TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

10 OCTOBRE 2025

N° RG 23/05577 – N° Portalis DB22-W-B7H-RSGS

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 4] dénommé “[Adresse 9] 78180 MONTIGNY-LE-BRETONNEUX représenté par son syndic en exercice, le CABINET GABSTAN, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 521 817 130 dont le siège social est situé

[Adresse 7] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Nathalie JOUVÉ, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [G]

née le 10 Août 1943 à [Localité 8] (89),

demeurant [Adresse 6],

[Localité 5],

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 21 Septembre 2023 reçu au greffe le 11 Octobre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 19 Juin 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 19 Septembre 2025 prorogé au 10 Octobre 2025 pour absence magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [G] est propriétaire des lots n°49 et 128 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11], dénommé “L’Acropole”.

Faisant grief à Mme [G] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, lui a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé plusieurs relances et fait signifier un commandement de payer lesdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] Montigny [Adresse 10] Bretonneux (78180), dénommé “L’Acropole”, (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la SASU GABSTAN, a, par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023, fait assigner Mme [G] devant le tribunal de céans, aux fins notamment de la voir condamnée à lui payer la somme de 10.939,53 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 6 juin 2023.

Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par voie électronique le

2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’Acropole, représenté par son syndic, la SASU GABSTAN, demande au tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 sur la copropriété et des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, de :

— le juger recevable en son action,

— condamner Mme [G] à lui payer la somme de 15.625,55 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété suivant arrêté au 18 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal dus à compter de la délivrance de la sommation de payer,

— condamner Mme [G] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement,

— condamner Mme [G] à lui payer la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Mme [G] de sa demande de report de 24 mois pour s’acquitter de l’arriéré de charges locatives,

— débouter Mme [G] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

— condamner Mme [G] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront également les frais du commandement de payer préalable à la présente procédure,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par voie électronique le

5 novembre 2024, Mme [G] demande au tribunal, au visa des articles 1343-5 alinéa 1 et 700 du code de procédure civile, de :

— la recevoir en ses demandes, et la dire bien fondée,

— dire qu’elle bénéficiera d’un report de 24 mois pour s’acquitter de ses charges,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 29 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 et a été mise en délibéré au 19 septembre 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de

Mme [G] pour les lots n°49 et 128,

— plusieurs courriers de relance adressés par le syndic à la défenderesse en dates des 31 août 2021, 15 mars 2022, 29 novembre 2022 et 2 février 2023,

— un commandement de payer les charges de copropriété signifié à la défenderesse par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2023 pour un montant total de 10.283,85 euros, dont 174,62 euros d’acte,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er janvier 2018 au

6 juin 2023 pour un solde débiteur de 10.939,53 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2018 au

31 décembre 2024,

— l’apurement des charges pour les années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021,

2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

13 avril 2018, 5 avril 2019, 8 octobre 2020, 17 juin 2021, 9 mai 2022,

12 mai 2023 et 18 mars 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 12 mai 2023 pour une durée d’un an.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 15.625,55 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 novembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus.

Mme [G] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la sommation de payer.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 24 février 2023, date du commandement de payer, pour la somme alors exigible de 10.109,23 euros, à compter du 21 septembre 2023, date de l’assignation, pour la somme alors exigible de 10.939,53 euros et à compter du 2 décembre 2024, date de notification des dernières conclusions d’actualisation, pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [G] sollicite un report de 24 mois pour s’acquitter de ses charges. Elle verse aux débats deux mandats de vente datés du mois de mars 2024 de la nue-propriété de sa résidence principale et avec viager occupé pour cette même résidence.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir que les démarches ainsi accomplies par Mme [G] sont intervenues plus de 6 mois après la délivrance de l’assignation et que, s’il n’avait pas introduit la présente procédure, Mme [G] aurait laissé la dette continuer à s’aggraver sans entreprendre aucune démarche pour tenter de la solder ni fait le moindre effort pour reprendre même partiellement le paiement des charges courantes. Il ajoute que la défenderesse s’est, de fait, déjà accordé de longs délais de paiement au préjudice de la copropriété.

Il convient de relever que la seule production par Mme [G] de deux mandats de vente datés de mars 2024 ne sont pas de nature à justifier de garanties suffisantes permettant d’accorder un report de paiement. En outre, au regard de l’ancienneté de la dette, Mme [G], qui n’a procédé à aucun paiement depuis le mois de juin 2021, a déjà, de fait, bénéficié de délais de paiement.

La demande de report de paiement formée par Mme [G] sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir, sans être contesté, que le dernier versement effectué par Mme [G] date du 17 juin 2021, et que cette dernière n’a réagi ni aux mises en demeure ni au commandement de payer, ne donnant aucune explication sur les raisons de son retard et ne proposant aucun échéancier.

Si Mme [G] soutient être dans une situation financière particulièrement délicate, elle ne verse aux débats aucun élément justificatif sur ses ressources et ses charges.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [G], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de commandement de payer, aucun texte ne rendant un tel commandement de payer obligatoire avant d’engager une procédure en recouvrement des charges de copropriété.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [G] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 11], dénommé “L’Acropole”, pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 15.625,55 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 novembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023 pour la somme alors exigible de 10.109,23 euros, à compter du 21 septembre 2023 pour la somme alors exigible de 10.939,53 euros et à compter du 2 décembre 2024 pour le surplus,

Déboute Mme [K] [G] de sa demande de report de paiement,

Condamne Mme [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11], dénommé “L’Acropole”, pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 11], dénommé “L’Acropole”, pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [K] [G] aux dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de commandement de payer,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 OCTOBRE 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE