Tribunal Judiciaire de Dijon, Référé, 2 juillet 2025, n° 25/00170

TJ Dijon 2 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la SAS AZ Auto n'a pas acquitté les sommes dues dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer, ce qui justifie la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la SAS AZ Auto, après la résiliation du bail, n'a plus de droit d'occupation et peut être expulsée des lieux.
Accepté
Impayés locatifs
La cour a constaté que la SAS AZ Auto est redevable d'un arriéré de loyers, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que la SAS AZ Auto doit payer une indemnité d'occupation pour la période durant laquelle elle occupe les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé à la SCI Madras le remboursement de ses frais de justice, considérant que la SAS AZ Auto succombe dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, référé, 2 juil. 2025, n° 25/00170
Numéro(s) :	25/00170
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	15 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Morgane AUDARDAlexandre BARBA
Cabinet(s) :	SCP PATRICK AUDARD - MORGANE AUDARD
Parties :	S.C.I. MADRAS c/ S.A.S. AZ AUTO exerçant sous l' enseigne REPARTAGE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Affaire : S.C.I. MADRAS

S.A.S. AZ AUTO exerçant sous l’enseigne REPARTAGE

N° RG 25/00170 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IV4C

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP AUDARD ET ASSOCIES – 8

M^e Alexandre BARBA – 11

ORDONNANCE DU : 02 JUILLET 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. MADRAS

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Morgane AUDARD de la SCP AUDARD ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

S.A.S. AZ AUTO exerçant sous l’enseigne REPARTAGE

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Alexandre BARBA, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 mai 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 11 mars 2024, la SCI Madras a donné à bail commercial à la SAS AZ Auto un local situé [Adresse 6] Ruffey [Adresse 10]) pour une durée de 23 mois à compter du 1er février 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 22 953,60 € TTC payable mensuellement.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, la SCI Madras a assigné la SAS AZ Auto en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa des articles L145-1 et suivants du code de commerce, des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 1103 et 1231-1 du code civil :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 12 novembre 2024 ;

— ordonner à la SAS AZ Auto et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objets du bail dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— à défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonner l’expulsion de la SAS AZ Auto et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— condamner la SAS AZ Auto à lui payer à titre provisionnel la somme de 20 526,70 € TTC, avec intérêts de 3% le trimestre à compter du 12 novembre 2024 ;

— condamner la SAS AZ Auto à lui payer à titre provisionnel la somme mensuelle de 3 825,60 € au titre de l’indemnité conventionnelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

— juger qu’elle conservera le dépôt de garantie de 1 500 € à titre de provision au titre de l’indemnité forfaitaire ;

— condamner la SAS AZ Auto à lui payer à titre provisionnel la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024.

La SCI Madras expose que :

depuis la prise d’effet du bail, la société preneuse ne s’acquitte qu’irrégulièrement et partiellement de ses loyers. Dès lors, il lui a été délivré le 11 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 7 386, 80 € TTC arrêtée au 25 septembre 2024 ;

ce commandement de payer est demeuré sans effet pendant plus d’un mois et la dette locative s’élève désormais à la somme de 14 788, 30 € TTC arrêtée au 1er février 2025. Ainsi, dans les conditions de la clause résolutoire, il est justifié de solliciter la constatation de la résiliation de plein droit du bail ;

il doit également être souligné que le contrat de bail prévoyait le doublement de l’indemnité mensuelle d’occupation une fois acquis le bénéfice de la clause résolutoire et ce à titre de clause pénale ;

enfin, le contrat de bail prévoyait à titre d’indemnité forfaitaire de retard la majoration de 3% par trimestre des sommes dues ainsi que la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 1 500 € ;

À l’audience du 28 mai 2025, la SCI Madras a maintenu l’ensemble de ses demandes.

La SAS AZ Auto a constitué avocat et lors de l’audience, son conseil a indiqué être sans nouvelles de sa cliente.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le contrat de bail commercial liant les parties stipule en sa page 7 une clause résolutoire de plein droit en cas de manquement du locataire à l’une quelconque de ses obligations contractuelles et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 11 octobre 2024 portait sur la somme principale de 7 386,80 € au titre de l’impayé locatif, outre 167,20 € au titre du coût dudit acte, soit une somme totale de 7 554 €.

Il est constant que les sommes dues n’ont pas été acquittées par la SAS AZ Auto dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, lequel mentionnait ce délai, la locataire n’ayant en outre pas fait valoir des paiements ou sollicité des délais de paiement.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 12 novembre 2024.

Du fait de la résiliation du bail, la SAS AZ Auto est devenue occupante des lieux sans droit ni titre et n’est plus tenue au paiement du loyer, ce qui justifie :

— d’une part, de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, elle pourra être expulsée, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— d’autre part, de la condamner à titre provisionnel au paiement, à compter du 12 novembre 2024 ,d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Il n’est pas sérieusement contestable que la SAS AZ Auto soit ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer, taxes et provision sur charges mensuels, à compter du mois de décembre 2024, soit 1912,80 € pour les mois de décembre 2024, janvier et février 2025 et 1967,84 € à compter du mois de mars 2025.

La demande formulée au titre du doublement de cette indemnité d’occupation prévue au contrat de bail , s’agissant d’une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil, relève donc de l’appréciation de ce juge et il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef, la SCI Madras sera en conséquence déboutée de sa demande.

Dans la mesure où aucun loyer ne saurait être exigé postérieurement à la date de résiliation du bail, il convient de soustraire du décompte versé aux débats, les sommes dues au titre des échéances des mois de décembre 2024, janvier et février 2025 qui ne sauraient être demandées tant au titre de l’arriéré de loyers qu’au titre de la condamnation à une indemnité d’occupation. Il en résulte qu’il n’est pas sérieusement contestable que l’obligation de la SAS AZ Auto au titre de l’arriéré de loyers et charges s’élève à la somme de 9 067,90 € TTC et la SAS AZ Auto sera condamnée à payer cette somme à la SCI Madras à titre provisionnel.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes au titre des pénalités de retard consistant en une majoration de 3% par trimestre des sommes dues ainsi que l’acquisition du dépôt de garantie prévues à la page 7 du contrat de bail, en présence d’une contestation sérieuse, s’agissant également de clauses pénales susceptibles d’être modérées par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil, la SCI Madras est en conséquence déboutée de ces demandes de provisions prise sur ces fondements.

La SAS AZ Auto qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance qui comprennent le coût du commandement de payer.

Elle sera enfin condamnée à payer à la SCI Madras une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort:

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail entre la SCI Madras et la SAS AZ Auto à la date du 12 novembre 2024 ;

Ordonnons à SAS AZ Auto et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail, situés [Adresse 5] et [Adresse 12] [Localité 13] [Adresse 11] dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

À défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonnons l’expulsion de la SAS AZ Auto et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

Condamnons la SAS AZ Auto à payer à titre provisionnel à la SCI Madras la somme de 9 067,90 € TTC au titre de l’arriéré de loyers, taxes et provision sur charges ;

Condamnons la SAS AZ Auto à payer à titre provisionnel à la SCI Madras, au titre de l’indemnité d’occupation la somme mensuelle de 1 912,80 € pour les mois de décembre 2024, janvier et février 2025 et la somme mensuelle de 1 967,84 € à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboutons la SCI Madras de ses autres demandes provisionnelles ;

Condamnons la SAS AZ Auto à payer à la SCI Madras la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS AZ Auto aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Le Greffier Le Président