N° RG 25/10531 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OADZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/10531

N° Portalis DB2E-W-B7J-OADZ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Vincent MARTIN

M. [Z] [T]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Vincent MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 AVRIL 2026

DEMANDEURS :

Madame [Y] [K]

née le 04 Novembre 1984 à [Localité 3]

Monsieur [Q] [K]

né le 30 Septembre 1981 à [Localité 4] (ALLEMAGNE)

Domiciliés ensemble [Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par M^e Vincent MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [T]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 1er février 2024 ayant pris effet le même jour, M. [Q] [K] et Mme [Y] [K] ont donné à bail à M. [Z] [T] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation de 3 pièces principales, une cave et un emplacement de parking souterrain, lots 41, 49 et 68 situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 720 € pour le logement, 20 € pour le stationnement et une provision pour charges de 100 € payables d’avance et en totalité le 3 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, après rappels, M. [Q] [K] et Mme [Y] [K] ont fait signifier à M. [Z] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 juin 2025 pour un montant en principal de 3 471 €.

Puis ils ont fait assigner M. [Z] [T] à l’audience du 20 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le locataire a connu une rupture d’emploi et se retrouve bénéficiaire de l’ARE. Il connaît des problèmes de santé et a négligé ses démarches administratives et financières laissant sa situation financière se dégrader. Il a déposé un dossier de surendettement le 25 décembre 2025 et obtenu un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il adhère au suivi social proposé.

M. [Q] [K] et Mme [Y] [K] représentés par leur conseil au soutien de leur acte introductif d’instance demandent :

à titre principal,

— constater à la date du 20 août 2025 l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu entre les parties ;

à titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements grave et répété de M. [Z] [T] à son obligation essentielle de payer les loyers ;

en tout état de cause,

— condamner M. [Z] [T] au paiement de la somme de 6 820 € correspondant à la dette arrêtée au 24 octobre 2025 ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer contractuel de l’appartement, charges en sus, exigible jusqu’à libération des lieux ;

— condamner M. [Z] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation de 840 € outre les charges qui pourraient être dues en sus, dont le montant sera exigible jusqu’à la libération des lieux ;

— ordonner sans délai l’expulsion de M. [Z] [T], et de tout occupant de son chef de l’appartement avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dès la signification du jugement à intervenir ;

— ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, et ce aux frais, risques et périls de M. [Z] [T] ;

— le condamner au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer.

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Ils actualisent la créance à la somme de 7 504 €. Ils font état d’une reprise récente du paiement du loyer courant. La dette étant assez élevée, ils s’opposent aux délais de paiement.

M. [Z] [T] a comparu. Il demande un délai pour le paiement de la dette indiquant qu’il a repris le paiement du loyer courant. Il souhaite rester dans l’appartement et propose de verser en plus du loyer 200 € par mois.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été invitées à produire au contradictoire pour le 12 mars une copie intégrale lisible de la notification de la commission ainsi que le cas échéant la notification intégrale lisible par la commission de surendettement de sa décision prise en application de l’article R.741-1 du code de la consommation (rétablissement personnel sans liquidation judiciaire) et indiquer et justifier si un recours a été formé par l’une ou l’autre des parties au regard des effets de droit attachés à l’une ou l’autre de ces décisions, et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] le 13 novembre 2025 par la voie électronique soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, M. [Q] [K] et Mme [Y] [K] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 23 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « Clause résolutoire et clause pénale » impartissant un délai de deux mois, ce sont ces dispositions contractuelles plus favorables qui trouveront à s’appliquer. Un commandement de payer a été signifié le 20 juin 2025 pour un montant en principal de 3 471 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement du locataire n’est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2025 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [Q] [K] et Mme [Y] [K] actualisent leur créance à la somme de 7 504 € à la date de l’audience, terme de février 2026 inclus.

M. [Z] [T] fait état de sa reprise du paiement du loyer courant. Il n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La créance est fondée.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 7 504 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;»

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a notifié le 15 janvier 2026 sa décision du 13 janvier 2026 de recevabilité et d’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est conditionné à la seule reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire sans qu’il n’y ait lieu à apprécier sa capacité financière à régler sa dette locative.

Aux termes de l’article L.714-1 du code de la consommation, « II.-Lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d’effacement de la dette locative ou du jugement de clôture. »

En l’espèce, les parties s’accordent sur la reprise du paiement du loyer courant laquelle ressort du décompte au 3 février 2026.

Les éléments de la cause et en particulier la proposition formulée par le locataire qui a dû préalablement apprécier sa capacité financière imposent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

La demande tendant à ordonner l’expulsion immédiate telle que formulée est en conséquence inopérante, la partie demanderesse en sera déboutée.

De la même manière et en tant que de besoin, il est rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Z] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de condamner M. [Z] [T] à payer à M. [Q] [K] et Mme [Y] [K] la somme de 650 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 1er février 2024 ayant pris effet le même jour entre M. [Q] [K] et Mme [Y] [K], d’une part, et M. [Z] [T], d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation de 3 pièces principales, une cave et un emplacement de parking souterrain, lots 41, 49 et 68 situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 20 août 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE M. [Z] [T] à payer à M. [Q] [K] et Mme [Y] [K] la somme de 7 504 € au titre des loyers et provisions pour charges impayées selon décompte en date du 3 février 2026, échéance de février 2026 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [Z] [T] à s’acquitter de sa dette, à savoir la somme de 7 504 €, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 200 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité, outre le paiement du loyer courant et des charges à effectuer d’avance et en totalité le 3 de chaque mois, devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 10 jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

A défaut pour M. [Z] [T] d’avoir alors volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [Q] [K] et Mme [Y] [K] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est.

M. [Z] [T] est alors condamné à verser à M. [Q] [K] et Mme [Y] [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges qui auraient été dus, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés. Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s’agissant d’indemniser l’occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation, les mesures de traitement de la situation de surendettement de M. [Z] [T], lorsqu’elles seront exécutoires, se substitueront de plein droit aux présents quantum, modalités de paiement de la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire, aux conditions prévues par ce texte ;

CONDAMNE M. [Z] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [Z] [T] à payer à M. [Q] [K] et Mme [Y] [K] la somme de 650 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge