RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00300 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCX4

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SODIAC

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M. [C] [P] (Responsable du contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [R], [E] [I] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5] ([Localité 6])

représentée par Mme [E] [A] [Y] (Belle-mère)

Monsieur [G], [Z], [K] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5] ([Localité 6])

représenté par Mme [E] [A] [Y] ([Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Juillet 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SODIAC a donné à bail à Madame [M] [R] [E] [I] et à Monsieur [U] [G] [Z] [K] un appartement à usage d’habitation situé à l’adresse suivante :

[Adresse 3], selon contrat du 04 mars 2019, moyennant un loyer mensuel actualisé de 845,40 euros, charges comprises.

La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 03 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.231,26 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 31 mars 2025 délivré à Etude pour les deux débiteurs, la SODIAC a fait assigner Madame [M] [R] [E] [I] et Monsieur [U] [G] [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion, tant de Madame [M] [R] [E] [I] que de Monsieur [U] [G] [Z] [K], ainsi que de leurs biens et tous occupants de leur chef avec l’aide et le concours de la force publique si besoin est, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de Madame [M] [R] [E] [I] et de Monsieur [U] [G] [Z] [K] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.166,99 euros, avec les intérêts au taux légal à compter des présentes ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfait délaissement de l’immeuble,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 155 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût des présentes.

A l’audience du 03 juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SODIAC, dûment représentée, a actualisé sa créance à la somme de 2.000 euros.

Madame [M] [R] [E] [I] et Monsieur [U] [G] [Z] [K], représentés par Madame [Y] [E] [A], ont reconnu le montant de la dette locative mais ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Ils ont sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 08 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SODIAC justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de loyers de Madame [M] [R] [E] [I] par un courrier du 15 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mars 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 04 mars 2019 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois dans son Article 5.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [M] [R] [E] [I] et à Monsieur [U] [G] [Z] [K], le 03 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.231,26 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 03 décembre 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SODIAC est fondée à réclamer, à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [M] [R] [E] [I] et de Monsieur [U] [G] [Z] [K] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 03 décembre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SODIAC produit un décompte démontrant que Madame [M] [R] [E] [I] et Monsieur [U] [G] [Z] [K] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 1.827,28 euros à la date du 1er juillet 2025.

Madame [M] [R] [E] [I] et Monsieur [U] [G] [Z] [K] n’apportent aucun élément de nature à contester la dette et ont reconnu son montant lors de l’audience.

En conséquence, il convient de les condamner solidairement à verser à la SODIAC la somme de 1.827,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que les locataires ont payé la somme de 1.000 euros le 1er juillet 2025.

Ils expliquent que Madame perçoit 900 euros de la CAF et que Monsieur a un emploi en CDI et perçoit 1.600 euros par mois.

Par ailleurs, la SODIAC a donné son accord pour des délais de paiement et pour la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces circonstances et eu égard à l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à Madame [M] [R] [E] [I] et à Monsieur [U] [G] [Z] [K] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SODIAC sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [R] [E] [I] et de Monsieur [U] [G] [Z] [K] et ces derniers seront condamnés solidairement à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 845,40 euros.

Cette indemnité d’occupation ne sera pas révisable (compte tenu de son caractère indemnitaire),et, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité au titre de dommages et intérêts. La SODIAC sera donc déboutée de ce chef de demande.

Madame [M] [R] [E] [I] et Monsieur [U] [G] [Z] [K], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 mars 2019 entre la SODIAC et Madame [M] [R] [E] [I] et Monsieur [U] [G] [Z] [K], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 03 décembre 2024.

CONDAMNE solidairement Madame [M] [R] [E] [I] et Monsieur [U] [G] [Z] [K] à verser à la SODIAC la somme de 1.827,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date de l’assignation.

AUTORISE Madame [M] [R] [E] [I] et Monsieur [U] [G] [Z] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 100 euros chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SODIAC à faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [R] [E] [I] et de Monsieur [U] [G] [Z] [K] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [M] [R] [E] [I] et Monsieur [U] [G] [Z] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Madame [M] [R] [E] [I] et Monsieur [U] [G] [Z] [K] à verser à La SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 845,40 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire), égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE la SODIAC de sa demande de paiement de dommages et intérêts à hauteur de 155 euros.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE solidairement Madame [M] [R] [E] [I] et Monsieur [U] [G] [Z] [K] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 04 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE