Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, Civil tp saint denis, 1er avril 2025, n° 24/00004

TJ Saint-Denis de la Réunion 1 avril 2025

Arguments

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Accepté
Violation de l'interdiction de cession ou sous-location
La cour a jugé que l'abandon par l'EARL de la jouissance du bien au profit d'un tiers constitue une cession prohibée, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation illégale du terrain
La cour a ordonné l'expulsion des occupants, considérant qu'ils occupent le terrain sans autorisation légale après la résiliation du bail.
Accepté
Démarches judiciaires effectuées
La cour a condamné les défendeurs à verser une somme aux bailleurs pour couvrir les frais engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, civil tp saint denis, 1er avr. 2025, n° 24/00004
Numéro(s) :	24/00004
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain ANTOINEAlicia BUSTO
Parties :	S.A.R.L. ORCHIDEX, E.A.R.L. LES SERRES DE L' OASIS

Texte intégral

RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00004 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWZC

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-[P] DE [Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-[P]

— -------------------

JUGEMENT

DU 01 AVRIL 2025

— 

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Alicia BUSTO, avocate au barreau de SAINT-[P] DE LA REUNION

Madame [R] [O] [X]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Alicia BUSTO, avocate au barreau de SAINT-[P] DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

E.A.R.L. LES SERRES DE L’OASIS

[Adresse 23]

[Adresse 4]

[Localité 6] ([Localité 13])

Non comparante, non représentée

S.A.R.L. ORCHIDEX

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-[P] DE LA REUNION substitué par M^e Aude BOUSQUIE, avocate au barreau de SAINT-[P] DE LA REUNION

Monsieur [D] [A] exerçant sous l’enseigne “Etablissement Horticole [A]”

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-[P] DE LA REUNION substitué par M^e Aude BOUSQUIE, avocate au barreau de SAINT-[P] DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Février 2025

DÉCISION :

Réputé contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un acte sous seing privé du 31 décembre 2010, Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [O] [X] ont consenti un bail à ferme pour la culture de canne à sucre à Monsieur [B] [W] et Monsieur [J] [Y] agissant pour le compte de l’EARL LES SERRES DE L’OASIS – société en cours de formation -, pour une durée de 9 ans renouvelable commençant à courir à compter du 1er juin 2011 jusqu’au 31 décembre 2019, sur un terrain cadastré [Cadastre 11], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 21] situé lieu-dit [Localité 16] [Adresse 12] – commune de [Localité 22], d’une contenance totale de 3 hectares et 80 ares, et ce, moyennant un fermage annuel de 1.683 euros.

Par un avenant du 25 avril 2011, le fermage annuel a été fixé à la somme de 2.500 euros à compter du 1er janvier 2015 et les bailleurs ont autorisé l’exploitation d’animaux de compagnie.

Faisant valoir que la société ORCHIDEX s’est installée à la place de l’EARL LES SERRES DE L’OASIS pour exploiter le fonds en méconnaissance de l’interdiction de la cession ou de la sous-location du bail à un tiers, Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [O] [X] ont, par des actes de commissaire de justice séparés du 6 mai 2024 respectivement délivrés à personne morale et à l’étude, fait assigner l’EARL LES SERRES DE L’OASIS, la société ORCHIDEX et Monsieur [D] [A], exerçant sous l’enseigne ETABLISSEMENT HORTICOLE [A], devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-[P] de la Réunion aux fins de faire :

— prononcer la résiliation du bail conclu le 31 décembre 2010 entre Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [O] [X], d’une part, et Monsieur [B] [W] et Monsieur [J] [Y] agissant pour le compte de l’EARL LES SERRES DE L’OASIS, d’autre part ;

— ordonner l’expulsion de l’EARL LES SERRES DE L’OASIS, de la société ORCHIDEX, de Monsieur [D] [A], et de tous occupants de leurs chefs qui occuperaient le terrain cadastré [Cadastre 11], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 20] [Cadastre 2] situé lieu-dit [Adresse 17] – commune de [Localité 22] ;

— assortir la décision d’une astreinte de 100 euros par jour de retard suite au commandement d’avoir à quitter les lieux qui leur sera signifié par voie de commissaire de justice ;

— condamner les occupants à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A l’audience du 4 février 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée après échec de la tentative de conciliation du 4 juin 2024, Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [O] [X], représentés par leur conseil et reprenant oralement leurs conclusions du 3 décembre 2024, maintiennent leurs demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Ils font valoir qu’en application du I. 1° de l’article L. 411-31 et de l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime, toute cession ou sous-location du bail à un tiers est interdite et justifie la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur. Ils soutiennent que l’EARL LES SERRES DE L’OASIS a mis le fonds à disposition de la société ORCHIDEX dont elle n’est ni associée, ni membre au sens de l’article L. 411-37 I et II du Code rural et de la pêche maritime. Ils précisent que l’EARL LES SERRES DE L’OASIS ne participe plus à l’exploitation du fonds. Ils ajoutent que dans cette hypothèse d’une mise à disposition irrégulière et de l’absence d’exploitation personnelle du preneur, la jurisprudence n’exige plus la démonstration d’un préjudice par le bailleur. Ils estiment que les arguments adverses sont soit inopérants, soit fallacieux.

La société ORCHIDEX et Monsieur [D] [A], exerçant sous l’enseigne ETABLISSEMENT, représentés par leur conseil et reprenant oralement leurs conclusions du 3 septembre 2024, demandent à titre principal d’ordonner à Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [O] [X] de communiquer l’état des lieux contradictoire annexé au contrat de bail du 31 décembre 2010 et de les débouter de l’intégralité de leurs demandes. A titre subsidiaire, ils demandent d’enjoindre aux parties de se présenter à une audience de règlement amiable en application des articles 774-1 et suivants du Code de procédure civile. A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent les plus larges délais pour quitter les lieux, objets du bail. En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation de Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [O] [X] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Ils contestent l’existence de toute cession ou sous-location et affirment que l’EARL LES SERRES DE L’OASIS demeure titulaire du bail. Ils font valoir que la résiliation du bail ne peut être prononcée, dès lors que les changements allégués dans la mise à dispositions des terres n’entraînent aucun préjudice pour Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [O] [X]. Ils indiquent que les demandeurs – qui ne produisent nullement l’état des lieux annexé au contrat de bail pourtant obligatoire – ne souffrent d’aucun préjudice résultant d’un prétendu changement d’exploitation et de la présence de constructions. Ils précisent que l’EARL LES SERRES DE L’OASIS n’a jamais exploité les parcelles louées pour y cultiver de la canne à sucre et que Monsieur [D] [A] n’a jamais fait élever illégalement des constructions. Ils ajoutent que les propriétaires sont informés depuis 2016 de la prétendue absence d’exploitation du fonds par l’EARL LES SERRES DE L’OASIS. Ils invoquent l’existence d’un conflit entre les associés de l’EARL LES SERRES DE L’OASIS qui leur est préjudiciable.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024 délivré à personne morale, l’EARL LES SERRES DE L’OASIS ne s’est ni présentée à l’audience, ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’état des lieux réalisé lors de la prise de possession par l’EARL LES SERRES DE L’OASIS n’étant pas utile à la résolution du présent litige, il y a lieu de débouter la société ORCHIDEX et Monsieur [D] [A], exerçant sous l’enseigne ETABLISSEMENT HORTICOLE [A], de leur demande tendant à ordonner à Monsieur [Z] [V] et Madame [P] [O] [X] de communiquer l’état des lieux contradictoire annexé au contrat de bail du 31 décembre 2010.

Selon l’article 774-1 du Code de procédure civile, le juge saisi d’un litige portant sur des droits dont les parties ont la libre disposition peut, à la demande de l’une des parties ou d’office après avoir recueilli leur avis, décider qu’elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement dans les cas prévus par la loi.

En application de ces dispositions, l’audience de règlement amiable peut être décidée par le juge du tribunal judiciaire statuant selon les règles de la procédure écrite ordinaire ou par le juge des référés, à l’exclusion du juge du tribunal judiciaire statuant selon les règles de la procédure sans représentation obligatoire qui sont applicables au contentieux des baux ruraux.

Au demeurant, l’affaire a été appelée à l’audience du 4 juin 2024 pour une tentative de conciliation préalable et force est de constater, d’une part, que les parties régulièrement convoquées ne se sont pas présentées à cette audience rendant impossible toute tentative de conciliation, et d’autre part, que l’affaire a été renvoyée à une audience au fond à la demande du conseil des défendeurs dûment représentés.

Il n’y a donc pas lieu d’orienter le dossier vers une procèdure de règlement amiable.

Le contrat de bail à ferme en cause concernant un terrain cadastré [Cadastre 11], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 21] situé lieu-dit [Localité 18] – commune de [Localité 22] est soumis aux dispositions particulières au statut du fermage et du métayage dans les départements d’outre-mer, et plus précisément, aux dispositions d’ordre public des articles L. 461-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime.

SUR LA RÉSILIATION DU BAIL :

Il résulte de l’article L. 461-8 du Code rural et de la pêche maritime applicable au présent litige que le bailleur peut faire résilier le bail notamment en cas de non-exploitation de tout ou partie du bien considéré.

En vertu de l’article L. 461-10 du même code, nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite ainsi que toute cession partielle, toute sous-location et toute attribution en métayage, sauf si ces opérations sont consenties avec l’accord exprès et écrit du bailleur par l’un des organismes mentionnés à l’article L. 181-23.

En application de ces dispositions, le preneur qui abandonne la jouissance du bien donné à bail à un tiers et qui ne participe plus à l’exploitation du fonds procède à une cession prohibée de son droit au bail et il en résulte que, dans ce cas, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sans être tenu de démontrer un préjudice.

Il s’ensuit que les arguments développés par les défendeurs tenant à l’absence de préjudice de Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [O] [X] résultant du changement d’exploitation ou de la présence de constructions sont totalement inopérants.

En l’espèce, par une lettre du 11 décembre 2023, Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [O] [X] ont interrogé l’EARL LES SERRES DE L’OASIS sur l’absence de culture de canne à sucre et sur les aménagements réalisés sans son accord.

Par une lettre en réponse du 13 décembre 2023, l’un des gérants associé de l’EARL LES SERRES DE L’OASIS a informé les bailleurs de l’occupation exclusive des lieux par la société ORCHIDEX, gérée par Monsieur [D] [A], également gérant et associé de l’EARL LES SERRES DE L’OASIS, dans le cadre de l’exploitation d’un chenil et de plantations d’anthuriums et d’orchidées et non pas de canne à sucre.

Les procès-verbaux de constat d’huissier des 28 janvier 2016, 3 novembre 2017 et 27 mars 2018, versés aux débats, confirment que le terrain donné à bail à l’EARL LES SERRES DE L’OASIS est aménagé pour l’exploitation d’une activité d’horticulture (anthuriums et orchidées) et d’élevage d’animaux de compagnie (chiens de race) et que les personnes travaillant sur place sont embauchées par la société ORCHIDEX, dirigée par Monsieur [D] [A].

Or, il ressort des pièces produites par les parties et des débats de l’audience que l’EARL LES SERRES DE L’OASIS a une activité de culture maraîchère plein champ et sous abri, et spécialement de culture de légumes, de melons, de racine et de tubercules selon sa situation au répertoire SIRENE en date du 8 novembre 2019, alors que la société ORCHIDEX a une activité d’exploitation d’orchidées, import et export de fleurs, élevage d’animaux domestiques, de basse-cour, d’ornement, d’exposition et de compagnie qui correspond précisément aux constatations du commissaire de justice sur les lieux.

En outre, les pièces versées aux débats par les défendeurs ne démontrent nullement la poursuite d’une exploitation du fonds donné à bail par l’EARL LES SERRES DE L’OASIS.

Il y a donc lieu de constater que le terrain cadastré [Cadastre 11], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et R [Cadastre 2] situé lieu-dit [Localité 16] [Adresse 12] – commune de [Localité 22] est actuellement mis à la disposition de la société ORCHIDEX – dont l’EARL LES SERRES DE L’OASIS n’est ni l’associée, ni un membre et qui constitue donc un tiers -, et que l’exploitation d’une activité d’horticulture et d’élevage d’animaux de compagnie est poursuivie exclusivement par la société ORCHIDEX et Monsieur [D] [A], exerçant sous l’enseigne ETABLISSEMENT HORTICOLE [A], et ce, sans l’autorisation des bailleurs.

Cet abandon par l’EARL LES SERRES DE L’OASIS de la jouissance du bien donné à bail au profit d’un tiers s’analyse en une cession prohibée de son droit au bail et justifie le prononcé de la résiliation du bail à ferme du 31 décembre 2010 aux torts exclusifs du preneur en application des dispositions précitées des articles L. 461-8 et L. 461-10 du Code rural et de la pêche maritime.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de l’EARL LES SERRES DE L’OASIS, de la société ORCHIDEX et de Monsieur [D] [A], exerçant sous l’enseigne ETABLISSEMENT HORTICOLE [A], ainsi que de tous occupants de leur chef, du terrain cadastré [Cadastre 11], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 21] situé lieu-dit [Localité 15] [Adresse 14] – commune de [Localité 22].

La société ORCHIDEX et Monsieur [D] [A], exerçant sous l’enseigne ETABLISSEMENT HORTICOLE [A], ayant été informés de la demande de résiliation du bail rural par le courrier des bailleurs qui leur a été signifié les 10 janvier et 12 février 2024 avant même la délivrance de l’assignation du 6 mai 2024, il y a lieu de constater qu’ils ont déjà bénéficié d’un délai de plus d’un an pour quitter les lieux. Aucun délai supplémentaire ne leur sera donc accordé.

Les bailleurs disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La société ORCHIDEX et Monsieur [D] [A], exerçant sous l’enseigne ETABLISSEMENT HORTICOLE [A], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [O] [X], la société ORCHIDEX et Monsieur [D] [A], exerçant sous l’enseigne ETABLISSEMENT HORTICOLE [A], seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE la société ORCHIDEX et Monsieur [D] [A], exerçant sous l’enseigne ETABLISSEMENT HORTICOLE [A], de leur demande tendant à ordonner à Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [O] [X] de communiquer l’état des lieux contradictoire annexé au contrat de bail du 31 décembre 2010.

DÉBOUTE la société ORCHIDEX et Monsieur [D] [A], exerçant sous l’enseigne ETABLISSEMENT HORTICOLE [A], de leur demande tendant à enjoindre aux parties de se présenter à une audience de règlement amiable.

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 31 décembre 2010 entre Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [O] [X], d’autre part, et Monsieur [B] [W] et Monsieur [J] [Y] agissant pour le compte de l’EARL LES SERRES DE L’OASIS, d’autre part.

EN CONSÉQUENCE,

ORDONNE l’expulsion de de l’EARL LES SERRES DE L’OASIS, de la société ORCHIDEX et de Monsieur [D] [A], exerçant sous l’enseigne ETABLISSEMENT HORTICOLE [A], ainsi que de tous occupants de leur chef, du terrain cadastré [Cadastre 11], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 20] [Cadastre 2] situé lieu-dit [Adresse 19] commune de [Localité 22].

DIT n’y avoir lieu à accorder un délai pour quitter les lieux à la société ORCHIDEX et Monsieur [D] [A], exerçant sous l’enseigne ETABLISSEMENT HORTICOLE [A].

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

CONDAMNE in solidum la société ORCHIDEX et Monsieur [D] [A], exerçant sous l’enseigne ETABLISSEMENT HORTICOLE [A] à verser à Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [O] [X] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum la société ORCHIDEX et Monsieur [D] [A], exerçant sous l’enseigne ETABLISSEMENT HORTICOLE [A] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 1er avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE