TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. NANICO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06717 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VAI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 mars 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, dont le siège social est sis Sarl MAVILLE IMMOBILIER – [Adresse 3]

représentée par M^e Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDERESSE

S.C.I. NANICO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 13 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06717 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VAI

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NANICO est propriétaire du lot n°16 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré BT14, soumis au régime de la copropriété représentant 72/10004ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI NANICO, par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• 4611,74 euros au titre des charges de copropriété au 30 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023,

• 1000,04 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

• 1500 euros de dommages et intérêts,

• 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Par conclusions signifiées à étude le 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes à la somme de 6338,32 euros au 1er janvier 2025, charges du 1er trimestre 2025 inclus, ainsi que les frais de recouvrement à la somme de 1324,04 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice des écritures signifiées, soutenues oralement.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, la SCI NANICO n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

• les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

• les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

• le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 16, indiquant la répartition des tantièmes (72/10004èmes) et l’extrait Kbis de la SCI ayant pour gérant Madame [F] [O], établissant la qualité de copropriétaire de la SCI NANICO,

• le précédent jugement du 2 janvier 2021 de condamnation au paiement de l’arriéré de charges de copropriété et de frais de recouvrement, somme arrêté au 1er octobre 2020, appel du 4ème trimestre 2020 inclus,

• les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 12 mai 2023 au 27 décembre 2024,

• l’historique du compte du 12 mai 2023 au 1er janvier 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 7662,36 euros (en ce inclus 1324,04 euros de frais),

• les procès-verbaux des assemblées générales des 9 février 2022, 29 mars 2023 et 25 mars 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021 à 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2023 à 2025,

o fonds travaux 2022 à 2024,

o vote des travaux ou opérations suivantes : réparation du portillon de l’escalier, remplacement du moteur de la porte de parking, remplacement de l’armoire de commande, remplacement du dispositif de programmation des badges, remplacement de la pompe de relevage, mise en place d’un système de désenfumage, isolation thermique des murs, remplacement du revêtement du sol (assemblée générale du 9 février 2022, résolution 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 19), isolation thermique des pignons, remplacement des luminaires, audit des robinets des radiateurs (assemblée générale du 29 mars 2023, résolution 12, 13, 14), rénovation de la loge, installation d’une porte sécurisée dans la loge, rénovation des peintures, rénovation des sols des paliers, rénovation des cabines, restauration du jardin, éclairage des parking et des escaliers, travaux des potes de parking (assemblée générale du 25 mars 2024, résolution 12, 13, 14, 15, 16, 18, 24, 24, 26, 27),

• les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

• la mise en demeure de payer la somme de 2934,58 euros adressée le 6 décembre 2023 à la SCI NANICO (délivrée le 8 décembre suivant, pli avisé et non réclamé),

• les lettres simples de relance du 4 mai 2023 et 31 octobre 2023,

• la sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2022 valant mise en demeure sur la somme de 2367,35 euros, et la sommation de payer par acte de commissaire de justice du 21 février 2024,

• le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local,

• le contrat de syndic,

• les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 7662,36 euros portant sur la période allant du 12 mai 2023 au 1er janvier 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1324,04 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 6338,32 euros (7662,36-1324,04.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du destinataire, soit le 9 décembre 2023, à hauteur de 2934,58 euros, et de l’assignation du 17 décembre 2024 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1324,04 euros se décomposant comme suit :

—  72 euros pour l’envoi de la mise en demeure du 6 décembre 2023,

—  178,04 euros correspondant de la sommation de commissaire de justice du 21 février 2024,

—  600 euros de frais de « suivi contentieux »,

—  139,50 euros correspondant au coût de l’assignation,

—  150 euros pour la remise du dossier commissaire de justice,

Pour l’envoi du dossier au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Les autres frais des actes de commissaire de justice (sommation, assignation) intègreront les dépens.

Enfin, la réalité des autres frais de « suivi contentieux » n’est pas justifiée.

En conséquence la somme globale de 72 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût de la mise en demeure avec AR du 6 décembre 2023.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2023.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI NANICO présente, de manière récurrente depuis 2023 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 2ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI NANICO. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 700 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation du 21 février 2024 et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI NANICO à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER :

— la somme de 6338,32 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 12 mai 2023 au 1er janvier 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2023 à hauteur de 2934,58 euros et du 17 décembre 2024 pour le surplus,

— la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2023,

— la somme de 700 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la SCI NANICO à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI NANICO aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 21 février 2024 et de l’assignation.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Fait et jugé à Paris le 13 mars 2025

le greffier le Président