REPUBLIQUE FRANCAISE

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

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JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

le Tribunal judiciaire du HAVRE (1ère chambre) a

rendu le jugement suivant :

LE QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 22/02083 – N° Portalis DB2V-W-B7G-GDFE

NAC: 50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DEMANDEURS:

Monsieur [O] [C] [N] [X] [S]

né le 19 Septembre 1991 à Montivilliers (79290), domicilié : chez , 2 Square Jean de la Fontaine – 76290 SAINT MARTIN DU MANOIR

représenté par M^e Jacques FORESTIER, avocat au barreau du HAVRE

Madame [F] [A] [Z] [Y] épouse [W]

née le 16 Août 1964 à Sainte Adresse (76310), demeurant 2 Square Jean de la Fontaine – 76290 SAINT MARTIN DU MANOIR

représentée par M^e Jacques FORESTIER, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Monsieur [K] [R] [H] [V]

né le 30 Mai 1981 à Honfleur (14600), demeurant 11 Route Ecole Maternelle – 76210 SAINT JEAN DE LA NEUVILLE

représenté par M^e Farid KACI de la SCP DPCMK, avocats au barreau de ROUEN

Madame [D] [Z] [T] [G]

née le 20 Mars 1982 à CHATENAY MALABRY (92290), demeurant 11 Route Ecole Maternelle – 76210 SAINT JEAN DE LA NEUVILLE

représenté par M^e Farid KACI de la SCP DPCMK, avocats au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats sans opposition des avocats et en application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile l’affaire a été plaidée et débattue devant :

Président : Monsieur LE MOIGNE, Vice- Président rapporteur

Juge : Madame CAPRON-BONIOL, Magistrat honoraire juridictionnel

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal composé de:

Président: Monsieur LE MOIGNE Vice-Président

Juges: Madame CORDELLE, Juge et Madame CAPRON-BONIOL, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier lors des débats : P.BERTRAND

DEBATS : en audience publique le 05 Juin 2025. A l’issue des débats, le Tribunal a mis l’affaire en délibéré et le président a informé les parties présentes que le jugement serait rendu le 04 Septembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal.

SIGNE PAR : Monsieur LE MOIGNE Vice- Président, et M. BERTRAND Greffier auquel le magistrat signataire a remis la minute de la décision.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique dressé le 28 aout 2015 par Maître [L], notaire au Havre, M. [O] [S] et Mme [F] [P] (ci-après les consorts [S]/[Y]) ont acquis auprès des consorts [V]/[G] un appartement dans un immeuble en copropriété sis rue Girot, commune de Montivilliers.

L’appartement-duplex, comprenant notamment une chambre sous les combles aménagés privatifs, a été donné à bail à effet du 3 septembre 2015 pour une durée de 6 ans.

A l’occasion de travaux de nettoyage et de dépose des plaques de placoplâtre, les consorts [S]/[Y] découvrent que la charpente est infestée par des insectes xylophages et que des poutres ont été coupées.

L’étude réalisée par le bureau d’étude structure BESB, en décembre 2015, conclut que lors de l’aménagement des combles, des pièces de la charpente ont été coupées, augmentant la souplesse du bâtiment vis-à-vis du vent ainsi que l’augmentation de charges d’un tiers pour les pannes et d’environ 370 % pour le reste de la structure (solives et fermes) ; afin de pouvoir habiter les combles sans encourir la flexion des planchers ou la fissuration des doublages, le bureau d’étude préconise des travaux de renforcement.

En mars 2016, le locataire en place s’inquiète de l’ampleur des travaux nécessaires et quitte les lieux le 15 mai 2016.

Selon ordonnance de référé rendue le 19 mai 2016, M. [I], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Rouen, a été désigné avec pour mission de rechercher et indiquer le caractère apparent ou caché des vices et désordres lors de la vente aux consorts [S]/[Y].

Le rapport d’expertise a été déposé le 16 novembre 2017.

Les discussions amiables entre les parties ont échoué.

Par acte introductif d’instance délivré le 12 avril 2018, les consorts [S]/[Y] ont donné assignation aux consorts [V]/ [G], aux fins de les voir condamner, sur le fondement de la garantie des vices cachés, à leur verser la somme de 65 914,83 euros au titre des réparations effectuées et à effectuer, celle de 34 650 euros au titre des loyers non perçus du 15 mai 2016 au 31 mars 2018 et celle de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts.

L’affaire, enrôlée sous le numéro de RG 18/908, a été radiée par ordonnances des 5 novembre 2020 et 13 octobre 2022 (du fait du mouvement de grève des avocats et de la crise sanitaire en lien avec la Covid-19) et réinscrite au rôle général des affaires civiles par conclusions du 27 octobre 2022, sous le numéro de RG 22/2083.

En cours de procédure, la revente du bien immobilier est intervenue le 29 aout 2023.

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En l’état de leurs conclusions récapitulatives, les consorts [S]/[Y] exposent que l’appartement est affecté de vices cachés, les coupes des poutres et les infestations de la charpente n’étant pas visibles lors la vente, puisque cachées par la pose de plaques de placoplâtres et de feuilles argentiques ; ils précisent qu’ils n’auraient pas acquis le bien, dont l’usage est diminué, s’ils avaient eu connaissance des vices cachés.

Ils sollicitent la condamnation des vendeurs à leur payer les sommes de :

65 914,83 euros au titre des réparations effectuées et à effectuer dans l’appartement déterminées par l’expert 39 638,79 euros au titre des réparations effectuées et à effectuer dans l’appartement non déterminées par l’expert85 470 euros au titre des loyers non perçus du 15 mai 2016 au 31 décembre 2020, ainsi qu’une somme équivalente au montant du loyer non perçu jusqu’au complet règlement des sommes dues ou à tout le moins jusqu’au rendu du jugement30 000 euros au titre de dommages et intérêts10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.***

En défense et in limine litis les consorts [B] sollicitent la nullité partielle du rapport d’expertise judiciaire aux motifs que l’expert judiciaire a repris purement et simplement les conclusions de son sapiteur, manquant ainsi à son obligation de remplir personnellement la mission qui lui a été confiée.

A titre subsidiaire et avant dire droit, ils sollicitent de voir ordonner une mesure de vérification personnelle des locaux destinée à suppléer aux carences des mentions du rapport d’expertise relatives à la déformation prétendue de la structure de l’immeuble litigieux.

Sur le fond, ils s’opposent aux prétentions indemnitaires formées par les demandeurs, contestant le caractère caché des vices allégués et arguant de leur bonne foi pour solliciter l’application de la clause d’exonération de garantie.

A titre infiniment subsidiaire, ils demandent de constater la revente de l’appartement litigieux et, en conséquence, de voir juger irrecevable la demande tendant au paiement d’une somme équivalente au montant du loyer non perçu postérieurement à la revente et réduire à de plus justes proportions le montant des sommes sollicitées.

En toute hypothèse, ils sollicitent une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025

MOTIFS DE LA DECISION

Pour une bonne administration de la justice, il convient d’ordonner la jonction des 3 procédures sous le seul numéro de RG 22/2083.

Sur la nullité du rapport d’expertise Aux termes de l’article 233 du code de procédure civile, le technicien investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée.

Les articles 278 et 282 du même code prévoient que l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne. Si l’expert a recueilli l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, cet avis est joint (…) au rapport (…) ».

En l’espèce, l’expert judiciaire, conformément à l’article 278, s’est adjoint le concours d’un sapiteur dans une spécialité différente de la sienne (structure bois) et a inséré les schémas de ce dernier dans son rapport.

Il est désormais acquis que les irrégularités affectant le déroulement des opérations d’expertise, en ce comprises celles résultant d’un manquement à l’article 233 du code de procédure civile, sont sanctionnées selon les dispositions de l’article 175 du code de procédure civile qui renvoient aux règles régissant la nullité des actes de procédure, et notamment aux irrégularités de forme de l’article 114 du code de procédure civile, dont l’inobservation ne peut être sanctionnée par la nullité qu’à charge de prouver un grief (Cass. Civ. 8 Septembre 2020, pourvoi n° 21-12.030)

Les consorts [V]/ [G] estiment que l’expert, en intégrant dans son rapport les schémas et les conclusions du sapiteur, n’a pas rempli personnellement sa mission mais a purement et simplement sous-traité une partie de celle-ci ; ils font valoir que ce manquement leur cause nécessairement un grief dès lors que les prétentions indemnitaires des demandeurs reposent pour l’essentiel sur les conclusions du sapiteur relativement aux travaux de renforcement de la structure bois.

Cependant, d’une part, il est rappelé qu’aucun texte n’interdit à l’expert, qui peut s’adjoindre tout sapiteur dans une spécialité qui n’est pas la sienne, d’insérer dans son rapport les explications et les schémas du sapiteur, ce procédé n’étant pas très différent de celui consistant à annexer son avis au rapport.

D’autre part, il convient de constater que les parties ont été convoquées à toutes les réunions et notamment celle au cours de laquelle le sapiteur a effectué les relevés de la charpente et celle pendant laquelle il a commenté ses relevés et répondu en direct aux parties et à leurs conseils.

Ensuite, il résulte des termes mêmes du rapport d’expertise que le sapiteur a effectué les relevés de la charpente sous le contrôle et la surveillance de l’expert judiciaire.

Enfin, il est noté que l’expert ne s’est pas contenté de retranscrire les travaux du sapiteur dans son rapport mais a répondu personnellement aux dires des parties concernant les observations de ce dernier.

Le fait que l’expert judiciaire, dont la spécialité était différente, ait adhéré aux conclusions du sapiteur ne constitue pas un manquement aux dispositions de l’article 233 du code de procédure civile dès lors que les opérations de ce dernier ont été réalisées sous son contrôle et que les parties ont bénéficié du principe du contradictoire et de la libre discussion des constatations.

La demande de nullité partielle du rapport sera rejetée, ainsi que celle subsidiaire portant sur une mesure de vérification.

Sur l’action en garantie des vices cachésAux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Les consorts [S]/[Y], demandeurs à l’action en garantie des vices cachés, doivent démontrer que les vices étaient antérieurs à la vente, n’étaient pas apparents et rendent l’immeuble vendu impropre à l’usage auquel ils le destinaient.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise qu’une attaque d’hylotrupes bajulus (capricornes des maisons ) était présente sur l’ensemble de la charpente et le solivage, en surface et/ou profondeur du bois ; l’expert indique cette infestation quasi généralisée des bois par les capricornes, dont l’activité positive a été détectée acoustiquement, ne pouvait pas être imaginée par un profane avec un tel degré de gravité ; il précise que cette contamination est ancienne et était connue par les vendeurs, qui ont procédé à un traitement des bois avant la vente, mais de façon non adaptée. L’expert préconise un traitement en profondeur de l’ensemble des bois selon les référentiels FCBA ou Qualibat 1 522.

Si l’acte de vente mentionne en page 15 « attaques parasitaires » tel que cela résulte du diagnostic préalable sans autre précision, le degré de gravité relevé par l’expert n’était pas décelable lors de la visite, la chambre sous les combles étant entièrement plâtrée ou carrelée.

S’agissant de la charpente, l’expert indique que les bois découpés par les vendeurs n’étaient pas visibles le jour de la vente puisqu’ils étaient recouverts de BA13 ; il fait sienne les conclusions du sapiteur selon lesquelles les combles ne peuvent servir en l’état à l’habitation et les travaux effectués par les vendeurs ne correspondent pas aux règles de l’art, pouvant être la cause de désordres sur la toiture ou sur les placoplâtre ; des travaux de renforcement sont nécessaires.

Les conditions de la garantie des vices cachés, relatives à l’antériorité, l’absence d’apparence et à la gravité sont donc réunies.

L’article 1643 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente prévoit une clause d’exonération au profit des vendeurs aux termes de laquelle l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, ….

Aux termes d’une jurisprudence constante, la clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés est privée d’efficacité si les vendeurs connaissaient les vices affectant le bien vendu.

Par ailleurs, lorsque les vendeurs ont réalisé eux-mêmes les travaux, ils sont assimilés à des professionnels de la construction et à ce titre, présumés connaitre les imperfections et les vices de non-conformité de leur ouvrage.

Dans cette hypothèse, ils ne peuvent se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie insérée à l’acte.

En l’espèce, s’agissant du vice relatif à l’infestation quasi généralisée des bois par les capricornes, l’expert judiciaire relate dans son rapport que M. [V], à l’occasion des travaux dans les combles, s’est rendu compte d’une attaque généralisée d’insectes sur les bois constituant la charpente et a effectué une pulvérisation d’insecticide sur l’ensemble de la charpente après avoir bûché les bois attaqués et injecté un insecticide.

L’expert note que le traitement réalisé s’est révélé insuffisant, ne correspondant pas aux référentiels FCBA ou QualiBat qui aurait dû être utilisé.

S’agissant des travaux de coupe de certaines poutres de la charpente en vue de l’aménagement des combles, il est également établi qu’il s’agit de travaux effectués par les vendeurs ; le sapiteur a conclu qu’au vu des risques de désordres liés à des mouvements sur la couverture ou à des fissurations des placoplâtre, les combles ne pouvaient pas être aménagés en l’état ; il a indiqué que pour aménager des combles, il aurait fallu établir une expertise structure afin de pouvoir modifier la structure et ainsi recevoir les nouveaux éléments de charge .

Il en résulte que les vendeurs, qui ont réalisé eux-mêmes les travaux litigieux, sont présumés connaitre les vices de leurs ouvrages, à savoir l’insuffisance du traitement sur les bois infestés et la généralisation consécutive de l’infestation, ainsi que le transfert de charge et les risques encourus après la découpe de certaines charpentes.

La clause d’exonération de garantie n’est pas donc applicable en l’espèce.

Les consorts [S]/[Y] sont fondés à solliciter la réparation de leurs préjudices sur le fondement de l’action en garantie des vices cachés.

Sur les demandes d’indemnisation

Aux termes de l’article 1644 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 18 février 2015, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, les consorts [S]/[Y], faisant application de l’article 1645 susvisé, sollicitent en premier lieu la condamnation des vendeurs à leur payer des dommages et intérêts au titre des travaux préconisés par l’expert judiciaire.

Cependant, il est constant que le bien litigieux a été revendu en cours de procédure.

Il n’est pas allégué que les travaux envisagés par l’expert aient été réalisés ou acquittés par les consorts [S]/[Y] avant la revente du bien, ni promis aux nouveaux propriétaires.

En conséquence, les demandeurs, qui détenaient un intérêt à agir au moment de la vente, ne conservent celui-ci que pour les demandes en lien avec les préjudices réels et certains, mais non pour celles en lien avec des préjudices non réalisés et non certains.

C’est ainsi que les sommes réclamées au titre des travaux préconisés par l’expert (traitement de la charpente et renforcement structurel des pièces de la charpente), mais non acquittées et non certaines du fait de la revente de l’immeuble, ne correspondent pas à un préjudice réel et certain.

La demande au titre de ces travaux sera rejetée.

Par contre, s’agissant des frais engagés et acquittés selon factures en lien avec la découverte et le traitement des vices cachés (coût des deux procès-verbaux de constat, coût du diagnostic préalable par le bureau d’étude BESB, dépose des placoplâtres et premiers traitements des éléments de charpente, renforcement de la structure à la demande de l’expert pendant le déroulement de l’expertise) correspondent à des préjudices financiers en lien avec la découverte des vices cachés.

La demande des consorts [S]/[Y] à hauteur de la somme de 4 419,60€, correspondant au cumul de leurs dépenses au prorata de leur quote-part dans la copropriété, sera accueillie favorablement à titre de dommages et intérêts.

Les consorts [S]/[Y] sollicitent en second lieu la somme de 39 638,79 euros au titre des travaux non préconisés par l’expert ; ils allègent avoir découvert lors d’une réunion de copropriété le mauvais état de la toiture ainsi que l’existence d’un devis du 22 octobre 2014.

Ils font grief aux vendeurs de ne pas les avoir informés de la dépense à venir et sollicitent leur condamnation à les indemniser de ladite somme au titre de leur quote-part dans la réfection de la toiture.

Cependant, il convient de noter selon les pièces produites aux débats qu’en octobre 2014, la société Fauvel Couverture est intervenue pour le compte de la copropriété pour réparer 5 ardoises pour un montant de 708,95 euros TTC, et a constaté à cette occasion l’ancienneté de la toiture sans pour autant indiquer que celle-ci ne remplissait plus sa fonction d’étanchéité ni proposer un devis de réfection.

D’autre part, les travaux de toiture ont été votés par la copropriété lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2019, soit postérieurement à la vente litigieuse.

Dès lors, aucune obligation d’information ne pesait sur les vendeurs lors de la vente.

Enfin et surtout, aucune preuve de ce que la somme sollicitée au titre de la toiture ait été acquittée par les consorts [S]/[Y] n’est produire aux débats, de sorte que cette demande est infondée.

S’agissant en troisième lieu de la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers, il est établi que le locataire, qui avait intégré le logement litigieux pour un loyer de 1 540 euros, a préféré quitter les lieux le 15 mai 2016 devant l’ampleur des travaux.

Il ne peut être contesté que pendant les opérations d’expertise, la location du bien était impossible.

Il s’agit donc d’une perte intégrale du montant du loyer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, soit pendant une période de 19 mois pour un montant total de 29 260 euros.

Il est également très probable que postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, la chance de trouver un locataire pour un loyer identique était plus difficile compte tenu de la diminution de la surface habitable.

Cependant, faute pour eux de démontrer la mise en location de l’appartement et/ou la recherche d’un autre locataire, les consorts [S]/[Y] ne peuvent revendiquer une perte de loyers pour la période postérieure pour le montant sollicité ou même pour un loyer inférieur.

Leur demande au titre de la perte de loyer sera fixée à la somme de 29 260 €.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les consorts [S]/[Y] sollicitent la somme de 30 000 euros au titre de l’indemnisation des tracas, démarches, déplacements, échanges postaux et téléphoniques, … pendant la procédure litigieuse.

Les pièces du dossier démontrent une grande implication de leur part lors des opérations d’expertise et recherche de devis.

Par ailleurs, la découverte des vices cachés très peu de temps après l’entrée du locataire dans les lieux, ainsi que son départ prématuré, ont nécessairement entrainé une déconvenue génératrice de tracas non prévus.

Une somme de 4 000 € sera allouée à ce titre aux consorts [S]/[Y].

L’équité commande d’allouer aux consorts [S]/[Y] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [V]/[G] seront condamnés aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

ORDONNE la jonction des procédures sous le seul numéro RG n°22-2083 ;

DEBOUTE les consorts [V]/[G] de leur demande d’annulation partielle du rapport d’expertise ;

DEOUTE les consorts [V]/[G] de leur demande de vérification ;

DIT bien fondée l’action en vices cachés des consorts [S]/[Y] ;

CONDAMNE les consorts [V]/[G] à payer aux consorts [S]/[Y] les sommes de :

4 419,60€, correspondant au cumul des dépenses au prorata de la quote-part dans la copropriété,

29 260 € au titre de la perte de loyers

4 000 € au titre de dommages et intérêts

5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE les consorts [V]/[G] aux dépens de l’instance en ce compris le cout de l’expertise.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

Le Greffier, Le Président,