TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e Olivier DANJOU

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à M^e Delphine VERRIER

Le 15 mars 2024

à Service Expertise

Le 15 mars 2024

à M^e AUTRAN Nicolas

N° RG 23/03944 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3RPQ (RG N°23/04397)

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [Z] [G]

née le 22 Mai 2000 à , demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier DANJOU, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [E] [R]

né le 30 Septembre 1995 à , demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Olivier DANJOU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [T], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Delphine VERRIER, avocat au barreau de MARSEILLE

ET

DEMANDERESSE

Madame [S] [T]

née le 14 Mars 1952 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Delphine VERRIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Syndic. de copro. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. FONCIA [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 10]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été conclu le 31 août 2021 entre Monsieur [E] [R], Madame [Z] [G] et Madame [S] [T], relatif à un appartement, un parking et une cave situés [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel de 850 euros outre 50 euros de provision pour charges.

L’appartement est en gestion locative auprès de la SAS FONCIA [Localité 8] CAPELETTE.

Par acte d’huissier en date du 3 mai 2023 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de leurs moyens et prétentions, Monsieur [E] [R] et Madame [Z] [G] ont fait assigner Madame [S] [T] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 13 juillet 2023.

Par acte d’huissier en date du 29 juin 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, Madame [S] [T] a dénoncé cette procédure et a assigné en référé la SAS FONCIA MARSEILLE CAPELETTE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par la SAS Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, en qualité d’administrateur provisoire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, aux fins d’appel en garantie.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 18 janvier 2024.

A cette audience, Monsieur [E] [R] et Madame [Z] [G], représentés par leur Conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Madame [S] [T] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par la SAS Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, en qualité d’administrateur provisoire, représentés par leur Conseil respectif, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

La SAS FONCIA [Localité 8] CAPELETTE ne comparait pas et n’est pas représentée, bien que régulièrement citée par acte remis à personne.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la jonction des instances

Conformément à l’article 367 du code de procédure civile, il est dans l’intérêt d’une bonne justice de joindre les instances entre Monsieur [E] [R], Madame [Z] [G] et Madame [S] [T], d’une part, et Madame [S] [T], la SAS FONCIA [Localité 8] CAPELETTE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par la SAS Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, en qualité d’administrateur provisoire, d’autre part, enregistrées au répertoire général sous les numéros 23/03944 et 23/04397, et de dire que la procédure se poursuivra sous le numéro 23/03944.

Sur le sursis à statuer

Vu les articles 73, 74, 377 et 378 du code de procédure civile,

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond disposent d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier l’opportunité d’un sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente du jugement rendu par le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille (lequel n’a pas été produit à l’audience du 18 janvier 2024 alors que le délibéré était fixé au 4 décembre 2023).

En effet, l’objet de ce litige (transmission du dossier de la copropriété) n’impacte ni l’intérêt ni la réalisation d’une mesure d’instruction destinée notamment à déterminer les responsables des désordres évoqués par les locataires, les préjudices potentiellement subis et les actions à entreprendre pour y remédier.

En outre, la qualité à agir de l’administrateur provisoire de la copropriété qu’est la SAS Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER et ses prérogatives ne sont aucunement questionnées.

Sur les demandes principales

Il résulte des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesure d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Les dispositions du présent article sont applicables même en l’absence d’urgence et même en présence de contestations sérieuses. Cependant en application des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour la prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, selon lequel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et qu’il est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,

En l’espèce, Monsieur [E] [R] et Madame [Z] [G] versent notamment aux débats un rapport d’expertise établi par leur assurance protection juridique, qui met en exergue l’existence de désordres affectant le logement objet du bail : « présence d’un taux d’hygrométrie ambiant anormal dans les chambres et pièces d’eau situées au sud du logement ; taux d’humidité relevé au bas des murs à 40% en moyenne notamment autour des menuiseries en bois, vétustes et dépourvues d’un étanchéité efficace ; menuiseries bois présentant un important phénomène de condensation sur le vitrage ; système de VMC défaillant ; les parois froides des chambres sont composées de cloisons en briques sur banches béton et ces façades sont agrémentées d’un soubassement externe en pierre du Gard. L’étanchéité des façades aurait intérêt à être testée par la copropriété par une mise en eau afin que soit vérifier si la condensation ne serait également issue de la porosité des façades. Madame [G] subit des nuisances d’occupation liées à la location d’un logement défini comme indécent à ce jour. Les biens mobiliers se dégradent et son assureur n’a pas vocation à intervenir en l’absence de garantie contractuelle portant sur le phénomène de condensation lié à un défaut de ventilation et d’étanchéité du logement ».

Ils produisent d’autres pièces témoignant d’une forte humidité dans l’appartement et de son mauvais état général :

des courriels adressés au mandataire de la bailleresse faisant état de désagréments et de visites aux fins de faire réaliser des travaux, des photographies mais qui ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux et objets avec certitude,des devis relatifs aux réparations préconisées dans l’appartement (murs, fenêtres, VMC), dont un précise qu’il faut faire une recherche de fuite sur la colonne d’évacuation,un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8], l’inspecteur de salubrité ayant constaté à la suite d’une visite du logement le 17 janvier 2023 des infractions au règlement sanitaire département, et ayant mis en demeure la SAS FONCIA [Localité 8] CAPELETTE de rechercher les causes d’humidité au niveau des murs des chambres et du placard ; de rechercher les causes de développement de moisissures au niveau du mur d’une chambre et des murs de la salle de bain ; d’assurer l’étanchéité de la fenêtre de la loggia ; de vérifier le bon fonctionnement des ventilations du logement.

Parallèlement, Madame [S] [T], qui ne conteste nullement l’état du logement litigieux, transmet :

un rapport d’expertise établi le 20 avril 2023 par son assurance protection juridique, auquel sont annexées des photographies et aux termes duquel « le bas des murs dans les toilettes sont humides et la colonne d’évacuation apparente a une cloque d’eau. Présence d’une déperdition thermique dans les toilettes. Le mur mitoyen des toilettes est humide. La VMC dans l’appartement ne fonctionne pas. Manque d’aération sur les fenêtres »,des attestations rédigées par des entreprises diligentées par la bailleresse aux fins de contrôler et d’établir des devis, selon lesquelles les locataires ne leur ont pas permis d’accéder à l’appartement litigieux,des courriels adressés au gestionnaire du bien aux termes desquels des interventions sont évoquées aux fins de réparation ;une facture du 16 octobre 2023 et un devis du 5 septembre 2023 à son attention, concernant des travaux de réparation chez les demandeurs (ventilation et fenêtres).

Au regard de ces éléments, la cause exacte et les responsables des désordres subis par Monsieur [E] [R] et Madame [Z] [G], ainsi que leurs conséquences, notamment quant à l’état du logement, ne sont pas déterminés.

Dit autrement, s’il n’est pas contesté que Monsieur [E] [R] et Madame [Z] [G] souffrent de désordres dans l’appartement loué par Madame [S] [T], la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que la bailleresse en est la responsable et ne remplit pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

De même, il n’est pas possible en l’état de considérer avec certitude que les désordres relèvent strictement des parties privatives, et d’écarter ainsi toute responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2].

Par conséquent, Monsieur [E] [R] et Madame [Z] [G] seront déboutés de leur demande tendant à faire réaliser des travaux sous astreinte.

Pour autant, ils justifient de l’intérêt d’une mesure d’instruction, et il sera fait droit à leur demande d’expertise dans les termes du dispositif ci-dessous.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] sera quant à lui débouté de sa demande tendant à sa mise hors de cause dans le cadre de l’expertise ordonnée.

Sur le relogement

Dès lors que la cause des désordres n’est pas établie et qu’une contestation sérieuse existe quant à la responsabilité de la bailleresse, la demande de Monsieur [E] [R] et Madame [Z] [G] tendant à faire injonction à Madame [S] [T] de procéder à leur relogement – qui relève au surplus du fond du droit – sera rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts à titre provisionnel

Vu l’article 1231-1 et 1240 du code civil,

Dès lors que la cause des désordres n’est pas établie et qu’une contestation sérieuse existe quant à la responsabilité de la bailleresse, les demandes de Monsieur [E] [R] et Madame [Z] [G] en paiement de dommages-intérêts – qui relève au surplus du fond du droit – seront rejetées.

L’appel en garantie formée à cet égard par Madame [S] [T] à l’égard de la SAS FONCIA [Localité 8] CAPELETTE et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] s’en trouve sans objet.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONSTATONS l’intervention forcée de la SAS FONCIA [Localité 8] CAPELETTE et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par la SAS Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, en qualité d’administrateur provisoire, à l’instance ;

ORDONNONS la jonction des instances enregistrées au répertoire général sous le numéro 23/03944 et 23/04397, sous le numéro 23/03944 ;

DISONS n’y avoir lieu à surseoir à statuer ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [R] et Madame [Z] [G] de leur demande tendant à faire réaliser des travaux sous astreinte ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [R] et Madame [Z] [G] de leur demande tendant à faire injonction à Madame [S] [T] de procéder à leur relogement ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [R] et Madame [Z] [G] de leurs demandes de dommages-intérêts à titre provisionnel ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS Monsieur [J] [C], [Adresse 1], Expert près la cour d’appel d'[Localité 6], pour y procéder avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties ainsi que tous sapiteurs dans des spécialités distinctes de la sienne, dans les conditions de l’article 242 du code de procédure civile, de :

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission, se rendre sur les lieux ([Adresse 3]) et les décrire, examiner les désordres allégués dans l’assignation, ainsi que les dommages en résultant,dire si le logement présente des défauts de conformité à l’usage d’habitation, d’entretien et de réparations,dire si les désordres compromettent la solidité du logement ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs,déterminer la nature, le siège, la gravité, la date d’apparition et la cause de ces désordres, fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,dire si les désordres proviennent d’un défaut d’entretien du logement ou trouvent leur origine dans les parties communes,indiquer la nature, les délais d’exécution et le coût des travaux propres à remédier aux désordres constatés, incombant au propriétaire ou à la locataire,fournir tous éléments permettant de nature à permettre ultérieurement au Tribunal d’établir les responsabilités des intervenants, et d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai au tribunal judiciaire de Marseille s’il accepte cette mission et, dans l’affirmative, qu’il commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé de la consignation, par le régisseur du tribunal ou le secrétariat-greffe ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus légitime de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ou d’office ;

DISONS que l’expert sera tenu d’informer le Tribunal de l’avancement de ses travaux et qu’en cas de difficultés de nature à entraver le déroulement de ses travaux ou si une extension de sa mission s’avérait nécessaire, il en fera rapport circonstancié au Tribunal ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport écrit au greffe de la juridiction dans le délai de TROIS mois de l’avis de consignation et en adressera une copie à chacune des parties ;

DISONS que l’expert avant le dépôt de son rapport définitif, devra donner établir une note de synthèse communiquée aux parties et répondre à toutes observations écrites de leur part dans le délai d’un mois suivant la communication de cette note de synthèse par l’expert, avant d’établir son rapport définitif ;

FIXONS à 1 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DISONS que cette somme sera consignée par Monsieur [E] [R] et Madame [Z] [G] auprès du Régisseur d’avances et de recettes de la juridiction, au plus tard le 15 juin 2024 ;

DISONS qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le temps imparti ;

DISONS que, lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au tribunal la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au juge chargé du contrôle de l’expertise sa demande de consignation complémentaire en y joignant, soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du juge le montant du complément de consignation, celui-ci rendra une décision ordonnant à l’une des parties de consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifie l’avoir adressée aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, et que ces observations seront adressées au magistrat taxateur à fin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DESIGNONS le Magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Marseille pour surveiller les opérations d’expertise ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,