TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Johanna CHEMLA

LE PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Ariel GOLDMANN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03393 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NTH

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LGUI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Ariel GOLDMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0266

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [I], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Johanna CHEMLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1713

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 14 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03393 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NTH

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 29 décembre 2022 à effet au 1er janvier 2023, la SCI LGUI, société familiale, a donné à bail à Monsieur [B] [I] un appartement meublé à usage d’habitation avec loggia, situé [Adresse 3], 5ème étage face gauche, pour un loyer initial de 1 750 euros, outre 200 euros de provisions mensuelles sur charges.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [B] [I] le 27 décembre 2023 pour avoir paiement dans les deux mois d’un arriéré de 16 180 euros en principal, échéance de décembre 2023 incluse.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, la SCI LGUI a fait assigner Monsieur [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— voir constater qu’à la date du 8 mars 2024 Monsieur [I] reste devoir à la SCI LGUI la somme en principal de 22 730 euros,

— voir ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [I] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, avec une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— voir ordonner la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [B] [I],

— voir condamner Monsieur [B] [I] au paiement à titre provisionnel :

— D’une somme de 16 180 euros au titre des loyers et charges impayées augmentée des termes postérieurs restés également impayés ainsi que les frais et accessoires,

— D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

— D’une somme de 3600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 18 mars 2024.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 20 juin 2024 au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 10 octobre 2024.Au cours de cette audience, le bailleur a actualisé sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 36 022, 22 euros, sans présenter de décompte actualisé, et a maintenu ses autres demandes. Il s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [I], régulièrement convoqué, a été représenté par son conseil. Si celui-ci ne conteste pas l’existence d’une dette locative, il conteste les decomptes joints au commandement et à l’assignation qui ne seraient pas détaillés et ne permettraient pas de connaître avec certitude le montant de la dette locative. Le défendeur considère que cette incertitude constitue une constestation sérieuse. En tout état de cause, malade et âgé de 80 ans, ayant une retraite très faible de 225 euros, il a sollicité le bénéfice de la suspsnesion des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Aucun diagnostic social n’a été reçu par le Greffe avant l’audience.

Après prorogation, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 18 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur la contestation sérieuse

Conformément aux dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé, toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du Code de Procédure Civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle chaque demande des parties.

Le défendeur considère qu’il est impossible de connaître le montant de la dette locative au regard d’un décompte global ne détaillant pas les sommes dues.

Il convient de rappeler que lorsque le commandement est délivré pour une somme excédante celle dont le locataire est débiteur, il reste valable à hauteur du montant réellement dû. Par ailleurs, le montant erroné du commandement de payer auquel est annexé un décompte de la dette n’exclut pas en soi l’acquisition de la clause résolutoire.

S’agissant du décompte joint au commandement de payer, celui-ci laisse apparaitre les incidents de paiement dès mars 2023, avec une distinction entre loyer principal et charges, et une dette fixée à 16 180 euros, échéance de décembre 2023 incluse. Le décompte ainsi joint apparait clair, par conséquent, la contestation ne semble pas sérieuse.

S’agissant du décompte joint à l’assignation, si celui-ci ne fait pas la distinction entre loyers et charges, il est aisé de comprendre que la somme mensuelle indiquée (1950 euros) correspondant au cumul du loyer (1750 euros) et des charges (200 euros) tel que prévus exactement dans le contrat. En outre, les paiements effectués par le locataire sont intégrés. Si des frais de procédure sont indument imputés, il conviendra de les retirer du total. Le décompte tel que présenté apparait clair et par conséquent, la contestation ne semble pas sérieuse.

Il convient néanmoins de préciser que ce décompte intègre un paiement en espèces effectué en juin 2023 (3900 euros) qui n’est intégré que partiellement dans le décompte du commandement de payer (pour 400 euros).

Ainsi, le commandement de payer est valide à hauteur de 12 680 euros et non 16 180 euros.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 12 680 euros n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

En l’absence de contestation sérieuse, il convient de se prononcer sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2024 pour la somme en principal de 16 180 euros, qu’il convient de ramener à la somme de 12 680 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

La somme sollicitée n’ayant pas été réglée et aucun versement n’ayant été effectué dans le délai de 2 mois, le commandement est demeuré infructueux pendant ce délai applicable, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 février 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 28 février 2024.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 27 février 2024 à minuit.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, alors qu’il ressort des débats et des pièces produites que le versement du loyer n’est pas repris avant l’audience et que sa situation financière difficile ne lui permet pas d’être en situation de régler sa dette locative, il apparait que Monsieur [I] ne peut pas bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire ni de délais de paiement.

Par conséquent, Monsieur [I] se trouvant sans droit ni titre à compter du 28 février 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et selon la procédure ordinaire applicable. Il appartiendra à Monsieur [I] de saisir le juge de l’exécution pour solliciter des délais supplémentaire pour quitter les lieux le cas échéant.

Cependant, à ce stade la procédure, aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, de sorte que cette demande sera rejetée.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, la SCI LGUI produit un décompte joint à l’asignation faisant apparaître que Monsieur [I], qui a payé un montant de 8770 euros entre les mois de février 2023 et mars 2024, reste lui devoir la somme de 18 430 euros (27 300 – 8770) hors frais de procédure (400 euros) et frais d’assurance (300 euros), échéance de mars 2024 incluse.

Pour la somme au principal, Monsieur [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent, il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 18 430 euros.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par conséquent, Monsieur [I] sera condamné par provision au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En équité, il convient de débouter la SCI LGUI de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], 5ème étage face gauche, sont réunies à la date du 27 février 2024 à minuit,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [I] occupants sans droit ni titre depuis le 28 février 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LGUI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [B] [I] à verser à la SCI LGUI la somme provisionnelle de 18 430 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de mars 2024 incluse,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [B] [I] à verser à la SCI LGUI une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Monsieur [B] [I] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS la SCI LGUI de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT