RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00979 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4W5

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 10 FEVRIER 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SEMAC

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Elisa WAN-HOI, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [S] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 6] [Adresse 7]

[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [U] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 6] [Adresse 7]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Décembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SEMAC a donné à bail à Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] selon contrat du 19 août 2022 moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 714,35 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 23 mai 2024 pour la somme en principal de 2.996,36 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la SEMAC a fait assigner Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard ;

— la condamnation solidaire de Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.094,89 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation solidaire au paiement des dépens.

A l’audience du 09 décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMAC, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 5.121,26 euros selon décompte arrêté à la date du 03 décembre 2024. La SEMAC s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement.

Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] comparaissent en personne. Ils disent avoir continué à payer depuis le mois d’août. Ils perçoivent tous deux des aides sociales, Madame [T] [S] [R] est en congé maternité et Monsieur [U] [G] est sans travail. Ils sollicitent des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 16 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SEMAC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre reçue le 14 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 19 août 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] le 23 mai 2024, pour la somme en principal de 2.996,36 euros.

Il convient de préciser que seules les dispositions contractuelles laissant un délai de deux mois au débiteur pour apurer sa dette s’appliquent nonobstant la mention de six semaines figurant dans le commandement de payer, dans la mesure où la loi du 27 juillet 2023 prévoyant désormais un délai de six semaines n’a pas d’effet rétroactif et ne peut en conséquence s’appliquer aux contrats en cours.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 23 juillet 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SEMAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 23 juillet 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SEMAC produit un décompte démontrant que Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 5.121,26 euros selon décompte arrêté à la date du 03 décembre 2024. Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette.

En conséquence, il convient de les condamner solidairement à verser à la SEMAC la somme de 5.121,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 03 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.996,36 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] ne justifient pas avoir repris le paiement de l’intégralité du loyer avant la date d’audience. Nonobstant la reprise à venir des aides sociales, la somme versée est manifestement insuffisante. À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] des délais de paiement.

Il convient de les débouter de leur demande à ce titre.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y aura pas lieu de prononcer une astreinte.

Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] seront également condamnés à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle révisable, à compter du 23 juillet 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G], partie perdante, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de la notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2022 entre la SEMAC et Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies au 23 juillet 2024.

CONDAMNE solidairement Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] à verser à la SEMAC la somme de 5.121,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 03 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 sur la somme de 2.996,36 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DEBOUTE Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] de leur demande de délais de paiement.

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SEMAC à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle révisable, à compter du 23 juillet 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum Madame [T] [S] [R] et Monsieur [U] [G] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de la notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE