MINUTE N° : 25/01444

JUGEMENT

DU 17 Avril 2026

N° RC 25/01116

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 1] METROPOLE HABITAT

ET :

Quentin DOS SANTOS

Débats à l’audience du 11 Décembre 2025

copie et grosse le :

à [Localité 1] METROPOLE HABITAT

copie le :

à Monsieur Quentin DOS SANTOS Préfet d'[Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 17 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 17 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT OPH immatriculé au RCS de Tours sous le n° B 351 243 076 dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Mme [A] munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Monsieur [B] [I]

né le 26 Janvier 1996 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RG 25/01116

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2024, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 1] HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [B] portant sur un logement situé sis [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 358,48 € hors charges.

Le 4 septembre 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [I] [B] par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [I] [B] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [I] [B] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [I] [B] au paiement de la somme de 3689,62 € au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêt légal à compter de la date du commandement de payer pour les causes de celui-ci, et à la date de l’assignation pour le surplus ;

— la condamnation de Monsieur [I] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de résiliation du bail ;

— la condamnation de Monsieur [I] [B] à verser à l’OPH [Localité 1] HABITAT la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [I] [B] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de dénoncaition à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 2] le 5 mars 2025. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 18 décembre 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT – représenté par Madame [A] [P] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 7124,70 € arrêtée au 5 décembre 2025. Elle précise que la situation de surendettement de Monsieur [I] a été déclarée recevable par la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 2] et un moratoire de 24 mois a été imposé aux créanciers.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025 signifié à étude, Monsieur [I] [B] comparaît à l’audience et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il justifie à l’audience d’un règlement de 230,00 € le 10 décembre 2025. Il déclare percevoir le RSA et être à la recherche d’un emploi. Monsieur [I] fait état d’un suivi psychologique en raison d’un trouble “obsessionnel” suite à la crise sanitaire COVID 19.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026 prorogé au 17 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 3 mars 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 2] par voie électronique le 5 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 11 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le bail signé entre les parties le 1er février 2024 aux termes desquels il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024 à Monsieur [I] [B] portant sur la somme de 1600,61 € dont 1422,60 € au titre des impayés de loyers et de charges et laissant au locataire un délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [I] [B] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont réunies au 5 novembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 1er février 2024, le commandement de payer délivré le 4 septembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 5 décembre 2025 faisant apparaître une somme de 7124,70 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 361,28 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [I] [B] à verser à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 6763,42 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 5 décembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée prévoit notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur produit la décision de validation des mesures de la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 2] en date du 29 octobre 2025 prévoyant la suspension d’exigibilité de la dette locative de 4196,34 € pour une durée de 24 mois à compter de cette date en application de l’article L. 733-1 4° du code de la consommation.

Il convient de relever à la lecture du décompte produit que Monsieur [I] a créé une nouvelle dette postérieurement à la validation des mesures imposées par la commission de surendttement d’un montant de 2567,08 €.

Toutefois, Monsieur [I] [B] justifie à l’audience d’un paiement de 230,00 € le 10 décembre 2025 et sollicite des délais de paiement afin d’apurer cette nouvelle dette à hauteur de 50,00 € par mois en sus du loyer courant.

A l’audience, le bailleur a donné son accord pour la mise en place de ces délais.

Compte tenu de ces éléments, il convient de se conformer aux mesures imposées par la commission de surendettement pour la dette de 4196,34 € et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant 24 mois augmenté de 3 mois supplémentaires en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, soit jusqu’au 29 janvier 2028.

Concernant le solde de la dette locative à hauteur de 2567,08 €, des délais de paiement seront accordés à Monsieur [I] selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur et Madame [G] [E] et [V] de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant leur expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique. En cas de résiliation du bail, ils seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [I] [B] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 5 novembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

RG 25/01116

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 5 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [I] [B].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à la date du 5 novembre 2024 ;

Condamne Monsieur [I] [B] à payer à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 6763,42 € (SIX MILLE SEPT CENT SOIXANTE TROIS EUROS ET QUARANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 décembre 2025 ;

Suspend l’exigibilité de la dette de 4196,34 € jusqu’au 29 janvier 2028 ;

Rappelle qu’en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

Autorise Monsieur [I] [B] à se libérer de sa dette locative de 2567,08 € en 35 mensualités de 50,00 € et le solde à la 36ème échéance ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

Dit que si la dette est intégralement payée pendant ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit que, à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant majoré des charges pendant le délai consenti en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; ou à défaut de paiement à l’échéance d’une seule mensualité ou montant du loyer courant augmenté des charges pendant le délai consenti consenti en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

RG 25/01116

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [I] [B] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [G] [E] et [V] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [I] [B] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [I] [B] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection