RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00281 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCU7

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 08 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Mme [E] [V], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [T] [U]

[Adresse 2][Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de [Localité 7] (SIDR) a donné à bail à Madame [I] [T] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9] selon contrat du 05 décembre 2018 moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 255,08 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 19 février 2024, pour la somme en principal de 1.858,31 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 18 février 2025, la SIDR a fait assigner Madame [I] [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [T] [U] ;

— la condamnation de Madame [I] [T] [U] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.856,45 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 255,08 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 157,61 euros correspondant au coût du commandement de payer et les entiers dépens et frais d’expulsion.

Après renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 23 juin 2025.

La SIDR, représentée par son mandataire, Madame [E] [V], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 1.635,36 euros. Elle précise qu’elle souhaite avoir un titre exécutoire nonobstant la procédure de surendettement.

Madame [I] [T] [U] comparaît en personne. Elle précise avoir obtenu un moratoire de 24 mois par décision de la commission de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 25 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée en date du 13 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 05 décembre 2018 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le bail est résolu en l’absence de paiement passé un délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [I] [T] [U] le 19 février 2024, pour la somme en principal de 1.858,31 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 19 avril 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [I] [T] [U] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 19 avril 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [I] [T] [U] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 1.635,36 euros selon décompte arrêté à la date du 23 juin. Madame [I] [T] [U] ne conteste pas la dette locative.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SIDR la somme de 1.635,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, date de l’assignation.

V. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

(…)2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet (…)"

Madame [I] [T] [U] a bénéficié de mesures imposées validées par la commission de surendettement. Aux termes de ces mesures, elle bénéficie d’un moratoire sur la dette locative d’une durée de deux ans à compter du 27 juin 2024.

Il convient également de constater que Madame [I] [T] [U] a repris le règlement de son loyer courant et des charges.

En conséquence, et en application des dispositions sus-visées, il convient d’accorder à Madame [I] [T] [U] un délai jusqu’au 27 septembre 2026 pour régler sa dette locative, les trois mois supplémentaires devant permettre à la locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement si elle ne peut, à l’issue du moratoire, régler la totalité de la dette.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce moratoire, la demande relative à l’expulsion étant sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants pendant ce délai entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate de la dette locative exigible. De même,le défaut de paiement du solde de la dette au 27 septembre 2026 sans nouvelle décision de la commission de surendettement entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate de la dette locative exigible.

Dans ces hypothèses, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [T] [U] et celle-ci sera condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 255,08 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [T] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’ assignation et de la notification à la préfecture. Il n’y a pas lieu de statuer à ce stade sur les frais d’expulsion qui demeurent hypothétiques.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 décembre 2018 entre la SIDR et Madame [I] [T] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au[Adresse 9] sont réunies au 19 avril 2024.

CONDAMNE Madame [I] [T] [U] à verser à la SIDR la somme de 1.635,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, date de l’assignation.

CONSTATE que la commission de surendettement des particuliers de [Localité 7] a décidé de mesures imposées le 27 juin 2024 faisant bénéficier Madame [I] [T] [U] d’un moratoire de 24 mois sur la dette locative.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 jusqu’au 27 septembre 2026.

DIT que si Madame [I] [T] [U] règle la totalité de la dette locative au 27 septembre 2026 ou si la commission de surendettement, à nouveau saisie, lui accorde des délais de paiement et si ceux-ci son respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré exigible restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [T] [U] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [I] [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [I] [T] [U] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 255,08 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Madame [I] [T] [U] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignations et de la notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 08 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE