RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00145 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCXB

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 16 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE PLAZA CREOLE, inscrite au RCS de [Localité 1] ([Localité 2]), sous le numéro 377 937 065, prise en la personne de sons représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège et dument habilité

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

E.U.R.L. ETP 974, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 892 991 977, Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Lynda LEE MOW SIM-WU TAO SHEE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 26 Mars 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 16 Avril 2026 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître BUSTO et Maître [Localité 6] MOW SIM délivrée le :

Copie certifiée conforme à délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, la société LE PLAZA CREOLE a fait assigner l’entreprise ETP 974 devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre les deux parties le 11 mars 2022, résilié de plein droit à compter du 30 avril 2024, ordonner l’expulsion sous astreinte de l’entreprise ETP 974 et de tous occupants de son chef,rappeler que la société PLAZA CREOLE pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et péril de la société ETP 974,condamner l’entreprise ETP 974 à lui verser à titre de provision la somme de 31.424, 38 € correspondant aux loyers impayés et/ou indemnités d’occupation arrêtés au 11 juin 2024, outre les intérêts de retard contractuels calculés sur la base du taux d’intérêt légal majoré de cinq points,condamner l’entreprise ETP 974 au paiement, à titre provisionnel, d’une somme correspondant à 10 % des sommes dues, soit la somme de 3.142, 43 €,condamner la société ETP 974 à payer une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation calculée sur la base du double du dernier loyer exigible,condamner l’entreprise ETP 974 au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des frais de contentieux,dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,condamner l’entreprise ETP 974 aux entiers dépens et à la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 3] dont elle est propriétaire a été donné à bail le 11 mars 2022 à l’entreprise ETP 974 pour un loyer annuel de 33.600 €.

Suite aux défaillances constatées, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 29 mars 2024, demeuré infructueux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées électroniquement le 18 mars 2026, l’entreprise ETP 974 soutient que les demandes de la société LE PLAZA CREOLE se heurtent à une contestation sérieuse et que dès lors les conditions du référé ne sont pas remplies.

Subsidiairement il est sollicité que :

la clause résolutoire soit jugée inapplicable, la bailleresse ayant manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes, à son obligation d’entretien et à son obligation d’assurer la jouissance paisibles des locaux, soit suspendue rétroactivement l’obligation à paiement des loyers à compter du mois d’août 2023 dans l’attente de la décision pénale à intervenir et de la réalisation de travaux,la dette locative soit annulée, le commandement de payer du 29 mars 2024 soit annulé, la société LE PLAZA CREOLE soit déboutée de toutes ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la juridiction viendrait à considérer que l’entreprise ETP 974 est mal fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution, il est sollicité des délais.

Enfin, il est demandé la condamnation de la société LE PLAZA CREOLE au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées électroniquement le 11 février 2026, la société LE PLAZA CREOLE, qui maintient et renouvelle ses demandes initiales, objecte que les manquements du bailleur ne sont pas établis et qu’il ne saurait en conséquence être retenue une exception d’inexécution au bénéfice de la société ETP 974, qui est de mauvaise foi.

A l’audience du 26 mars 2026, le juge a informé les parties que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la contestation sérieuse de la défenderesse, l’exception d’inexécution et la demande de résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Il est soutenu par l’entreprise ETP 974 que les demandes se heurteraient à une contestation sérieuse et que les conditions du référé ne sont pas remplies.

Mais aucun élément soumis à l’appréciation du juge des référés n’apparait de nature à caractériser une contestation sérieuse s’agissant de l’obligation à payer les loyers, contractée par l’intéressé le 11 mars 2022.

Il est en effet soutenu que le bailleur ne satisfait pas à ses obligations et qu’il n’a pas remédier à un certain nombre de désordres (absence de compteur d’eau, présence de termites, problèmes d’étanchéité) malgré son engagement.

Les pièces versées au débat sont cependant insuffisantes à rapporter la preuve de cette inexécution susceptible de permettre à l’entreprise de s’exonérer de son obligation en matière de loyers.

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La société LE PLAZA CREOLE a fait délivrer à l’entreprise ETP 974 le 29 mars 2024 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 22.046, 50 €, selon décompte arrêté au 1er mars 2024, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

Une première assignation a été délivrée le 11 juillet 2024 qui a été suivie rapidement par la signature le 21 août 2024 d’un protocole d’accord transactionnel au terme duquel la société ETP 974 s’est engagée à verser la somme de 21.424, 38 € et à reprendre le paiement régulier de ses loyers.

L’entreprise ETP 974 qui n’avait pas satisfait au commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, n’a pas plus honoré cet engagement de sorte que, conformément à l’article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.

Il n’existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.

Dès lors, il sera constaté la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 30 avril 2024, date à partir de laquelle l’entreprise ETP 974 doit être regardée comme occupante sans droit ni titre des locaux précédemment loués.

Sur la demande d’expulsion et l’astreinte

Il ressort des dispositions de l’article 835 al.1 du Code de procédure civile que « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l’espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 30 avril 2024, date de résiliation du bail. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’entreprise ETP 974 des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant de la dernière année de loyer majorée de 50% dernier loyer. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par l’entreprise ETP 974 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ».

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société LE PLAZA CREOLE, l’obligation de l’entreprise ETP 974 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 juin 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 31.424, 38 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner l’entreprise ETP 974 avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 22.310, 38 euros et à compter de l’assignation pour le solde.

Sur le dépôt de garantie, les intérêts de retard et les frais de contentieux

Les dispositions contractuelles dont il est demandé de faire application sont susceptibles comme telles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Aussi la demande de condamnation au paiement d’une somme de 10% des sommes dues, de frais de contentieux ou encore de non-restitution du dépôt de garantie doivent être rejetées dans le cadre de la procédure de référé.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-1 du code du commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’entreprise ETP 974 n’invoque pas de difficultés particulières pour expliquer l’absence de paiement.

Il doit être aujourd’hui tenu compte de l’importance de la dette locative accumulée et du temps dont l’entreprise ETP 974 a bénéficié depuis l’enrôlement de cette procédure, de nombreux renvois ayant été accordés dans l’attente d’une éventuelle transaction.

Il ne peut qu’être constaté que l’entreprise ETP 974 ne justifie pas être en situation de régler la dette locative. Il n’est pas suffisamment établi qu’elle a repris le versement intégral du loyer courant, de telle sorte que la demande de délais ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner l’entreprise ETP 974 à payer à la société LE PLAZA CREOLE une somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 29 mars 2024.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant l’entreprise ETP 974 à la société LE PLAZA CREOLE par acquisition de la clause résolutoire en date du 30 avril 2024 ;

DISONS qu’à compter du 30 avril 2024, l’entreprise ETP 974 est devenue occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 3] ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’entreprise ETP 974 des lieux qu’il occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y a voir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’entreprise ETP 974 à la somme de 3.038 € par mois à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire le 30 avril 2024, jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS par provision l’entreprise ETP 974 à payer à la société LE PLAZA CREOLE la somme de 31.424, 38 euros € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 sur 22.046, 50 € et à compter de l’assignation sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre des indemnités de retard, des frais de contentieux ou de la restitution du dépôt de garantie.

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS l’entreprise ETP 974 au versement de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS l’entreprise ETP 974 aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 29 mars 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et

Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.