RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00524 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFQG

MINUTE N° :

Notification

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 OCTOBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Mme [G] [Y] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z], [E] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Septembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) a donné à bail à Madame [Z], [E] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], par acte sous seing privé du 31 décembre 2009, moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 508,17 euros charges comprises.

Se prévalant de loyers impayés, la SIDR a fait assigner Madame [Z], [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

— ordonner l’expulsion de Madame [Z], [E] [F] et de tous occupants de son chef ;

— la condamner au paiement d’une somme de 3.815,78 euros correspondant au montant des loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation sous réserve des loyers échus ou à échoir à compter du prononcé de la résiliation jusqu’au prononcé du jugement ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 508,17 euros, égale au montant des loyers et charges en cours, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective du logement ;

— la condamner au paiement des entiers dépens, comprenant notamment la sommation de payer d’un montant de 178,22 euros.

A l’audience du 08 septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SIDR, représentée par Madame [G] [Y], son mandataire, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant le montant de sa créance à la somme de 4.193,71euros.

Madame [Z], [E] [F] comparante en personne, a reconnu tant le défaut de paiement régulier du loyer que le montant de l’arriéré locatif. Elle a toutefois sollicité des délais de paiement pour pouvoir régulariser la situation.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 23 juin 2025 soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une mail du 19 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL :

L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

L’article 1728 du même code prévoit que « le preneur est tenu de deux obligations principales », dont celle « de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Il résulte de l’article 1217 de ce code que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, a la possibilité d’en provoquer la résolution et de demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la SIDR, et notamment de l’historique de compte, que Madame [Z], [E] [F] n’honore pas régulièrement le paiement des loyers depuis le mois depuis plusieurs mois.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [Z], [E] [F] ainsi que son expulsion des lieux.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [Z], [E] [F] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [Z], [E] [F] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 4.193,71euros à la date 08 septembre 2025 au titre de la dette locative. Madame [Z], [E] [F] ne conteste aucunement l’absence de paiement de son loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées. En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SIDR la somme de 4.193,71euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 08 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.815,78 euros conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 1228 du Code civil prévoit que le juge qui prononce la résolution du contrat peut accorder un délai au débiteur.

Aux termes de l’article 1343-5 de ce même code : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, Madame [Z], [E] [F] a sollicité l’octroi de délais de paiement sur une période de 36 mois.

Madame [Z], [E] [F] a justifié avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en capacité d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dans ces circonstances et compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut pour Madame [Z], [E] [F] de respecter les délais de paiement ainsi accordés.

Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z], [E] [F] et celle-ci sera condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 508,17 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z], [E] [F], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer, ainsi que celui de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [Z], [E] [F] à verser à la SIDR la somme de 4.193,71euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 08 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2025 sur la somme de 3.815,78 euros.

AUTORISE Madame [Z], [E] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

PRONONCE la résiliation du contrat de bail, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

CONDAMNE Madame [Z], [E] [F] à payer à la SIDR le solde de la dette locative.

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z], [E] [F] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [Z], [E] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [Z], [E] [F] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 508,17 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [Z], [E] [F] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer, ainsi que celui de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE