TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02785

N° Portalis DBX4-W-B7I-TE6W

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

[D] [C]

C/

[V] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de [T] GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [D] [C], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Marguerite COUSTAL-CROOK de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [V] [E]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 novembre 2023, Madame [T] [C] a donné à bail à Madame [V] [E] des locaux à usage d’habitation (n°15, studio) situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 407 euros et une provision sur charges mensuelle de 28 euros.

Le 28 février 2024, Madame [T] [C] a fait signifier à Madame [V] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, Madame [T] [C] a ensuite fait assigner Madame [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1209.65 euros, représentant les arriérés des loyers, charges et indemnités d’occupations échus au 07 mai 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 20 septembre 2024, Madame [T] [C], représentée par la SCP MONFRERRAN-ESPAGNO-SALVADOR, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4361.22 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 26 juin 2024, Madame [V] [E] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [T] [C], personne physique, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 17 – clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 883.18 euros a été signifié le 28 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [V] [E] n’a réglé dans le délai de six semaines qu’une partie de la somme, à hauteur de 140.63 euros.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024.

Madame [V] [E] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [V] [E] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Madame [T] [C] produit un décompte du 19 septembre 2024 démontrant que Madame [V] [E] reste devoir la somme de 4361.22 euros, mensualité de septembre 2024 comprise.

Sera déduite de ce décompte la somme suivante de 199.64 euros (10€ + 33.58€ + 5€ +12.34€ + 5€ +12.34€ + 5€ +12.34€ + 5€ +12.34€ + 5€ +12.34€ + 5€ +12.34€+ 5€ +12.34€ + 5€ +12.34€ + 5€ +12.34€) au titre de mensualité pour assurance locataire (SDU et MRH) dans la mesure où la bailleresse n’apporte pas la preuve avoir demandé au locataire de justifier d’une assurance souscrite auprès d’une compagnie d’assurances et le paiement des primes, car conformément à l’article 13.2-12° (obligation du locataire) du contrat de bail, c’est à défaut de cette justification d’assurance souscrit par le locataire que « le bailleur pourra souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui répercuter le montant des primes dans les conditions prévues par l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ».

Après déduction de cette somme, la dette actualisée s’établit à la somme de 4161.58 euros au 13 septembre 2024.

Madame [V] [E], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4161.58 euros.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Madame [V] [E] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 29 avril 2024 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, indexable selon les dispositions contractuelles.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [T] [C], Madame [V] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 novembre 2023 entre Madame [T] [C] et Madame [V] [E] concernant des locaux à usage d’habitation (n°15, studio) situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 29 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [T] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] à verser à Madame [T] [C] à titre provisionnel la somme de 4161.58 euros (décompte arrêté au 19 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] à payer à Madame [T] [C] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi indexable selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] à verser à Madame [T] [C] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,