TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00951 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GRFD

Nature:30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

ORDONNANCE DE REFERE

du 24 Avril 2026

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Karine MOUTARD, greffier lors des débats et Sonia ROUFFANCHE, Greffier lors du prononcé, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [F]

né le 13 Janvier 1995 à [Localité 1] (HAUTE [Localité 2])

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE

S.A.S. TROISIEME LIEU

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Elsa LOUSTAUD, avocat au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 20 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 24 Avril 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2019, M. [M] [R] a consenti à Mme [E] [N] [I], à laquelle se substituera la SAS TROISIEME LIEU, exerçant l’activité de bar d’ambiance, en cours de création, un bail commercial portant sur un local comprenant un rez-de-chaussée d’environ 100 m2 à usage commercial (WC intérieur compris), une cave d’environ 60 m2, un ancien sanitaire à usage dépôt dans la cour et un chai de stockage (chai de gauche) dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 1], pour une durée de neuf années entières renouvelables en contrepartie d’un loyer annuel de 12000 euros nets de TVA, payable mensuellement, outre une provision sur charges (TOM, entretien et électricité des parties communes, eau) de 65 euros par mois.

Par ordonnance réputée contradictoire du 7 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges a notamment :

Condamné la SAS TROISIEME LIEU à payer la somme de 7565 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mai 2023 ;Autorisé la SAS TROISIEME LIEU à se libérer de sa dette en 24 mensualités en sus du loyer courant ;Suspendu en conséquence la clause résolutoire ;Condamné la SAS TROISIEME LIEU au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Par acte du 16 octobre 2025, M. [T] [F] venant aux droits de M. [M] [R], a fait délivrer à la SAS TROISIEME LIEU un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3584,77 euros.

Par acte du 5 décembre 2025, M. [T] [F] a fait assigner en référé la SAS TROISIEME LIEU, en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Limoges, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L 145-1 du code de commerce aux fins de :

Constater que le bail est résilié de plein droit par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;Ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse et de toutes personnes introduites par elle ;Ordonner que faute pour la défenderesse d’avoir libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles ;Condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4495 euros sauf à parfaire ou diminuer correspondant aux loyers impayés d’août à novembre 2025, article 700 ordonnance 07.06.2023 ;Condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux et avec intérêts de droit ;Condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mars 2026 au cours de laquelle M. [T] [F], représenté par son conseil, a reprenant oralement ses dernières conclusions, réitéré ses demandes, sauf à porter à la somme de 6955 euros le montant réclamé au titre des loyers d’août 2025 à mars 2026, déduction faite de quatre versements.

A l’appui de ses demandes, il reproche à la locataire de ne pas s’être libérée de la dette locative dans le mois du commandement et soutient que la clause résolutoire est en conséquence acquise. Il affirme que la locataire ayant déjà bénéficié de délais de grâce, elle ne peut en obtenir une seconde fois. S’agissant des manquements à son obligation de délivrance qui lui sont reprochés, il oppose que la locataire ne les avait pas allégués lors de la précédente procédure de référé. Plus précisément :

— sur le problème électrique, il confirme avoir installé un groom le 19 juillet 2024 pour sécuriser la deuxième porte du rez-de-chaussée qui mène aux étages de l’immeuble mais oppose que le courant a été rétabli dès le lendemain ;

— sur le dégât des eaux du 7 décembre 2024, il explique qu’il provenait du chauffe-eau du logement situé au-dessus, affirme qu’il en a acquis un autre, l’a remplacé et a déclaré le sinistre à son assureur ;

— sur le dégât des eaux du 15 mars 2025, il affirme qu’il trouve son origine dans une obstruction de l’évacuation des eaux en raison des protections hygiéniques que la clientèle du TROISIEME LIEU jette dans les toilettes ;

— sur les cambriolages dont sa locataire a été victime, il oppose qu’il ne peut en être tenu pour responsable ;

— sur l’acte de vandisme du chai, il accuse la locataire de laisser la porte du chai ouverte.

En défense, la SAS TROISIEME LIEU, représentée par son conseil, a, reprenant oralement ses dernières conclusions, demandé de :

Juger à titre préliminaire qu’il existe des contestations sérieuses relatives à l’exécution du bail commercial faisant obstacle à toutes mesures relevant des pouvoirs du juge des référés au sens de l’article 834 du code de procédure civile ;Juger n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par le bailleur ;Par conséquent, se déclarer incompétent pour statuer sur lesdites demandes et renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;A titre principal, constater qu’elle justifie de règlements partiels significatifs ;Constater que le commandement de payer du 16 octobre 2025 ne portait que sur des loyers des mois d’août, septembre et octobre 2025 pour un montant de 3195 euros ;Juger que le bailleur ne peut se prévaloir d’un arriéré élargie à des loyers postérieurs au commandement ;En conséquence, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, ordonner sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil un délai de grâce sur 24 mois ;Dire que ce délai portera exclusivement sur le solde réellement dû, lequel devra être actualisé en tenant compte de l’ensemble des règlements déjà intervenus ;Dire que les paiements seront échelonnés selon un échéancier fixé par le juge ;Ordonner qu’aucune mesure d’exécution forcée ne pourra être engagée pendant la durée des délais accordés, sous réserve du respect de l’échéancier ;En tout état de cause, condamner le bailleur à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;Débouter le bailleur de toutes demandes contraires, fins et conclusions contraires.A l’appui de sa défense, elle fait observer qu’elle n’a jamais été informée officiellement du changement de propriétaire des lieux de sorte qu’elle a continué d’adresser les paiements des loyers à M. [M] [R]. Elle élève des contestations sérieuses, soutenant que le bailleur a de manière répétée et persistante manqué à son obligation de délivrance conforme, ce malgré ses demandes d’intervention, ce qui lui a causé un préjudice d’exploitation en ce qu’elle a parfois dû fermer l’établissement et qu’une partie n’est plus utilisable. Elle dénonce notamment deux dégâts des eaux provenant du plafond des lieux loués qui ont dégradé ses biens mobiliers et sont à l’origine d’humidité et de moisissures dans les lieux loués qu’elle tente de limiter en surchauffant. Elle invoque encore une coupure électrique ensuite de l’intervention du bailleur qui a coupé un fil électrique en posant un groom sur une porte et qui l’a contrainte à fermer le bar pour la soirée, ainsi que des cambriolages et actes de vandalisme. Elle ajoute que le bailleur ne lui délivre pas les quittances de loyers et les justificatifs de régularisation malgré ses demandes. Enfin, elle écrit envisager de saisir le juge du fond.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ces textes, le bailleur peut, en référé, faire constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et de bonne foi, sauf pour le preneur à établir l’existence d’une contestation sérieuse.

Une telle contestation est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il résulte enfin de l’article 1104 du code civil qui dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, que la clause résolutoire doit, pour être efficace, être mise en œuvre de manière loyale.

Au cas présent, l’article 39 du bail signé entre les parties stipule une clause résolutoire en cas de non-paiement à son échéance du loyer et des charges.

M. [T] [F] verse aux débats une attestation notariée aux termes de laquelle il est venu aux droits de son père pour avoir acquis, le 16 mai 2023, l’ensemble immobilier comprenant le rez-de-chaussée composé d’un magasin et arrière magasin, objet du bail commercial litigieux, ainsi que trois étages composés de 10 studios et un appartement en duplex.

Par acte du 16 octobre 2025, M. [T] [F], a fait délivrer un commandement de payer à la SAS TROISIEME LIEU la somme de 3584,77 euros correspondant aux loyers d’août à octobre 2025 outre une somme de 700 euros au titre de l’article 700 ordonnance de référé 07.06.2023, étant observé que la somme de 500 euros avait été allouée par ladite ordonnance à M. [M] [S] au titre des frais irrépétibles.

Pour obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, M. [T] [F] soutient que la locataire ne s’est pas libérée de sa dette dans le mois du commandement.

La SAS TR3ME LIEU, qui justifie de versements uniquement partiels, oppose que le bailleur manque depuis plusieurs années à son obligation de délivrance de telle sorte qu’elle subit régulièrement un préjudice d’exploitation et qu’elle est fondée à solliciter, devant le juge du fond, une exception d’inexécution et un préjudice de jouissance.

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de délivrer au preneur la chose louée, sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de l’entretenir en état de servir à l’usage auquel elle était destinée pendant sa location, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Cette obligation perdure tout au long de l’exécution contractuelle.

L’obligation de délivrance s’apprécie au regard de l’usage pour lequel les locaux ont été loués.

Le bailleur doit vérifier que la chose louée peut être affectée à l’usage prévu au bail.

Le bailleur est tenu d’effectuer l’ensemble des travaux nécessaires à l’exercice de l’activité stipulée au contrat.

La clause en vertu de laquelle le preneur prend les lieux en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Seule une impossibilité totale de jouissance est de nature à autoriser le preneur à se dispenser de l’exécution de ses propres obligations.

En l’occurrence, les parties n’ayant pas joint l’état des lieux d’entrée à la copie du bail commercial produite aux débats, les lieux seront réputés avoir été livrés en bon état en 2019.

Or, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 27 mars 2023 par Maître [O] [J], commissaire de justice, que le sol est dégradé et s’affaisse devant la porte d’accès au local loué pour l’exercice de l’activité de bar d’ambiance, que le compteur électrique, situé dans le couloir commun, n’est pas protégé, que la porte d’accès au local présente un défaut d’étanchéité, que des tâches immaculant le sol et des coulées sur un mur dans la pièce principale correspondent à des dégâts des eaux en plafond, que des moisissures sont présentes sur les murs des toilettes et que la façade sur l’arrière du local présente un défaut d’entretien.

La circonstance que ce procès-verbal n’a pas été invoqué lors de la précédente instance en référé ne saurait priver la locataire de s’en prévaloir à la présente instance.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le 19 ou 20 juillet 2024, à la suite de l’intervention de M. [T] [F], électricien de son état, ainsi que mentionné dans l’attestation d’acquisition, pour poser un groom sur une porte, l’établissement a été privé d’électricité et n’a pu ouvrir ses portes, ce qui a nécessairement causé un préjudice d’exploitation.

Il n’est pas davantage contesté qu’un dégât des eaux est survenu le 7 décembre 2024 depuis un appartement situé au-dessus du local loué, appartenant également au bailleur, qui justifie uniquement avoir acquis un chauffe-eau, présenté comme cause des dégâts. Cependant, le requérant ne justifie pas avoir déclaré le sinistre à son assureur pour indemniser les préjudices matériels et éventuellement d’exploitation, ce en dépit des nombreuses demandes adressées par SMS par sa locataire, laquelle établit avoir déclaré le sinistre à son assureur. Le requérant-bailleur ne justifie pas davantage ses allégations selon lesquelles le nouveau dégât des eaux survenu le 13 mars 2025 proviendrait de jets de protections hygiéniques par la clientèle du TROISIEME LIEU dans les toilettes, ce qui est contesté par la locataire, plutôt qu’à un désordre sur les canalisations des eaux usées de l’immeuble alors que celui-ci est gâté de moisissures et d’humidité et que des mauvaises odeurs sont déplorées.

Enfin, il doit être relevé que le commandement de payer du 16 octobre 2025 est délivré à la suite de nombreuses plaintes de la locataire, émises par une lettre recommandée du 20 juillet 2024, de nombreux SMS au cours de l’année 2025, quatre lettres recommandées du 8 janvier 2025, enfin deux nouvelles lettres recommandées des 10 avril et 5 juin 2025.

A travers ces correspondances, la locataire s’est en effet plainte de l’impossibilité d’ouvrir son établissement à plusieurs reprises, d’endommagement de ses biens mobiliers et de l’impossibilité d’utiliser une partie des lieux loués en raison des désordres causés par les dégâts des eaux successifs, de moisissures et humidité, de surcoût d’électricité, de pertes financières, de gênes causées à sa clientèle en raison de fuites provenant de la gouttière devant l’entrée du local, de l’état laissant à désirer des parties communes et de mauvaises odeurs, de câbles électriques non conformes et de la non remise des quittances de loyers et des justificatifs annuels de charges.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les contestations opposées par la locataire à la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comme non mise en œuvre de bonne foi par le bailleur n’apparaissent pas immédiatement vaines devant un juge du fond.

En présence de telles contestations, qui présentent un caractère sérieux, il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur les demandes subséquentes.

Sur les frais de justice

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [T] [F], succombant en ses demandes, sera condamné aux dépens et au paiement d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Renvoie les parties à mieux se pourvoir au fond ;

Condamne M. [T] [F] à payer à la SAS TROISIEME LIEU la somme de 1000 euros (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] [F] aux dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,