RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00198 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXR5

MINUTE N° : 2025/

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 20 JANVIER 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [R] [D] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [O] [X] [B] épouse [U]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substituée par Maître Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Société S.I.D.R

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Marie Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substituée par Maître Emmanuelle CHOUKROUN-HERRMANN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 27 juillet 2022, la SIDR a donné à bail un logement situé [Adresse 2] à Monsieur [L] [R] [D] [U] et Madame [O] [X] [B] épouse [U] (ci-après les époux [U]), moyennant un loyer mensuel révisable de 285,09€.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, se prévalant de troubles de jouissance en lien avec des infiltrations d’eau dans le logement loué, les époux [U] ont assigné la SIDR en paiement des sommes suivantes :

3.421,08 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;1.627,04 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ;3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2024, renvoyée à trois reprises à la demande des parties, chacune représentée par un conseil, et retenue à l’audience du 4 novembre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des demandeurs, les époux [U] maintiennent leurs demandes et sollicitent que la SIDR soit déboutée de ses propres demandes.

A l’appui de leurs prétentions, les époux [U] font valoir, sur le fondement de l’article 1719 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que la SIDR a manqué à son obligation de leur assurer une jouissance paisible et décente du logement loué, en ce que plusieurs épisodes d’infiltrations à compter de janvier 2023 ont engendré des problèmes d’humidité significatifs au sein de leur habitation. Ils ajoutent que malgré des travaux entrepris par le bailleur à la suite des infiltrations constatées en janvier 2023, ces travaux ont été insuffisants pour mettre un terme définitif aux troubles allégués, des infiltrations étant de nouveau survenues à la suite d’épisodes de fortes pluies entre novembre 2023 et janvier 2024. Ils précisent avoir refusé des travaux de reprise de peinture à l’intérieur du logement proposés par la SIDR en novembre 2023 en raison de leurs difficultés respiratoires. Enfin, ils indiquent avoir été contraints de quitter le logement en mars 2024 à la suite de ces troubles de jouissance, puisque ces troubles ont engendré de l’anxiété et l’accroissement de leurs troubles respiratoires. Ils font valoir dans ces conditions un préjudice de jouissance équivalent à 12 mois de loyer, ainsi qu’un préjudice financier consécutif : frais d’huissier, achat de déshumidificateurs, frais de déménagement, remplacement de meubles dégradés par l’humidité…

Suivant ses dernières conclusions, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la défenderesse, la SIDR sollicite que les époux [U] soient déboutés de l’intégralité de leurs demandes et condamnés à lui verser la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle sollicite que le montant des éventuels dommages et intérêts alloués aux demandeurs soit ramené à de plus justes proportions, avec dans cette hypothèse l’exclusion de l’exécution provisoire ou la consignation du montant des éventuelles condamnations auprès de la CARPA de l’Ordre des avocats de Saint-Denis dans l’attente d’une décision définitive.

A l’appui de ses prétentions, la SIDR soutient avoir effectué les travaux de réparation et d’étanchéité nécessaires courant 2023, fait valoir que le constat d’huissier produit par les demandeurs en date du 19 juillet 2023, dont les clichés sont peu significatifs, ne relève que des traces d’infiltrations et d’humidité, qui auraient pu être disparaître si les locataires avaient accepté les travaux de reprise de peinture proposés au mois de novembre 2023, enfin relève que les pièces médicales versées ne se fondent que sur les dires des demandeurs s’agissant du lien entre leurs troubles respiratoires et l’état de leur logement. Elle ajoute que les époux [U] ne démontrent pas l’étendue de leur préjudice et conteste le chiffrage de ces préjudices.

La décision a été rendue le 20 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice financier

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire, notamment, aux conditions suivantes :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent l’allocation de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance et du préjudice financier consécutif qu’ils allèguent avoir subi en raison des infiltrations dont a été affecté leur logement à compter du mois de janvier 2023, infiltrations dont la réalité n’est pas contestée par la SIDR et qui sont corroborées par le constat d’huissier du mois de juillet 2023 produit par les demandeurs, qui mentionne des traces d’infiltrations et d’humidité.

Cependant, il ressort des pièces produites par la SIDR que cette dernière n’a pas fait preuve d’inertie lorsque ces difficultés lui ont été rapportées, mais a au contraire fait réaliser des travaux conséquents au cours de l’année 2023 pour remédier aux désordres dénoncés par les demandeurs.

Pour justifier de ses diligences, la SIDR verse en effet aux débats :

une facture du 17 novembre 2023 d’un montant de 336,96 euros pour des travaux entrepris par la société SPCA au sein du logement des époux [U], avec procès-verbal de réception en date du 13 mars 2023, portant sur des recherches de fuite, la dépose et repose des éviers et lavabos et le remplacement d’un robinet ;une facture du 6 novembre 2023 d’un montant de 7.831,94 euros pour des travaux entrepris par la société A2N sur l’ensemble des bâtiments de la résidence, avec procès-verbal de réception en date du 16 novembre 2023, portant sur la révision, le nettoyage et le remplacement des gouttières ;deux factures du 12 décembre 2023 pour des montants de 96.505,75 euros et de 433.774,95 euros pour des travaux entrepris par la société A2N sur l’ensemble des bâtiments de la résidence, engagés suite à deux devis des 29 et 30 mars 2023 et achevés par procès-verbal de réception en date du 17 novembre 2023, portant sur la réhabilitation et l’étanchéité des toitures.

Il résulte de ces éléments que la SIDR a fait réalisé les travaux utiles pour mettre un terme aux désordres dénoncés par les époux [U] à la suite des fortes pluies du mois de janvier 2023, excluant l’existence d’un trouble de jouissance imputable à la SIDR pour la période courant de janvier 2023 à novembre 2023.

Par ailleurs, il est également démontré par la SIDR, et non contesté par les époux [U], que ces derniers ont refusé la réalisation des travaux de réfection de peinture de leur logement proposés par la SIDR au mois de décembre 2023, sans que les éléments médicaux versés par les demandeurs aux débats n’établissent l’incompatibilité de leur état de santé avec des travaux de reprise de peinture dans leur logement.

En conséquence de ce refus, il ne peut être établi si les traces d’humidité et d’infiltrations constatées sur l’état des lieux de sortie du 5 avril 2024 dans plusieurs des pièces du logement des demandeurs sont consécutives aux infiltrations du mois de janvier 2023, à la suite desquels la SIDR a fait réaliser ou tenté de faire réaliser les travaux nécessaires, ou consécutives à des infiltrations postérieures au mois de décembre 2023.

Dans ces conditions, les époux [U] ne rapportent ainsi pas la preuve de la persistance des désordres dans leur logement à la suite des travaux d’ampleur entrepris par la SIDR courant 2023 et jusqu’à leur départ des lieux, l’ensemble de ces éléments conduisant à écarter tout manquement du bailleur à son obligation légale d’assurer une jouissance paisible du logement aux locataires sur la période considérée.

Dès lors, il y a lieu de débouter les époux [U] de leur demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance, ainsi qu’au titre du préjudice financier, qui découle directement du trouble de jouissance allégué et non retenu.

Sur les autres demandes

Les époux [U], partie perdante, seront condamnés aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile et à payer à la SIDR la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [L] [R] [D] [U] et Madame [O] [X] [B] épouse [U] de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et pour préjudice financier à l’encontre de la SIDR, ainsi que de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] [D] [U] et Madame [O] [X] [B] épouse [U] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] [D] [U] et Madame [O] [X] [B] épouse [U] à payer à la SIDR la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection