RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00957 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4TT

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 03 FEVRIER 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Mme [V] [B] munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X], [Y], [Z] [A]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparante en personne

Monsieur [C], [L] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Décembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) a donné à bail à Madame [X] [Y] [Z] [A] et Madame [T] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 30 mai 2023, moyennant un loyer mensuel de 522,88 euros charges comprises.

Par un avenant du même jour, Monsieur [C] [L] [D] est devenu co-titulaire du bail en sa qualité de concubin de Madame [X] [Y] [Z] [A].

Madame [T] [R] est décédée le 23 août 2023.

La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 11 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.570,39 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par des actes de commissaire de justice séparés du 3 octobre 2024 remis à l’étude, la SIDR a fait assigner Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D] ;

— la condamnation solidaire de Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.261,34 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 537,90 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 159,02 euros correspondant au coût du commandement de payer et des entiers dépens.

A l’audience du 2 décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SIDR, représentée par Madame [V] [B], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 2.665,73 euros. Elle ne s’est pas opposée aux délais de paiement sollicités en défense.

Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D], comparant en personne, ont reconnu le montant de la dette locative mais ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Ils ont indiqué qu’ils avaient repris le paiement intégral du loyer. Ils ont précisé avoir déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion et ont sollicité des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 10 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 30 mai 2023 et modifié par avenant du même jour contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D] le 11 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.570,39 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 11 septembre 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 11 septembre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 2.665,73 euros à la date du 2 décembre 2024. Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D] n’apportent aucun élément de nature à contester la dette et ont reconnu son montant lors de l’audience. En conséquence et eu égard à la solidarité stipulée au contrat de bail, il convient de les condamner solidairement à verser à la SIDR la somme de 2.665,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.570,39 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Pour les besoins de la cause, il y a lieu de préciser que la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion sera prioritaire sur toute autre décision du juge des contentieux de la protection.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que les locataires ont repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience.

Dans ces circonstances, et eu égard à l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D] et ceux-ci seront condamnés solidairement à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 537,90 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mai 2023 et modifié par avenant du même jour entre la SIDR et Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 11 septembre 2024.

CONDAMNE solidairement Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D] à verser à la SIDR la somme de 2.665,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.570,39 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité de 915,73 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 537,90 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

PRÉCISE que la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion est prioritaire sur toute autre décision du juge des contentieux de la protection.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Madame [X] [Y] [Z] [A] et Monsieur [C] [L] [D] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE