TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. CKJD YELADIM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Emmanuel COSSON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01849 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QKH

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 07 octobre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

représenté par son syndic, dont le siège social est sis SARL PIIC – [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0004

DÉFENDERESSE

S.C.I. CKJD YELADIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 octobre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 07 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01849 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QKH

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI CKJD YELADIM est propriétaire des lots n°230 et 281 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le cabinet PIIC a assigné la SCI CKJD YELADIM devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :

—  5 512,05 euros au titre des charges de copropriété et des travaux arrêtés au 24 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ou du commandement de payer,

—  120 euros au titre des frais de contentieux,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens et le cas échéant aux frais d’exécution forcée.

A l’audience du 7 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, faute pour le commissaire de justice d’avoir pu déterminer son domicile actuel, la SCI CKJD YELADIM n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice lui a été retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la SCI CKJD YELADIM concernant les lots n°230 et 281,

— un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 28 janvier 2025,

— l’extrait du compte copropriétaire de la SCI CKJD YELADIM arrêté au 24 janvier 2025 à la somme de 5 632,05 euros en ce inclus 120 euros de frais de recouvrement,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mai 2021, 30 novembre 2022, 15 juin 2023, 27 mai 2024 et 11 juin 2025 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, vote du fonds ALUR et des opérations suivantes : rénovation du hall, bâtiment 69 (assemblée générale du 30 novembre 2022, résolution n°12), remplacement de deux collecteurs aériens au niveau des parkings, bâtiment 69 (assemblée générale du 15 juin 2023, résolution n°8), création d’un dé de béton au niveau de la rampe du parking (assemblée générale du 27 mai 2024, bâtiment 69, résolution n°13), remplacement kitt d’allumage du chauffage, bâtiment 69 (même assemblée générale, résolution n°14),

— les différents appels de fonds adressés à la SCI CKJD YELADIM pour la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2025,

— le décompte annuel de répartition des charges des exercices 2020 à 2023,

— la mise en demeure de payer par avocat du 16 décembre 2024 (sans l’accusé de réception),

— le contrat de syndic.

Il résulte du relevé de compte produit et tel que l’expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 120 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI CKJD YELADIM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 512,05 euros (5 632,05 euros – 120 euros) à titre d’arriéré de charges arrêtées au 24 janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation à défaut de justification de la réception de la mise en demeure du 16 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, les frais exposés au titre de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la SCI CKJD YELADIM le 16 décembre 2024 (120 euros) relèvent des frais irrépétibles au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, la SCI CKJD YELADIM a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée au titre des sommes dues pour les arriérés de charges de copropriété dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 18 février 2025.

Sur les autres demandes

La SCI CKJD YELADIM, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

En l’espèce dans la mesure où au stade du prononcé de la décision il n’est pas justifié de frais d’exécution forcée, par définition éventuels, leur caractère nécessaire ne peut pas être démontré. Par ailleurs, dans la mesure où les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement peuvent être mis partiellement à la charge du créancier et où ils sont éventuels, cette demande sera rejetée.

L’équité commande de condamner la SCI CKJD YELADIM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI CKJD YELADIM à payer au syndicat de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet PIIC, les sommes suivantes :

—  5 512,05 euros à titre d’arriéré de charges selon décompte arrêté au 24 janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025,

—  500 euros au titre des dommages et intérêts,

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes dues au titre des arriérés de charges de copropriété dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 18 février 2025,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI CKJD YELADIM aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 07 octobre 2025

le greffier le Président