Tribunal Judiciaire de Nantes, Jcp logement, 30 avril 2025, n° 25/00171

TJ Nantes 30 avril 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Défaut de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'avait pas respecté ses obligations de paiement, ce qui a conduit à la résiliation du bail.
Accepté
Troubles de voisinage
La cour a noté que les troubles de voisinage étaient un motif supplémentaire pour justifier la résiliation du bail, bien que la résiliation ait été principalement fondée sur le défaut de paiement.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en raison de la résiliation du bail, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Arriérés de loyers
La cour a constaté que le locataire devait des loyers et charges, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire devait verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, jcp logement, 30 avr. 2025, n° 25/00171
Numéro(s) :	25/00171
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume LENGLART
Parties :	S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Texte intégral

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 30 Avril 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [F] [T] [H]

Porte B003 Bâtiment 1B

60 Boulevard des Martyrs de la Résistance

44220 COUËRON

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 mars 2025

date des débats : 13 mars 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 25/00171 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQ7N

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [R] [F] [T] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 5 février 2020, la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [R] [H] un logement situé 60 boulevard des Martyrs de la Résistance – 44220 COUERON.

Les 2 octobre 2023 et 3 juin 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer au locataire une sommation de cesser les troubles du voisinage visant l’article 2-1 du bail et l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989.

Le 3 juin 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.693,27 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 31 mai 2024 et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 3 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [R] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater à compter du 3 juillet 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 15 juillet 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail ;

— Prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail pour troubles ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [H] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Monsieur [R] [H] à lui payer la somme de 1.870,92 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 décembre 2024 avec intérêts de droit à compter du 3 juin 2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner Monsieur [R] [H] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 3 juillet 2024 ou du 15 juillet 2024, ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 juillet 2024 ;Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Monsieur [R] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Monsieur [R] [H] sera condamné à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

— Condamner Monsieur [R] [H] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025, lors de laquelle la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.191,93 euros selon décompte arrêté au 7 mars 2025. Le société bailleresse a mentionné l’existence de troubles de voisinage (sommation de cesser les nuisances sonores en date du 2 octobre 2023) et l’absence de reprise des paiements des loyers par le locataire.

Monsieur [R] [H], comparant, a exposé sa situation personnelle et financière, indiquant être carreleur de profession mais être en arrêt de travail depuis 14 mois. Il a par ailleurs déclaré ne pas être en capacité de proposer des délais de paiements afin d’apurer sa dette locative. Il a en outre fourni un justificatif de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 3 janvier 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il convient de constater le désistement de la demande d’acquisition de la clause résolutoire formulée au titre du défaut de production de l’attestation d’assurance, après régularisation lors de l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est resté infructueux pendant plus de deux mois (délai applicable au moment de la signature du contrat), il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 août 2024.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail fondée sur les troubles du voisinage, Monsieur [R] [H], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [R] [H] sera par ailleurs condamné à payer à la société la SA CDC HABITAT SOCIAL en lieu et place des loyers prévus au contrat, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation avec indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société la SA CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail prenant effet le 5 février 2020.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4.191,93 euros au 7 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, montant auquel il convient de soustraire les frais de procédure (379,70 euros) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Le diagnostic social et financier mentionne que Monsieur [R] [H] est en arrêt de travail depuis décembre 2023. Ses ressources ayant considérablement diminué, il ne peut payer de manière régulière son loyer. Il est également mentionné qu’un FSL aide au résiduel et maintien a été envisagé mais que le bailleur s’y est opposé au vu des nuisances sonores dont est à l’origine le locataire.

Monsieur [R] [H] n’a pas contesté le montant et indique ne pas être en capacité de proposer des délais de paiement.

Dès lors, au regard de la situation du locataire, et dès lors que le décompte laisse apparaître qu’il n’a pas repris le versement intégral du loyer, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [R] [H], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

En conséquence, Monsieur [R] [H] sera condamné à payer à la société la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.812,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, il convient de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SA CDC HABITAT SOCIAL, à l’encontre de Monsieur [R] [H] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 4 août 2024, du contrat de bail prenant effet le 5 février 2020, portant sur le logement situé 60 boulevard des Martyrs de la Résistance – 44220 COUERON ;

DIT que Monsieur [R] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [R] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [H] à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré la SA CDC HABITAT SOCIAL les sommes suivantes:

—  3.812,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— Une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation selon indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial, et ce à compter de l’échéance du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DEBOUTE la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée à l’encontre de Monsieur [R] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE