RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00010 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDFM

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [N]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par M^e Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON, plaidant, représentée par M^e Norman GODON-PATEL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, postulant

Madame [H] [X] épouse [N]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON, plaidant, représentée par M^e Norman GODON-PATEL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, postulant

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R] [N] et Madame [H] [X] épouse [N], représentés par leur mandataire immobilier, ont donné à bail à Madame [I] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 18 janvier 2024, moyennant un loyer mensuel de 575 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont adressé à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 3 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.293,33 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 10 avril 2025 remis à l’étude, Monsieur [R] [N] et Madame [H] [X] épouse [N] ont fait assigner Madame [I] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire  :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et à défaut, le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [K] ;

— la condamnation par provision de Madame [I] [K] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.045,02 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— sa condamnation par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 26 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été renvoyée pour permettre à Madame [I] [K] de justifier du paiement effectif du loyer, Monsieur [R] [N] et Madame [H] [X] épouse [N], représentés par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, en actualisant leur créance à la somme de 1.119,27 euros.

Madame [I] [K], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative ainsi que des irrégularités dans le paiement de son loyer. Elle a expliqué avoir été victime d’une escroquerie. Elle a indiqué qu’elle était aide-soignante et qu’elle percevait des revenus mensuels de l’ordre de 1.800 euros. Elle a sollicité des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 12 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [R] [N] et Madame [H] [X] épouse [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le contrat de bail conclu le 18 janvier 2024 contient une clause résolutoire stipulant un délai de 6 semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [I] [K] le 3 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.293,33 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 14 janvier 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [R] [N] et Madame [H] [X] épouse [N] produisent un décompte démontrant que Madame [I] [K] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 937,08 euros à la date du 20 juin 2025. Madame [I] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l’audience. En conséquence, il convient de la condamner à verser à Monsieur [R] [N] et Madame [H] [X] épouse [N] la somme de 937,08 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024, date du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience.

Dans ces circonstances et eu égard au faible montant de la dette locative, il y a lieu d’accorder à Madame [I] [K] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement, d’une part, des loyers et charges courants, et d’autre part, des délais de paiement justifiera la condamnation de Madame [I] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 584,75 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

En outre, Monsieur [R] [N] et Madame [H] [X] épouse [N] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [K].

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [K], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [R] [N] et Madame [H] [X] épouse [N], Madame [I] [K] sera condamnée à leur verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2024 entre Monsieur [R] [N] et Madame [H] [X] épouse [N] et Madame [I] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 14 janvier 2025.

CONDAMNONS Madame [I] [K] à verser à Monsieur [R] [N] et Madame [H] [X] épouse [N] la somme de 937,08 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024.

AUTORISONS Madame [I] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 26,03 euros chacune.

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DISONS que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISONS Monsieur [R] [N] et Madame [H] [X] épouse [N] à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [K] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNONS Madame [I] [K] à verser à Monsieur [R] [N] et Madame [H] [X] épouse [N] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 584,75 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNONS Madame [I] [K] à verser à Monsieur [R] [N] et Madame [H] [X] épouse [N] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETONS toute autre demande.

CONDAMNONS Madame [I] [K] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE