RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00351 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHTJ

MINUTE N° : 25/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [M]

M. [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e SAUBERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 24 NOVEMBRE 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SEMAC immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 380 572 453

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [B] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [Y] [L] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Alain SOREL, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assisté de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (SEMAC) a donné à bail à Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L], selon contrat de location du 27 août 2019, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 509,91 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location, a été délivré à Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] pour la somme en principal de 2.603,33 euros correspondant à des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 6 août 2025, la SEMAC a fait citer Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Saint-Benoît, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L], sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard, dès le prononcé du jugement à intervenir,

— condamner solidairement Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.532,17 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner solidairement Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] aux dépens.

A l’audience du 13 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMAC, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 5.344,82 euros.

Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L], comparants, ont reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour la régler.

Ils ont un enfant à charge, déclarent pour le couple, 1.426 euros de ressources mensuelles, environ 600 euros de charges mensuelles (hors loyer) et proposent de régler 400 euros par mois, ce montant incluant le loyer résiduel de 341,01 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 5] qui en a accusé réception le 8 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SEMAC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier du 12 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SEMAC est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce le contrat de location conclu le 27 août 2019 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] le 24 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.603,33 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 24 mars 2025.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SEMAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 24 mars 2025, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SEMAC produit un extrait de compte démontrant qu’après déduction des frais de poursuite de 365,08 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] sont débiteurs de la somme de 4.979,74 euros au 1er octobre 2025.

Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] n’ont produit aucun élément de nature à contester la dette locative dans son quantum ou son principe.

En conséquence, il convient de les condamner solidairement à verser à la SEMAC la somme de 4.979,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2025, date de l’assignation, sur la somme de 4.532,17 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion.

Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] seront également condamnés solidairement à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 556,90 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L], qui succombent, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2019 entre la SEMAC, Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 24 mars 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] à verser à la SEMAC la somme de 4.979,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2025, date de l’assignation, sur la somme de 4.532,17 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SEMAC à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 556,90 euros révisable, à compter du 2 octobre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [T] [B] et Madame [M] [Y] [L] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

REJETTE toute autre demande,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 24 novembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE