant la visibilité de l’établissement depuis l’extérieur que l’afflux de chalands, et présente une incidence favorable sur l’activité commerciale de restauration exercée par la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET dans les locaux litigieux dans la mesure où elle permet d’atteindre un doublement de la capacité d’accueil du nombre de clients pouvant se restaurer simultanément à l’intérieur et à l’extérieur des locaux.

En conséquence, il convient de constater l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET dans les locaux donnés à bail.

Conclusion sur le déplafonnement

Eu égard à la teneur de la présente décision, compte tenu de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres motifs de déplafonnement, il y a lieu de retenir que le loyer du contrat de bail commercial renouvelé échappe à la règle du plafonnement et que son montant doit correspondre à celui de la valeur locative.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à celui de la valeur locative des locaux donnés à bail.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il est établi que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative, il y a lieu de rechercher cette dernière.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur locative de renouvellement des locaux litigieux.

Sur les caractéristiques des locaux

En application des dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire en date du 10 octobre 2023 que les locaux donnés à bail : dépendent d’un immeuble ancien de six étages à façade enduite en briques au ravalement récent ; et jouissent d’une bonne visibilité avec un linéaire de façade d’environ 4 mètres (pièce n°35 en demande, page 7).

D’après la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, l’expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 90 m2, et retient qu’ils sont divisés en quatre zones, à savoir : une première zone de vente au rez-de-chaussée correspondant à la salle de restaurant d’une surface utile et d’une surface pondérée de 29,50 m2 ; un dégagement avec sanitaires destinés à la clientèle au rez-de-chaussée d’une surface utile de 8,10 m2 et d’une surface pondérée de 4,86 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,60 ; une annexe donnant sur cour composée de la cuisine en rez-de-chaussée d’une surface utile de 25,40 m2 et d’une surface pondérée de 10,16 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,40 ; et la réserve en sous-sol d’une surface utile de 27 m2 et d’une surface pondérée de 4,05 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,15 ; soit une surface pondérée totale de 48,57 m2 (pièce n°35 en demande, page 43).

Si les bailleurs font valoir qu’ « au regard de la hauteur sous plafond et de la surface du sous-sol et de sa transformation en buanderie et en chambre avec salle de bain, le coefficient retenu de 0,15 semble trop peu élevé. Ainsi une pondération à 0,20 semble plus en adéquation avec les caractéristiques du sous-sol » (page 6 de leur dernier mémoire), il y a cependant lieu de souligner que l’expert judiciaire a expressément répondu à cette objection en indiquant que ce sous-sol « est accessible par une échelle de meunier d’une largeur de 0,65 m » (pièce n°35 en demande, page 54), de sorte que dans la mesure où ce sous-sol n’est pas accessible à la clientèle et ne dispose pas d’un accès aisé pour le personnel, le coefficient de 0,15 apparaît particulièrement pertinent.

De même, si la locataire « conteste le coefficient de pondération de 0,60 retenu pour le dégagement et sanitaire de la clientèle. En effet, cet espace est étroit et représente plutôt une place perdue. Il doit donc être appliqué un coefficient de 0,40 » (page 24 de son dernier mémoire), force est toutefois de constater que ce dégagement est notamment composé d’un lavabo et d’un WC à destination non pas du personnel, mais de la clientèle du restaurant (pièce n°35 en demande, pages 8 et 9), ce qui justifie l’application du coefficient de pondération de 0,60, lequel apparaît adéquat.

Les conclusions expertales emportent donc la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 48,57 m2.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, compte tenu des diverses données et des vingt-cinq références issues de son observation du marché constituées de seize locations nouvelles au prix du marché dont trois avec versement d’un droit d’entrée ou d’un droit au bail, de quatre renouvellements amiables, de quatre fixations judiciaires et d’un loyer plafonné, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire de 500 euros par mètre carré pondéré (pièce n°35 en demande, pages 46 à 50).

Si la preneuse se prévaut notamment d’une référence non citée par l’expert constituée de la « S.A.R.L BASSO – Boulangerie – Pâtisserie » pour aboutir à un prix unitaire statutaire de 400 euros par mètre carré pondéré (page 27 de son dernier mémoire), force est toutefois de constater que cette activité de boulangerie est relativement éloignée de l’activité de restauration litigieuse, alors même que sur les vingt-cinq références utilisées par l’expert, dix-huit portent sur des locaux à usage de restaurant, de brasserie ou de restauration rapide (pièce n°35 en demande, pages 46 à 50), de sorte que l’évaluation expertale apparaît plus affinée et pertinente et emporte la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 500 euros par mètre carré pondéré.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Selon les dispositions de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, si la locataire invoque une diminution de la fréquentation du quartier consécutivement à la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19, il y a néanmoins lieu de souligner que d’une part, cette crise, d’envergure planétaire, a eu des répercussions, en termes de diminution de fréquentation en raison de la réduction des flux touristiques et de la généralisation du télétravail, qui se sont fait ressentir au niveau national, et non simplement local au sens des dispositions susvisées, et que d’autre part il n’est pas établi que les effets de cette crise ont vocation à avoir un impact sur l’intégralité des neuf années du bail renouvelé.

En conséquence, il convient de retenir que la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 n’a pas eu d’effet sur les facteurs locaux de commercialité.

Sur les facteurs de diminution ou de majoration de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

D’après les dispositions de la première phrase du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, la clause intitulée « CHARGES – CLAUSES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial renouvelé à effet rétroactif au 1er juillet 2011 conclu par acte sous signature privée en date du 10 mai 2012 stipule que « le présent bail est fait sous les charges, clauses et conditions suivantes, que le Preneur s’oblige à exécuter et à accomplir strictement, savoir : […] 20°/ De n’installer aucune terrasse ni aucune vitrine à l’extérieur de la boutique » (pièce n°1-2 en demande, pages 3 et 5).

Cependant, il y a lieu de souligner que cette clause est inopérante dès lors que l’espace situé devant la devanture des locaux donnés à bail n’appartient pas aux bailleurs, mais fait partie du domaine public, si bien que ces derniers ne peuvent en restreindre la jouissance, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur leur demande de fixation du loyer excluant le droit de terrasse.

Au contraire, dès lors qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire en date du 10 octobre 2023 que la locataire s’est vu accorder par la direction de l’urbanisme de la mairie de [Localité 11] en 2019 « une autorisation d’occupation du domaine public » portant sur une « TERRASSE OUVERTE » d’une longueur de 4,80 mètres et d’une largeur de 0,60 mètre (pièce n°35 en demande, page 10), force est de constater que ce droit de terrasse constitue un facteur de majoration de la valeur locative.

Eu égard au caractère nécessairement précaire et révocable de ce droit de terrasse, lequel peut être retiré à tout moment par l’autorité administrative, et dans la mesure où cette terrasse ne peut être exploitée quotidiennement en raison de l’aléa découlant des conditions météorologiques (basses températures en hiver, et éventuelles intempéries tout au long de l’année), le coefficient de majoration de 2 % retenu par l’expert judiciaire (pièce n°35 en demande, page 50) apparaît pertinent, rien ne justifiant qu’il soit porté à 8 % comme le souhaitent les bailleurs.

En conséquence, il convient d’appliquer à la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail une majoration de 2 % tenant compte du droit de terrasse dont jouit la preneuse.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

L’article L. 145-11 du code de commerce dispose que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

En outre, l’article R. 145-1 du même code prévoit quant à lui que le bailleur qui n’a pas fait connaître le montant du loyer qu’il propose dans les conditions de l’article L. 145-11 peut demander une modification du prix du bail ultérieurement, par acte d’huissier de justice, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou dans le mémoire prévu à l’article R. 145-23.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article R. 145-21 dudit code, le prix fixé judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l’offre et de la demande faite, selon le cas, en application de l’article L. 145-37 et conformément à l’article R. 145-20 ou en application de l’article L. 145-11, sauf si depuis lors les parties ont varié dans leurs prétentions. En ce dernier cas, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu’à dater de la notification des nouvelles prétentions.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le nouveau loyer ne peut être fixé à un certain montant qu’à compter de la date à laquelle le bailleur a sollicité ce montant, de sorte qu’il y a lieu de tenir compte des différentes dates auxquelles ce bailleur a formé ses prétentions à la hausse (Civ. 3, 10 mai 1991 : pourvoi n°89-17288 ; Civ. 3, 9 octobre 1996 : pourvoi n°95-10228).

En l’espèce, eu égard à la surface pondérée des locaux loués de 48,57 m2, à la valeur locative unitaire de renouvellement de 500 euros par mètre carré pondéré, et à la majoration de 2% tenant compte du droit de terrasse dont bénéficie la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET, la valeur locative de renouvellement des locaux peut être estimée à la somme annuelle de : (500 x 48,57) + (500 x 48,57 x 2%) = 24.770,70 euros.

Cependant, il ressort des éléments produits aux débats ainsi que des vérifications opérées par la présente juridiction que tant dans leur congé signifié par acte d’huissier en date du 20 décembre 2019 que dans leur mémoire préalable notifié par lettre recommandée en date du 30 novembre 2020 réceptionnée le 2 décembre 2020 et dans leur assignation introductive d’instance en date du 18 octobre 2021, les bailleurs ont sollicité la fixation d’un loyer d’un montant de 24.000 euros hors taxes et hors charges (pièces n°3 et n°5 en demande), et que ce n’est que dans leur premier mémoire après dépôt du rapport d’expertise judiciaire notifié par lettre recommandée en date du 13 août 2024 réceptionnée le 16 août 2024 qu’ils ont augmenté leur demande de fixation à la somme annuelle de 24.960 euros, si bien que le loyer de renouvellement fixé aux termes de la présente décision prendra effet à compter de cette dernière date de réception.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 24.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020 jusqu’au 15 août 2024, puis à la somme annuelle de 24.770,70 euros hors taxes et hors charges à compter du 16 août 2024.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En vertu des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l’espèce, dès lors que la locataire a payé, depuis le 1er juillet 2020 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d’un montant inférieur à celui du bail renouvelé, l’avis d’échéance en date du 4 octobre 2020 produit aux débats démontrant que loyer en vigueur s’élevait au troisième trimestre de l’année 2020 à la somme trimestrielle de 3.296,06 euros, correspondant à la somme annuelle de 13.184,24 euros (soit : 3.296,06 x 4 : pièce n°3 en défense), il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer provisionnel effectivement acquitté, à compter du 18 octobre 2021, date de signification de l’assignation introductive d’instance, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er juillet 2020 d’autre part, à compter du 18 octobre 2021 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET, partie perdante dès lors qu’elle succombe en sa demande de plafonnement du loyer du bail renouvelé, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [G] [O], à Monsieur [M] [O], à Monsieur [X] [O] et à Monsieur [E] [O] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 3.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 du code susvisé.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE l’existence au cours du bail expiré d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET dans les locaux donnés à bail,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020 à la somme annuelle de 24.000 (VINGT-QUATRE MILLE) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020 jusqu’au 15 août 2024, puis à la somme annuelle de 24.770,70 euros (VINGT-QUATRE MILLE SEPT CENT SOIXANTE-DIX euros et SOIXANTE-DIX centimes) hors taxes et hors charges à compter du 16 août 2024, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant Monsieur [G] [O], Monsieur [M] [O], Monsieur [X] [O] et Monsieur [E] [O] d’une part, à la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET d’autre part, et portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 12], demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er juillet 2020 d’autre part, à compter du 18 octobre 2021 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement au 18 octobre 2021, jusqu’à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET à payer à Monsieur [G] [O], à Monsieur [M] [O], à Monsieur [X] [O] et à Monsieur [E] [O] la somme globale de 3.000 (TROIS MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire,

AUTORISE la S.E.L.A.R.L GUIZARD ET ASSOCIÉS à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11], le 30 juillet 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM