RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00072 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HN2F

MINUTE N° : 26/00096

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

— -------------------

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [E] [Z] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4] ([Localité 2])

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Elodie MIRC, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 21 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Elodie MIRC, Greffier,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 26/00072 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HN2F – /

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er mai 2024, [E] [A] a donné à bail à [E] [Z] [V] un local d’habitation situé [Adresse 4], appartement n° [Adresse 5], [Localité 4] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 900 euros provisions sur charges comprises.

Par acte du 30 avril 2024, [E] [A] a conclu avec la société Action Logement Services un contrat de cautionnement VISALE visant à la couvrir en cas d’impayés locatifs.

Des loyers étant demeurés impayés, [E] [A] a fait jouer l’engagement de caution et la société Action Logement Services lui a versé les loyers et charges impayés dus par Mme [V] d’avril 2025 à août 2025 pour un total de 4966,47 euros.

Par acte du 29 octobre 2025, la société Action Logement a fait délivrer à Mme [V] un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 4966,47 euros selon quittance subrogative (5162,87 euros avec le coût de l’acte).

Suite à de nouveaux défauts de paiement, la société Action Logement a donc versé à la propriétaire, aux lieu et place de la locataire, la somme de 5112,55 euros au titre des loyers et charges non réglés de septembre 2025 à janvier 2026.

Aucune somme n’a été versée par Mme [V] à la caution en remboursement.

Par acte du 12 janvier 2026, la société Action Logement Services a fait citer Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :

aux visas de la convention quinquennale du 2 décembre 2014 et du commandement de payer,

— déclarer acquise la clause résolutoire,

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique au besoin,

au visa des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du Code civil,

— la condamner à lui payer la somme de 10.079,02 euros sauf à parfaire avec intérêts au taux légal sur la somme de 4966,47 euros à compter du 29 octobre 2025, date du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation du bail au montant contractuel du loyer augmenté des charges,

— la condamner à lui payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiées par une quittance subrogative,

— la condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous dépens dont le coût du commandement de payer.

A l’audience du 21 avril 2026, la demanderesse a actualisé sa créance à la somme de 12.916,75 euros, mois d’avril 2026 compris selon décompte joint.

Bien que régulièrement citée à étude, Mme [V] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

Le jugement réputé contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

Comme autorisée à l’audience, la demanderesse a versé ses pièces dans le délai de 8 jours accordé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile permet au juge, si le défendeur ne comparaît pas, de statuer sur le fond, dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 14 janvier 2026, soit dans le délai prévu par les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et la demanderesse justifie avoir saisi les services de la CCAPEX dans le délai légal.

L’action est donc recevable.

— sur la subrogation de la caution dans les droits des bailleurs:

Vu la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement pour la mise en oeuvre du nouveau dispositif d’Action Logement pour sécuriser les loyers dans le parc privé, le VISALE, renouvelée le 16 janvier 2018,

Vu la convention VISALE passée le 30 avril 2024 entre [E] [A], bailleresse, et la société Action Logement Services, aux fins de cautionner la locataire, Mme [J].

En application des dispositions de l’article 2039 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les loyers impayés par les locataires, elle sera subrogée dans tous les droits de ce bailleur, cette subrogation lui permettant d’engager une procédure en résiliation de bail aux lieux et place du bailleur et en recouvrement des sommes dues et réglées par elle à celui-ci.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérable aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation du dit bail.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » . Mais, l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 1er mai 2024 entre [E] [A] et [E] [Z] [V] contient une clause résolutoire (2 mois) et un commandement délivré le 29 octobre 2025 par la société Action Logement Services, visant la clause résolutoire, d’avoir à lui payer la somme principale de 4966,47 euros, montant correspondant à celui réglé par la caution au bailleur, n’a pas été totalement régularisé dans le délai fixé à la débitrice de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se trouvent réunies à la date du 30 décembre 2025.

L’expulsion des lieux de [E] [Z] [V] sera ordonnée comme indiqué au dispositif.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT:

La société Action Logement Services a sollicité la condamnation de [E] [Z] [V] à lui payer les sommes versées par elle au titre des sommes dues au bailleur et actualisées à la somme de 12.916,75 euros au 21 avril 2026, date de l’audience, mois d’avril 2026 compris.

En l’absence de justificatif de paiement des sommes par Mme [V], il sera fait droit à la demande de condamnation à concurrence de ce montant.

En application de l’article 1342-10 du code civil, Mme [V] sera donc condamnée à payer à la société Action Logement Services la somme de 12.916,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 21 avril 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026, date de l’assignation.

Occupante sans droit ni titre depuis le lendemain de la résiliation du bail, Mme [V] sera condamnée à à la société Action Logement Services une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le contrat de bail s’était poursuivi à titre d’indemnités mensuelles d’occupation, selon quittance subrogative, à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés.

La demanderesse sera déboutée du surplus de sa demande en paiement.

SUR LES AUTRES DEMANDES

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles engagés pour la présente instance.

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 26/00072 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HN2F – /

Mme [V] sera condamnée à payer à la société Action Logement Services la somme révisée de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [V] supportera également les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (196,40 euros), de l’assignation (90,38 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, et, le cas échéant, de l’expulsion.

L’exécution provisoire est de droit, frais non répétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente des contentieux de la protection statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au titre du bail conclu le 1er mai 2024 entre [E] [A], bailleresse pour laquelle la société Action Logement Services s’est engagée comme caution de la locataire, [E] [Z] [V] , concernant le logement situé [Adresse 6] [Localité 5] (Réunion) et ce, avec effet au 30 décembre 2025 ;

— ORDONNE, en conséquence, à [E] [Z] [V] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut pour [E] [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, la société Action Logement Services pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si nécessaire ;

— CONDAMNE [E] [Z] [V] à payer à la société Action Logement Services la somme de 12.916,75 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation dus au 21 avril 2026, mois d’avril compris, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— CONDAMNE [E] [Z] [V] à payer à la société Action Logement Services une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le contrat de bail s’était poursuivi à titre d’indemnités mensuelles d’occupation, selon quittance subrogative, à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

— DEBOUTE la société Action Logement Services du surplus de ses demandes ;

— CONDAMNE [E] [Z] [V] à payer à la société Action Logement Services la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE [E] [Z] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (196,40 euros), de l’assignation (90,38 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, et, le cas échéant, de l’expulsion ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en ce compris les frais non répétibles et les dépens.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par la vice-présidente des contentieux de la protection et la greffière.

La greffière La vice-présidente des contentieux de la protection