TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 février 2025 prorogée au 06 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : Madame BOINE, Greffier lors du délibéré

Madame TERRAL Flora lors des débats

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e DE ANGELIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2025

à Mme [U]

à M. [C]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06090 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QMD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [I] [U]

née le 20 Avril 1997 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [M] [C]

né le 19 Mars 1998 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 11 août 2022, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, a donné à bail à Madame [I] [U] et Monsieur [M] [C], un emplacement de stationnement n°001 et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, le 9 avril 2024, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a fait signifier à Madame [U] et Monsieur [C] un commandement de payer la somme de 2.886,21 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 24 septembre 2024, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, a attrait Madame [I] [U] et Monsieur [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, subsidiairement assortir l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire à une clause irritante en cas de non respect du plan d’apurement ; ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais risques et périls des défenderesses ; condamner solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [M] [C] à lui payer:* la somme provisionnelle de 4.345,75 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2024 et plaidée.

Lors des débats, représenté par son conseil, le FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 5.113,25 euros au 6 novembre 2024.

Madame [I] [U] et Monsieur [M] [C] ont comparu en personne pour demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils ont fait valoir la reprise du paiement des loyers avant l’audience. Ils ont déclaré un enfant à charge, 1700 euros de ressources mensuelles pour le foyer, et ont proposé de régler des mensualités de 113 euros en plus des loyers courants.

Le rapport de diagnostic social et financier des locataires indique que l’arriéré locatif est né en l’absence d’anticipation des frais supplémentaires de l’enfant née en décembre 2023. L’échéancier mis en place n’a pas été tenu suite à la perte d’emploi de Madame en mars 2024 et un arrêt maladie de Monsieur. Les revenus du couple ont fortement diminué. Madame perçoit des indemnités chômage, Monsieur est dans l’attente d’une régularisation de ses droits aux indemnités journalières de maladie et le dossier CAF doit être mis à jour pour une allocation au logement.

Le délibéré a été fixé au 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône par courriel du 8 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, les baux conclus 11 août 2022 contient une clause résolutoire (articles 7 et 8) et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié aux deux locataires le 9 avril 2024, pour la somme en principal de 2.886,21 euros.

Il ressort du décompte des locataires que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 6 novembre 2024 que Madame [U] et Monsieur [C] restaient devoir la somme de 4.965,51 euros, hors frais de contentieux qui ne relèvent pas de la dette locative.

Les locataires ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnées, solidairement par application de la clause de solidarité contenue au bail et en qualité de co-titulaires du contrat, au paiement de la somme de 4.965,51 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 septembre 2024 sur la somme de 4.345,75 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du dernier relevé de dette versé par le bailleur, que Madame [U] et Monsieur [C] ont bien repris le paiement intégral du dernier loyer courant avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation des locataires et de la qualité du bailleur, il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [U] et Monsieur [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [U] et Monsieur [C], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser au FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisables suivant les modalités prévues au bail résilié, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Les locataires, partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité exige, au regard de la position économique des parties, de débouter le FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2022, entre la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE d’une part, Madame [I] [U] et Monsieur [M] [C] d’autre part, portant sur un emplacement de stationnement n°001 et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 9 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [M] [C] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, à titre provisionnel, la somme de 4.965,51 euros à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 septembre 2024 sur la somme de 4.345,75 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [I] [U] et Monsieur [M] [C] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 137 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [I] [U] et Monsieur [M] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [I] [U] et Monsieur [M] [C] seront condamnées solidairement à verser à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, révisable selon les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [U] et Monsieur [M] [C] in solidum aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président