TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 24 Octobre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00122 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYFJ

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant ;

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 1er juillet 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 janvier 2024, Monsieur [J] [P] a donné à bail à Monsieur [V] [K], un logement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 645 euros, outre une provision sur charges de 15 euros.

Suite à de nombreux impayés, Monsieur [J] [P] a fait signifier un commandement de payer en date du 20 janvier 2025 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025 et sollicite:

— le prononcé de la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin du concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation de Monsieur [V] [K] au paiement de la somme de 2869 euros due au titre des loyers et charges impayés échus au jour du commandement et la condamnation au paiement de ceux échus postérieurement avec intérêts de droit,

— la condamnation de Monsieur [V] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, à compter du jugement à venir et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée,

— la condamnation de Monsieur [V] [K] au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 1er juillet 2025, Monsieur [J] [P] maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 4286 euros avec intérêts au jour du commandement de payer et le montant de l’article 700 du Code de procédure civile à 700 euros. Il indique que le défendeur a été débouté de sa demande auprès du Conseil des Prud’hommes, de ce fait, il n’a pas pu lui verser son indemnité. Il énonce que Monsieur [V] [K] perçoit 600 euros par mois, qu’il fait toujours partie des effectifs de l’entreprise et qu’il a payé le loyer de novembre 2024 en mai 2025.

Sur l’indécence du logement, le demandeur précise que ce n’est pas le cas et qu’il a donné une liste au défendeur des meubles devant être obligatoirement dans un logement meublé. Le demandeur ajoute qu’il demande la résiliation du bail pour impayés de loyer et irrespect du réglement intérieur. En tout état de cause, le demandeur s’oppose aux demandes du défendeur.

Monsieur [V] [K] comparait et énonce reconnaître la dette. Selon lui, la quittance de loyer doit affecter la somme versée au mois auquel il a été versé. Il déclare vouloir rester dans le logement, avoir repris le paiement du loyer et verser 100 euros en plus pour apurer la dette.

Il indique être dans un appartement insalubre et avoir conclu un accord avec le demandeur pour refaire l’appartement, mais que celui-ci n’a pas payé pour les travaux. Il indique avoir changé le frigo et les clotures et que certains meubles étaient cassés, .

Concernant sa situation professionnelle, il déclare être en arrêt maladie et percevoir à ce titre 600 euros par mois et 26 euros net par jour de la CPAM. Lorsqu’il travaille, il explique avoir un revenu mensuel de 1800 euros. Il ajoute ne pas avoir de crédits, ni d’enfants, il vit seul.

Pour finir, il sollicite qu’un mois de caution soit imputé sur le loyer et que le demandeur lui verse 800 euros pour les travaux faits dans le logement (fournitures uniquemment, sans la main d’oeuvre).

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025, prorogé au 24 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, eu égard au principe du contradictoire, il ne peut être tenu compte des courriers transmis durant le cours du délibéré qui n’ont pas été soumis au débat lors de l’audience. Dès lors le courrier de Monsieur [P] reçu le 9 septembre 2025 ne pourra être pris en considération dans la présente décision.

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

Egalement, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce notamment que “le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. (…)

Toutefois, ce titre ne s’applique pas : (…)

2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ”.

L’article 25-3 de cette loi dispose que “les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.(…)”.

En l’espèce, il est constant que le contrat conclu entre les parties concerne un logement meublé, excluant l’application des dispositions du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 sauf celles mentionnées dans l’alinéa 2 de l’article 25-3 de cette loi.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 21 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 4 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 20 janvier 2025, pour la somme en principal de 2869 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 mars 2025.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’une reprise du paiement des loyers courants avant la date de l’audience. Le bailleur précise n’avoir reçu aucun paiement en juin et Monsieur [V] [K] ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, si bien qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par suite, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 4 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Monsieur [J] [P] produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [K] restait devoir la somme de 4286 euros incluant le loyer du mois de juin 2025.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2869 euros et à compter de la décision sur le surplus.

Il sera par ailleurs condamné au paiement des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Monsieur [V] [K] qui énonce percevoir 600 euros et 26 euros net par jour de la CPAM, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VI. SUR LA DEMANDE RELATIVE A L’IMPUTATION DE LA CAUTION SUR LE LOYER ET DU VERSEMENT DE 800 EUROS AU TITRE DE L’INDECENCE DU LOGEMENT

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dans le cas présent, Monsieur [V] [K] déclare avoir fait des travaux dans l’appartement et avoir changé le frigo et les clôtures extérieures à cause de son insalubrité. Toutefois, il n’apporte aucun élément justifiant ses dires.

De ce fait, il sera débouté de sa demande.

VII. SUR LES DOMMAGES ET INTERETS

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Monsieur [J] [P] ne démontre pas de préjudice indépendant du retard de paiement qui ne pourrait être compensé par la condamnation du défendeur aux intérêts.

Ainsi, Monsieur [J] [P] sera débouté de sa demande.

VIII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2024 entre Monsieur [J] [P] et Monsieur [V] [K] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 mars 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Monsieur [V] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 4286 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2869 euros et à compter de la décision sur le surplus, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

AUTORISE Monsieur [V] [K] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 23 mensualités de 178 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [V] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [V] [K] au titre de sa demande relative à l’imputation d’un mois de caution sur le loyer et du versement de la somme de 800 euros pour logement insalubre et de sa demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire,

DEBOUTE Monsieur [J] [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et injustifiée,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 24 octobre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION