TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

07 Octobre 2024

N° RG 23/01761 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YERV

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “DEFENSE 2000" sise 23 rue Louis POUEY 92800 PUTEAUX représenté par son syndic :

C/

[P] [E] [Z] [E] [I], [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “DEFENSE 2000" sise 23 rue Louis POUEY 92800 PUTEAUX représenté par son syndic :

ATRIUM GESTION

4 rue d’Argenson

75008 PARIS

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K49

DEFENDEURS

Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I]

23 rue Louis Pouey

Tour Défense 2000

92800 PUTEAUX

défaillant

Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I]

23 rue Louis Pouey

Tour Défense 2000

92800 PUTEAUX

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L212-5-1 du code de l’organisation judiciaire,et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 14 Mai 2024 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique devant Madame Elsa CARRA, Juge, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La résidence DEFENSE 2000 sise 23 rue L. Pouey à PUTEAUX (92800) est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, par actes d’huissier de justice des 16 et 17 février 2023, le syndicat des copropriétaires de cette résidence, représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, les a fait assigner devant ce tribunal aux fins essentiellement de les voir condamner au paiement de charges de copropriété et de frais de recouvrement y afférents ainsi que de dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation, signifiées le 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Juger recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de la Résidence DEFENSE 2000, 23 RUE L. POUEY sise à PUTEAUX, représenté par son syndic, le Cabinet ATRIUM GESTION,

En conséquence,

Condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence DEFENSE 2000, 23 RUE L. POUEY à PUTEAUX (92800), les sommes suivantes :

—  10.804,98 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 Juin inclus (avant répartition exerc 22/23) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1.553,21 € au titre des frais de recouvrement,

—  2.500,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] aux entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance du commandement de payer, si ces derniers ne sont pas retenus au titre des frais, dont distraction au profit de la SELAFA CASSEL AVOCATS, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 10 novembre 2023.

Au regard de l’accord du demandeur pour que la procédure se déroule sans audience, la date pour le dépôt de son dossier de plaidoirie a été fixée au 13 mai 2024.

Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] n’ont pas constitué avocat. La présente décision en premier ressort sera par conséquent réputée contradictoire en vertu de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens du demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

La mention tendant à voir « juger bien fondé » ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celle-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des prétentions du syndicat des copropriétaires, laquelle n’est pas contestée.

I – Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] au paiement de la somme de 10 804,98 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 juin inclus, avant répartition de l’exercice 22/23, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte, distinguant les charges des frais de recouvrement, couvrant la période du 1er octobre 2021 au 30 juin 2023,

— des appels de fonds, répartition et régularisation,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 janvier 2021, 14 décembre 2021 et 19 septembre 2022, qui ont notamment approuvé les comptes des exercices arrêtés aux 31 mars 2021 et 31 mars 2022 et voté des travaux ainsi que le budget prévisionnel pour les exercices s’arrêtant aux 31 mars 2023 et 31 mars 2024,

— une attestation de non-recours relative à ces assemblées.

Il ressort des éléments ainsi produits que Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] sont propriétaires des lots n°1098, 1416 et 1961 de l’état descriptif de division de l’immeuble.

Il en résulte également que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 10 804,98 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 1er octobre 2021 au 30 juin 2023 inclus, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte des défendeurs.

Le syndicat des copropriétaires demande que cette somme produise intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la prétention du demandeur ne tient pas compte de la date d’exigibilité des charges réclamées.

Ainsi, les intérêts de retard courront à compter de la signification des conclusions d’actualisation, lesquelles portent sur l’intégralité des charges réclamées et valent mise en demeure.

En conséquence, Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 804,98 euros au titre des charges dues sur la période du 1er octobre 2021 au 30 juin 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023.

II – Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] au paiement de la somme de 1 553,21 euros au titre des frais de recouvrement.

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de suivi de contentieux facturés par le syndic, d’un montant total de 1 118,80 euros, seront écartés dès lors qu’il n’est pas établi que ces frais concerneraient des diligences exceptionnelles. En effet, de tels frais peuvent être imputés au seul copropriétaire débiteur uniquement lorsqu’ils sont relatifs à des diligences exceptionnelles, comme l’indique l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dans le cas contraire, ces frais constituent des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et doivent, en tant que tels, être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Ne peuvent davantage être pris en compte les frais à hauteur de 185 euros afférents à la constitution d’une hypothèque, aucun élément n’étant communiqué afin de justifier de la réalité de cette diligence.

Seront en revanche retenus les frais relatifs à la mise en demeure avec avis de réception datée du 17 mai 2022, à la relance datée du 14 juin 2022 et au commandement de payer délivré le 12 septembre 2022, d’un montant total de 249,41 euros, ces éléments étant versés aux débats.

En conséquence, Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 249,41 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er octobre 2021 au 30 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires, débouté du surplus de sa demande, devra recréditer la somme de 1 303,80 euros sur le compte des défendeurs.

III – Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que la carence de ces derniers lui cause des problèmes de trésorerie et le contraint à faire l’avance des sommes dues pour régler ses fournisseurs. Il ajoute que la présente procédure est la troisième initiée à l’encontre des défendeurs.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés des défendeurs à leur obligation essentielle de régler les charges de copropriété, ce malgré deux précédentes condamnations prononcées par jugements du tribunal d’instance de PUTEAUX du 8 mars 2016 et du tribunal judiciaire de NANTERRE du 17 février 2020, qui montrent leur mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 100 euros à titre de dommages et intérêts.

IV – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par la SELAFA CASSEL AVOCATS dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I], condamnés aux dépens, devront verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

V – Sur la demande de condamnation solidaire ou, à défaut, in solidum

Le syndicat des copropriétaires demande que les défendeurs soient tenus solidairement ou, à défaut, in solidum au titre de l’ensemble des condamnations précitées.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, l’ensemble des condamnations à l’encontre des défendeurs seront prononcées in solidum et non solidairement, le demandeur ne développant aucun moyen en fait ou en droit au sein de la discussion de ses écritures au soutien de sa demande de condamnation solidaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DEFENSE 2000 sise 23 rue L. Pouey à PUTEAUX (92800), représenté par son syndic, la somme de 10 804,98 euros au titre des charges dues sur la période du 1er octobre 2021 au 30 juin 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DEFENSE 2000 sise 23 rue L. Pouey à PUTEAUX (92800), représenté par son syndic, la somme de 249,41 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er octobre 2021 au 30 juin 2023,

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] (1 303,80 euros) doivent être recrédités sur leur compte,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DEFENSE 2000 sise 23 rue L. Pouey à PUTEAUX (92800), représenté par son syndic, la somme de 1 100 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par la SELAFA CASSEL AVOCATS dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [E] [Z] [E] [I] et Madame [H] [W] [B] [T] épouse [E] [Z] [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DEFENSE 2000 sise 23 rue L. Pouey à PUTEAUX (92800), représenté par son syndic, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elsa CARRA, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT