TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [Localité 11], M^e DECHEZLEPRETRE

DESROUSSEAUX et M^e PORCHER

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e LIEGES

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/04130

N° Portalis 352J-W-B7H-CZI6G

N° MINUTE :

Assignation du :

10 mars 2023

JUGEMENT

rendu le 23 mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [P] [H]

Madame [I] [D] épouse [H]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentés par Maître Patrice PIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0039

DÉFENDERESSES

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Sabine LIEGES de la SELARL COLBERT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #E0279

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #E1155

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/04130 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZI6G

S.A.S. COGETRA

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 13 mars 2025 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX et Monsieur Cyril JEANNINGROS, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

___________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) sont propriétaires d’un appartement au septième étage de l’immeuble sis [Adresse 4] ([Adresse 2].). La copropriété a pour assureur de responsabilité civile la société Axa France IARD.

Lors de l’assemblée générale du 28 novembre 1994, les copropriétaires de l’immeuble ont notamment adopté une décision (n°13) conférant un « droit d’accès privatif à la terrasse supérieure de l’immeuble et d’usage », « la surveillance, l’entretien et les éventuelles réparations du dallage sur plot de cette terrasse [étant] sous la responsabilité et à la charge du propriétaire de l’appartement du 7ème étage ».

Par un arrêt du 14 juin 2007, la cour d’appel de Paris a rejeté la contestation formée par le syndicat des copropriétaires et confirmé l’existence d’un droit d’usage « réel et perpétuel » de la toiture-terrasse, acquis au profit de Mme [I] [D] (ép. [H]).

Le 10 juillet 2019, un incendie s’est déclaré dans l’appartement situé en dessous de celui des époux [H] et a causé des dégâts à la terrasse, consistant notamment en la destruction des garde-corps.

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/04130 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZI6G

Par un arrêté du 16 juillet 2019, la maire de [Localité 10] a interdit l’accès à cette terrasse « jusqu’à la mise en place de bâches de protection de la couverture ».

Lors d’une assemblée générale extraordinaire du 6 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a délégué pouvoir au syndic afin de gérer les conséquences du sinistre, et notamment « négocier, accepter, encaisser les indemnités de toute nature tant pour les parties communes que les parties privatives ».

Un arrêté de mainlevée de la mesure de police administrative a été pris le 10 février 2022.

Par un courrier daté du 14 mars 2022, M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) ont mis en demeure la société Cogetra de leur communiquer divers documents relatifs au sinistre, et de faire réaliser, dans les plus brefs délais, les travaux nécessaires à la mise en sécurité de la toiture-terrasse (reconstruction des garde-corps).

Par exploits d’huissier signifiés les 10 et 14 mars 2023, M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) ont fait assigner la société Cogetra, son assureur Allianz IARD ainsi que la société Axa France IARD devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir l’indemnisation des chefs de préjudice qu’ils estiment avoir subis.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 août 2024, et au visa des articles L.113-1 du code des assurances, 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1240 et suivants du code civil, M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) demandent au tribunal de :

— condamner in solidum la compagnie AXA FRANCE IARD, la SAS COGETRA et la compagnie ALLIANZ à payer à M. et Mme [H] la somme de 148.500 euros au titre de leurs pertes de loyers avec intérêts à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts.

— condamner in solidum la SAS COGETRA et la compagnie ALLIANZ à payer à M. et Mme [H] la somme de 16.500 euros correspondant à l’écart entre le montant du loyer consenti au locataire à partir de juin 2022, soit 3 980 euros, et le montant du loyer qui aurait pu être négocié, soit 4.500 euros, si la terrasse avait été entretenue par la copropriété gérée par le syndic fautif ;

— condamner in solidum la SAS COGETRA et la compagnie ALLIANZ à payer à M. et Mme [H] la somme de 15.510 euros, somme qui sera à parfaire à la baisse en fonction de la durée de reconstruction à dire d’expert, qui sera précisée par la compagnie AXA, ce au titre des charges fixes attachées au bien, avec intérêts à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts.

— condamner in solidum la SAS COGETRA et la compagnie ALLIANZ à payer à M. et Mme [H] la somme de 3.500 euros, sauf à parfaire au titre du montant de la taxe d’habitation et taxe sur les ordures ménagères due pour les années 2020 à 2022, avec intérêts à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts.

— condamner in solidum AXA FRANCE IARD, la SAS COGETRA et la compagnie ALLIANZ à payer à M. et Mme [H] la somme de 18.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

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— Les condamner pareillement in solidum aux dépens.

— débouter AXA FRANCE IARD, COGETRA, ALLIANZ de leurs moyens, fins et conclusions et de leurs demandes de condamnation des époux [H] au titre des frais irrépétibles ou des dépens.

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2024 par voie électronique, la société Cogetra demande au tribunal de :

A titre principal :

— débouter Monsieur [P] [H] et Madame [I] [D] épouse [H], ainsi que toutes les autres parties, de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Société COGETRA ;

A titre subsidiaire :

— rapporter les préjudices allégués à de plus justes proportions ;

En tout état de cause :

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir quant aux hypothétiques condamnations mises à la charge de la Société COGETRA ;

— condamner tout succombant à verser à la Société COGETRA une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Benjamin PORCHER qui affirme en avoir fait la plus grande avance dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 septembre 2024 par voie électronique, et au visa des articles 1240 et suivants du code civil, la société Allianz IARD demande au tribunal de :

A titre principal,

— rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre d’ALLIANZ IARD ;

Subsidiairement,

— rejeter toutes les demandes formulées à l’encontre de COGETRA et à l’encontre de la Compagnie ALLIANZ IARD ;

— limiter l’intervention de la Compagnie ALLIANZ à ses plafonds et franchise de 10% des indemnités dues avec un minimum de 750 euros et un maximum de 9.000 euros ;

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à payer à ALLIANZ, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2024 par voie électronique, et au visa de l’article 1231-1 du code civil, la société Axa France IARD demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre AXA France,

A titre subsidiaire,

— juger que la perte de loyer ne saurait être évaluée à une somme supérieure à 131 340 euros,

En tout état de cause,

— débouter les époux [H] de leur demande tendant à l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— réduire à de plus justes proportions la demande des époux [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamner les époux [H] à payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 13 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (collégiale) du 13 mars 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes indemnitaires

Les articles 1240 et suivants du code civil disposent que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Enfin, l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment qu’ « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : (…) d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

L’article L.113-1 du code des assurances dispose quant à lui que « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ».

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/04130 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZI6G

Suivant l’article L.124-3 du même code, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

A – Sur la responsabilité

M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) recherchent tout d’abord la responsabilité du syndic de copropriété Cogetra, sur le fondement des dispositions susvisées, en reprochant à ce dernier d’avoir fait preuve d’une négligence fautive.

Alors que M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) reprochent à la société Cogetra d’avoir fait preuve d’une négligence fautive dans la gestion du sinistre qui a affecté la toiture-terrasse sur laquelle ils bénéficient d’un droit de jouissance privatif, il doit tout d’abord être rappelé que le syndic est tenu en cette matière d’une obligation de moyens et non de résultat.

Il doit ainsi justifier de la prompte mise en œuvre de toutes mesures utiles pour sauvegarder les biens et les droits de la copropriété, mais ne peut voir sa responsabilité engagée au seul motif de l’existence d’un délai important dans la réalisation de travaux – ce délai ne s’expliquant pas nécessairement en tout en partie par une faute ou une négligence de la part du syndic.

A l’examen des pièces produites aux débats et des conclusions respectives des parties, il est établi et non contesté que l’incendie survenu au sixième étage de l’immeuble en juillet 2019 a dégradé la toiture-terrasse accessible de plain-pied depuis l’appartement de M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]), et que la destruction des garde-corps rendait impossible l’accès à cet équipement – ce qui a d’ailleurs justifié la prise d’un arrêté municipal de police générale d’urgence le 16 juillet 2019.

Il est de même établi par la production d’un procès-verbal de constat d’huissier que le chantier était à l’arrêt au 2 février 2022, et que les travaux de réfection des garde-corps de la terrasse n’ont été achevés que le 16 avril 2022.

* Les demandeurs soutiennent principalement que ce délai de près de trois ans pour achever les travaux de réfection serait dû à la négligence et à la passivité du syndic Cogetra, qui aurait manqué à son obligation légale d’assurer la gestion administrative de la copropriété ainsi qu’à l’obligation spéciale qui lui a été donnée par le syndicat des copropriétaires.

Il est à cet égard constant que les copropriétaires, lors de l’assemblée générale réunie le 6 septembre 2019, ont « donné pouvoir spécial au syndic pour gérer le dossier Incendie ayant affecté le bâtiment B survenu le 10 juillet – négocier, accepter, encaisser les indemnités de toute nature tant pour les parties communes que les parties privatives, en assurer la répartition ; (…) éventuellement décider des mesures de sauvegarde pouvant se révéler au cours des travaux. Dans le cadre de la gestion, il passera les ordres de service et paiera les intervenants ».

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/04130 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZI6G

L’examen des pièces versées aux débats révèle que la société Cogetra était en possession d’un devis émis par la société BAK Systèmes le 22 novembre 2019 ; qu’elle a donné ordre de service à cette société le 4 mars 2020, pour une prestation d’un montant de 9 053,00 euros (menuiserie et volets du septième étage) ; qu’enfin, elle a réglé le montant de la facture finale le 4 novembre 2021.

La crise sanitaire engendrée par l’épidémie de covid-19 à compter de janvier 2020, ainsi que les trois interdictions administratives de déplacement mises en place du 17 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 15 décembre 2020, et du 3 avril au 3 mai 2021, ne constituent certes pas un fait exonératoire de toute responsabilité. Toutefois, il est constant que ces événements impondérables et survenus presque exactement à la date de début du chantier ont entraîné d’importantes difficultés dans les secteurs de la construction et du bâtiment, provoquant le ralentissement voire l’arrêt de nombreux chantiers en cours.

Le syndic a d’ailleurs informé les copropriétaires des difficultés rencontrées lors de l’assemblée générale du 4 novembre 2021, indiquant que « les travaux de remise en état durent beaucoup plus longtemps qu’il était envisagé du fait du retard des entreprises, de l’architecte (notamment à titre d’exemple l’approvisionnement des pierres de façade). Les entreprises interdépendantes les unes des autres, sachant que les assureurs paient l’indemnité par fraction au fur et à mesure de l’avancement des travaux, sur factures visées par l’architecte, ont pu subir des délais de paiement. Cette situation est en voie de résolution ».

Outre les circonstances de fait liées à la crise sanitaire, qui ont provoqué un accroissement des délais, il apparaît que le syndic était en négociations avec l’assureur de la copropriété et devait attendre son accord afin d’engager les différentes phases de travaux.

Par ailleurs, il est constant que le syndicat des copropriétaires a confié la supervision technique des travaux à un maître d’œuvre, si bien que la mission du syndic se limite à la gestion des aspects financiers de l’opération de travaux – avec uniquement la possibilité de prendre des « mesures de sauvegarde » si nécessaire.

Il apparaît ainsi que M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) ne rapportent pas la preuve que le fait que les garde-corps n’aient été reconstruits que le 16 avril 2022 procéderait d’une négligence de la part du syndic, ce dernier ayant au contraire accompli la mission confiée par l’assemblée générale des copropriétaires, et ne pouvant être tenu pour responsable du ralentissement puis de l’arrêt du chantier au paroxysme de la crise sanitaire.

* Par ailleurs, les parties débattent à propos de la charge de l’entretien de la toiture-terrasse ; les demandeurs estimant que le syndicat des copropriétaires doit assurer l’entretien de la structure et de l’étanchéité de la terrasse – et que le syndic a ainsi négligé de conclure un contrat de maintenance -, tandis que la société Cogetra considère que l’entretien du dallage ne peut être dissocié de celui du dispositif d’étanchéité, et qu’il appartient ainsi aux copropriétaires bénéficiant d’un droit de jouissance privatif d’entretenir la terrasse en son entier.

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/04130 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZI6G

Cette question apparaît cependant sans lien direct avec l’objet du présent litige, dans la mesure où le fait que le syndic était ou non tenu de conclure un contrat d’entretien de la terrasse n’est en toute hypothèse pas susceptible de présenter un lien de causalité avec trois des quatre chefs de préjudice dont se prévalent M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]). Le défaut de conclusion d’un contrat d’entretien ne peut en effet avoir engendré la perte de loyers dénoncée, pas plus que le préjudice financier résultant du paiement de charges fixes et de diverses taxes.

Sur la diminution du loyer que les demandeurs disent avoir dû consentir, il doit être relevé que comme le soutiennent les demandeurs eux-mêmes (« si la terrasse avait été entretenue par la copropriété »), le défaut d’entretien reproché concerne une partie commune de l’immeuble, et ne peut donc être opposé au syndic mais au seul syndicat des copropriétaires. Le seul fait de ne pas avoir souscrit de contrat d’entretien de cet équipement ne peut à l’évidence suffire à engager la responsabilité du syndic, étant rappelé qu’il n’est que le représentant légal de la copropriété et qu’il ne peut aller contre l’opinion du syndicat des copropriétaires au sujet de la toiture-terrasse.

Les demandeurs soulèvent en outre plusieurs moyens inopérants, car non susceptibles de présenter un lien de causalité avec les chefs de préjudice allégués. A le supposer avéré, le fait que le syndic n’ait pas réceptionné les travaux en bonne et due forme, qu’il n’ait pas mis les contrats d’assurance de l’immeuble à disposition des copropriétaires sur l’espace dématérialisé prévu à cet effet, ou encore qu’il ait communiqué des informations erronées aux services d’urbanisme de la Ville de [Localité 10], ne peuvent manifestement pas être à l’origine des préjudices financiers invoqués.

Pour l’ensemble de ces motifs, la responsabilité de la société Cogetra ne peut être engagée, et M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) seront ainsi déboutés de leurs demandes à son encontre.

B – Sur les garanties

M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) exercent l’action directe de l’article L.124-3 du code des assurances envers l’assureur de la société Cogetra, la société Allianz IARD. Ils recherchent également la garantie de l’assureur de la copropriété, la société Axa France IARD.

1 – Sur l’action directe envers la société Allianz IARD

Il est établi que la société Allianz IARD était l’assureur de la société Cogetra. La responsabilité de cette dernière n’ayant pas été engagée, M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) seront déboutés de leurs demandes envers la société Allianz IARD.

2 – Sur la garantie de la société Axa France IARD

M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) recherchent la garantie de la société Axa France IARD, assureur de la copropriété suivant police d’assurance multirisques immeuble (n°6286259504).

Les conditions générales de ce contrat stipulent notamment que bénéficient de la qualité d’assuré « le syndicat des copropriétaires ainsi que chacun des propriétaires ou copropriétaires pris individuellement pour la part leur revenant dans la copropriété, leurs ascendants et descendants », et que les pertes de loyers et d’usage résultant d’un incendie sont garanties dans la limite de deux années.

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/04130 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZI6G

Il est cependant établi que le contrat conclu entre la copropriété et la société Axa France IARD comprend un intercalaire (n°6471) stipulant que la garantie pour perte de loyers et perte d’usage « s’applique durant le temps effectif de reconstruction de l’ensemble, y compris les temps d’expertise et de démarches administratives, et ce dans la limite de 36 mois. La garantie continue de s’appliquer durant le temps nécessaire à une relocation des biens, pour autant que les locaux n’aient pas été vacants lors du sinistre et que le coût de location proposé soit conforme au marché ».

En vertu du principe suivant lequel les dispositions particulières priment sur les dispositions générales (specialia generalibus derogant), a fortiori lorsqu’elles sont inconciliables entre elles, il conviendra de faire application des clauses contenues dans l’intercalaire susvisé – ce qu’admet d’ailleurs la société Axa France IARD.

* Si cette dernière ne conteste pas la qualité d’assuré de M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) ainsi que l’applicabilité des clauses de l'« intercalaire courtier », elle refuse cependant sa garantie en invoquant tout d’abord une cause d’exclusion contractuelle, à savoir le fait que les locaux auraient été vacants au moment du sinistre.

Il est en effet constant que la police exclut la garantie de l’assureur dans le cas où les locaux étaient vacants au moment du sinistre.

La notion de vacance peut être définie comme le fait que les locaux ne soit plus occupés de manière régulière, c’est-à-dire qu’ils ne constituent pas la résidence et/ou le domicile d’une personne physique ou le siège d’une personne morale. L’occupation ne suppose pas nécessairement une présence permanente de l’occupant, dans la mesure où celui-ci peut être amené à résider ailleurs pour diverses raisons personnelles et/ou professionnelles, et il est par conséquent indifférent que l’occupant des locaux soit physiquement présent lors de la survenance du sinistre.

L’occupation peut se traduire par divers éléments démontrant une volonté de s’établir et de demeurer dans les locaux, tels que la présence de meubles et d’effets personnels, ou encore la conclusion de contrats de fourniture d’énergie et de fluides.

Par ailleurs, à titre d’illustration et de comparaison, il est relevé que la taxe sur les logements vacants (TLV) vise les « logements à usage d’habitation inoccupés et non meublés depuis au moins un an » au 1er janvier de l’année d’imposition.

En l’espèce, il est établi que l’occupante de l’appartement n’était pas présente à la date du sinistre, et les demandeurs indiquent en outre que celle-ci devait quitter le bien à l’été 2019, en vue d’une mise en location.

Il n’en demeure pas moins qu’à la date du sinistre (10 juillet 2019), l’appartement était manifestement toujours occupé par cette dernière, comme le confirment les photographies jointes au rapport d’une entreprise de décontamination intervenue le 31 juillet 2019, qui révèlent la présence de nombreux meubles et effets personnels lui appartenant. Le fait que l’occupante de l’appartement était alors à la recherche d’un nouveau logement est sans incidence sur l’occupation qui était faite du bien.

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/04130 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZI6G

La société Axa France IARD, qui soutient que le logement devait être « vacant tout l’été », effectue en cela une confusion entre le fait que l’habitant d’un logement en soit temporairement absent, et la notion de vacance, qui suppose une absence prolongée et l’inexistence de signes révélant une volonté d’occuper le bien.

C’est donc à tort que la société Axa France IARD se prévaut de cette clause d’exclusion de garantie.

* La société Axa France IARD dénie également sa garantie au motif que les demandeurs ne pourraient selon elle justifier d’une perte de loyers, dès lors que l’appartement était occupé à titre gratuit.

Il est toutefois indifférent que l’appartement soit loué à la date du sinistre ou même auparavant, l’indemnisation pouvant porter sur une simple perte de chance de mettre le bien en location et ainsi percevoir des loyers. Le fait qu’il soit occupé à titre gratuit ou onéreux est de même sans aucune incidence à propos d’un préjudice de perte de chance – ce dernier portant en outre sur une période postérieure à la date à laquelle l’occupante de l’appartement devait le quitter (du 1er septembre 2019 au 1er juin 2022).

Il ne peut donc être valablement reproché aux demandeurs de ne pas démontrer que l’appartement aurait été loué s’il n’y avait pas eu de sinistre, ou encore qu’ils ont effectivement subi des pertes de loyer ; ces derniers devant uniquement rapporter la preuve de la perte d’une chance réelle et sérieuse de mettre leur bien en location et percevoir des loyers.

Au surplus, il doit être relevé que la police d’assurance prévoit la garantie de l’assureur non seulement pour les pertes de loyer, mais également pour les pertes d’usage (« la garantie continue de s’appliquer durant le temps nécessaire à une relocation des biens… ». Il est donc indifférent que M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) justifient de l’existence d’un projet de mise en location, antérieur ou postérieur à l’incendie, dès lors que la perte d’usage ouvre en toute hypothèse droit à indemnisation.

* Sur l’existence d’une perte d’usage, il a été précédemment constaté que la terrasse accessible de plain-pied depuis l’appartement de M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) a fait l’objet d’une interdiction d’accès administrative entre le 16 juillet 2019 et le 10 février 2022, et que les garde-corps n’ont été reconstruits que le 16 avril 2022.

Si la terrasse est un élément situé hors de l’appartement stricto sensu et destiné à l’agrément, il apparaît néanmoins, au regard de la configuration des lieux, que celui-ci ne pouvait être loué « séparément » à un loyer moindre. En effet, il n’est pas démontré que l’accès à la terrasse pouvait être condamné de manière à garantir la sécurité des occupants, outre que cette situation et la mesure de police administrative en vigueur seraient de nature à décourager fortement de potentiels locataires.

Par conséquent, et dès lors que M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) ont subi une perte d’usage de leur appartement en raison de l’impossibilité d’accéder à leur terrasse, la garantie de l’assureur Axa France IARD est mobilisable, dans les conditions prévues au contrat.

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

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C – Sur les préjudices

M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) réclament indemnisation au titre de deux chefs de préjudice financier : une perte de loyers du 1er septembre 2019 au 1er juin 2022 ; une perte de revenus locatifs « correspondant à l’écart entre le montant du loyer consenti au locataire à partir de juin 2022 et le montant du loyer qui aurait pu être négocié si la terrasse avait été entretenue par la copropriété gérée par le syndic fautif ».

Il a été précédemment jugé que M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) ont subi une perte d’usage totale de leur appartement en raison du sinistre survenu en juillet 2019, et par voie de conséquence une perte de chance réelle et sérieuse de mettre leur bien en location et percevoir des loyers.

Cette perte d’usage a débuté au 1er septembre 2019 et s’est poursuivie jusqu’au 1er juin 2022, dans la mesure où il convient de tenir compte du nécessaire délai de mise en location après l’achèvement des travaux sur la terrasse (16 avril 2022). Cette période de 33 mois n’excède pas la limite contractuelle de 36 mois prévue aux conditions particulières de la police d’assurance.

Les demandeurs estiment la valeur locative mensuelle de leur bien à 4 500,00 euros, et produisent un contrat de bail conclu le 2 juin 2022 pour un loyer mensuel de 3 595,00 euros (outre 330,00 euros de provision sur charges et 55,00 euros de provision au titre des ordures ménagères).

Tout d’abord, c’est à tort que M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) réclament indemnisation au titre des charges locatives et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Les deux provisions exigibles correspondent à des sommes dues par le locataire, mais dont le propriétaire fait l’avance et qui appellent régularisation à la fin de chaque année. En l’absence de locataire, les bailleurs n’auraient donc pas engagé de dépenses au titre des charges locatives et donc perçu des provisions. En leur qualité de propriétaire, ils auraient par ailleurs dû en toute hypothèse supporter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui est une taxe annexe à la taxe foncière récupérable uniquement si le bien est loué.

En outre, M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) justifient le montant du loyer par le fait que l’état de la terrasse aurait découragé de potentiels locataires, et les aurait ainsi contraints à consentir une diminution.

Il n’est pas versé aux débats d’autre élément probatoire permettant d’évaluer la valeur locative de l’appartement, et il n’est pas davantage rapporté la preuve de la nécessité de diminuer le montant du loyer en raison de l’état de la terrasse.

L’examen des photographies produites n’accrédite aucunement l’hypothèse selon laquelle un défaut d’entretien de la terrasse serait patent au point de décourager de potentiels locataires, étant par ailleurs relevé que le complexe d’étanchéité, dont il est soutenu que l’entretien incomberait à la copropriété, est situé sous le dallage et n’est par conséquent pas visible sans procéder à la dépose de cet équipement.

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/04130 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZI6G

La valeur locative mensuelle de l’appartement sera par conséquent évaluée à 3 595,00 euros.

Enfin, la perte de chance de louer subie par M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) peut être évaluée à 90% du montant de la valeur locative mensuelle, compte tenu des caractéristiques de l’appartement (superficie, état des équipements et embellissements, localisation) ainsi que de l’état du marché locatif durant la période considérée.

Pour les motifs qui précèdent, la société Axa France IARD sera condamnée à payer à M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) la somme de 106 771,50 euros [(3 595 x 0,9) x 33 mois] au titre de la perte financière subie.

M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) seront en outre déboutés de leur demande envers la société Cogetra et son assureur.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

En application de l’article 1231-7 du code civil, la créance de réparation ne peut produire d’intérêts moratoires que du jour où elle est allouée judiciairement, et ce tant en matière délictuelle qu’en matière contractuelle. L’intérêt au taux légal ne sera donc dû qu’à compter de la date du jugement.

Par application de l’article 1343-2 du même code, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

La société Axa France IARD, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société Axa France IARD sera condamnée à payer à M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) la somme de 5 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

L’équité commande de débouter les sociétés Cogetra et Allianz IARD de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Axa France IARD à payer à M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) la somme de 106 771,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

DÉBOUTE M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) de leurs demandes à l’encontre de la société Cogetra et de son assureur Allianz IARD ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE la société Axa France IARD au paiement des entiers dépens de l’instance, et AUTORISE M^e Émilie Dechezleprêtre Desrousseaux et M^e Benjamin Porcher à recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la société Axa France IARD à payer à M. [P] [H] et Mme [I] [D] (ép. [H]) la somme de 5 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et la DÉBOUTE en conséquence de sa demande à ce titre ;

DÉBOUTE les sociétés Cogetra et Allianz IARD de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 10],le 23 mai 2025.

La greffière La présidente