TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00023 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZPX2

Minute N° :

Date : 17 Mars 2025

OPERATION : Création d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) Charcot

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL [Localité 13] OUEST [Localité 11]

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Olivier BONNEAU de l’AARPI Rivière Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0312

et

SCI MONTALEGRE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Alain LEVY, avocat au barreau de PARIS

En présence de Madame Nathalie [M], commissaire du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 24 février 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 26 avril 2024, l’établissement public territorial Paris Ouest La Défense a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer ainsi les indemnités dues à la société civile immobilière Montalegre au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 19 et 20 de l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 9] sise [Adresse 3] : 819 400,00 € correspondant à 744 000 € au titre de l’indemnité principale en valeur occupée et 75 400 € au titre de l’indemnité de remploi.

Par ordonnance du 12 septembre 2024 n°24/130, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 06 novembre 2024 et le 02 décembre 2024. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

« I/ Environnement

Le bien est situé au sein du futur éco-quartier, composé d’habitations, de commerces et de bureaux. Plus précisément il se trouve au coeur du [Adresse 16], proche de l'[Adresse 6], l’axe reliant la défense et [Localité 17], desservi par des bus, la gare à 500-600 mètres, environ 10 minutes à pied, à proximité se trouvent des commerces, le marché des [Localité 7], la défense est à 10 minutes à pied desservie par le RER A et le métro ligne 1.

II/ Extérieur

Le bien visité est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en R+3 avec un sous-sol. La façade côté rue est composée de briques apparentes et percée de fenêtres condamnées. La devanture est surmontée d’une enseigne avec les mots “bar tabac” et dispose d’un rideau métallique. Le rez-de-chaussée présente une baie vitrée avec deux accès sur la voie publique.

III/ Intérieur

L’entrée depuis la rue donne accès à l’espace accueil et un comptoir utilisé pour l’exploitation commerciale. Ensuite il y a un espace de service de la clientèle avec des tables, celui-ci étant carrelé et en forme de L. Il se prolonge à l’arrière, notamment avec la présence de sanitaires. L’arrière salle sert de lieu de stockage des marchandises.

Un local technique se trouve à gauche des toilettes aux normes PMR. Le plafond est percé de deux jours. La première porte à droite des escaliers mène à la sortie côté rue et donne sur les escaliers des parties communes. La deuxième porte s’ouvre sur un bureau et une réserve contenant des marchandises avec de la moquette au sol et dépourvu de fenêtre. La troisième pièce est un espace de stockage avec un jour au plafond et du carrelage au sol. Depuis l’arrière salle se trouve un passage vers la cuisine aménagée, laquelle est équipée avec du mobilier professionnel.

La cave est accessible en passant derrière le comptoir. Elle est bâtie avec de la pierre brute et des briques apparentes et sert de stockage de matériel. Un ancien monte-charge est toujours en place. La hauteur est supérieure à 1,8 mètres, les canalisations et les fils sont apparents, la cave est séparée en 3 compartiments avec un sol brut.

Observations des parties : le conseil de l’exproprié évoque un désaccord sur les surfaces ainsi qu’un problème de cadastre. »

Par mémoire récapitulatif visé par le greffe le 19 février 2025, l’établissement public territorial [Localité 13] Ouest La [Localité 8] forme les prétentions suivantes :

« Vu les dispositions des articles L. 321-1, L. 322-2, L. 322-9 et R. 311-6 du code de l’expropriation,

Vu les articles L.213-4, L.213-6, L. 311-1 du code de l’urbanisme,

Vu les pièces produites,

FAIRE DROIT à la demande de l’Établissement Public Territorial [Localité 13] Ouest la [Localité 8] (POLD) ;

FIXER les indemnités totales de dépossession des biens constituant les lots de copropriété n° 1 et 2 du bâtiment A ainsi que le lot n° 19 du bâtiment B et le lot n° 20 du bâtiment C d’un immeuble sis [Adresse 2], dues à la SCI Montalegre, comme suit :

INDEMNITE PRINCIPALE : 827.750 euros

INDEMNITES ACCESSOIRES :

Indemnité de remploi : 83.775 euros

Indemnité pour perte de loyer : 20.928,90 euros H.T.

Soit une indemnité totale de dépossession de 932.453,90 euros.

DEBOUTER la SCI Montalegre de l’ensemble de ses prétentions et demandes formulées à l’encontre de l’EPT POLD. »

Par mémoire en réponse et récapitulatif visé par le greffe le 04 février2025, la société Montalegre sollicite du juge de l’exécution qu’il fixe les indemnités suivantes : 1 308 150 € au titre de l’indemnité principale, 131 815 € au titre de l’indemnité de remploi, 53 916,48 € au titre de l’indemnité pour perte de loyers et 4 000 €e, application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 25 octobre 2024, le Commissaire du gouvernement a retenu une indemnité totale de 1 051 651 €.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 24 février 2025, les parties ont plaidé conformément à leurs écritures.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 15] est le 16 février 2012 et la date d’application de la 3e modification du 28 septembre 2021 est le 05 novembre 2021, date d’opposabilité aux tiers.

En conséquence, la date de référence est fixée au 05 novembre 2021.

II Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en €.

a La consistance du bien

En l’espèce, il résulte des constatations lors du transport sur les lieux et des éléments du dossier que la société Montalegre est propriétaire des lots n°1, 2, 19 et 20 qui constituent un local commercial avec ses dépendances dans lequel est exploité un commerce de tabac, presse, jeux et boisson.

Il convient d’évaluer ces lots comme une ensemble indivisible, chacun des biens ne pouvant former une donnée autonome des autres lots. Cette méthode d’évaluation globale permet d’identifier plus précisément le marché du local commercial en se fondant sur des termes de comparaison similaires et d’en dégager une valeur moyenne aussi appelée assiette (€/m²) laquelle peut-être, éventuellement, modifiée suivant les caractéristiques intrinsèques et extrinsèques du bien par rapport aux termes retenus.

b Le calcul de l’indemnité principale

Conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer l’indemnité, celle-ci sera fixée en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien exproprié, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

A titre liminaire, il convient de souligner les difficultés pour identifier des termes de comparaison pertinents d’une part en raison de la raréfaction des transactions de ce type de bien et d’autre part en raison de l’immense chantier de rénovation urbain qui a pour corollaire la disparition des immeubles semblables à celui dans lequel s’intègre le bien exproprié.

En l’espèce, il convient d’écarter l’accroissement de la surface du bien par une pondération des surfaces des trois caves.

En effet, les parties ne mentionnent pas les textes et jurisprudences « en la matière » qu’elles entendent appliquer pour obtenir une pondération des surfaces des trois caves. Par ailleurs, le transport a mis en évidence les difficultés matérielles tant d’accessibilité que d’aménagement qui compromettent l’exploitation de ces caves d’une hauteur très limité et au sol en terre battue, ceci de telle sorte qu’elles ne peuvent être valorisées qu’à titre d’accessoire au local commercial principal.

Ainsi, ces trois caves ne seront pas intégrées au processus d’évaluation par un accroissement de la surface totale par pondération mais soit par la valorisation favorable du bien sur le spectre du marché identifié si les termes de comparaison retenus n’en disposent pas, soit par l’identification d’un marché par des termes de comparaison bénéficiant de telles annexes.

Ainsi, la surface retenue est de 193,13 m².

Il convient d’écarter les termes n°1 et 3 de l’expropriante qui se situent dans d’autres communes et intègrent donc un autre spectre du marché. Il convient également d’écarter le terme n°2 en ce qu’il est d’une surface bien plus importante que le bien exproprié dans un immeuble très récent. En revanche, il convient de retenir le terme n°4.

Il convient également de retenir le terme n°1 commun à l’expropriée et au commissaire du gouvernement dont il ressort des débats qu’il est bien occupé à l’exception d’une cave. Les termes n°2 et 3 du commissaire du gouvernement sont écartés en ce que le premier est dans un immeuble trop récent et que le second est libre.

Le terme n°3 de l’expropriée est écartée en ce qu’il est d’une surface supérieure à celle du bien exproprié d’une part et que ce bien dans un immeuble en excellent état bénéficie d’une localisation optimale d’autre part. En revanche, le terme n°2 est retenu.

Terme n°4 expropriant : 2019P09104 du 30/09/2019, 3 358 €/m² en valeur occupéeTerme n°1 expropriée : 2023P09080 du 17/06/2023, 5 700 €/m² valeur occupéeTerme n°2 expropriée : 2021P23309 du 22/10/2021, 4 901 €/m² en valeur occupée.3 358 + 5 700 + 4 901 = 4 653

Ainsi, le marché identifié en valeur occupée présente un minima de 3 358 €/m², un maxima de 5 700 €/m² et une moyenne de 4 653 €/m².

Eu égard à l’état global de l’immeuble dans lequel se situe le local commercial, aux dépendances dont il bénéficie et à sa capacité à générer des revenus résultant de son exploitation dans un quartier résidentiel, il convient de retenir une assiette de 4 700 €/m².

4 700 x 193,13 = 907 711

L’indemnité principale est donc fixée à 907 711 € en valeur occupée.

III L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000 € ;10 % pour le surplus. 5 000/ 100 x 20 + ( 15 000 – 5 000) / 100 x 15 + (907 711 – 15 000) / 100 x 10

= 2 000 + 1 500 + 89 271,10 = 92 771,10

L’indemnité de remploi est donc de 92 771 € arrondie à l’unité.

IV L’indemnité pour perte de revenus locatifs

L’indemnité pour perte de revenus locatif a pour objet de compenser la perte de revenus locatifs au cours de la période nécessaire pour trouver un nouveau bien similaire à donner à bail.

En l’espèce, il est établi que la société Montalegre perçoit des revenus locatifs mensuels hors taxes et hors charges de 3 724,20 €.

Eu égard à la tension du marché, à la raréfaction des bien résultant de la raréfaction de l’espace et de la forte demande, de la difficulté de trouver un bien similaire caractérisée par l’ancienneté des termes de comparaison, il convient, à titre exceptionnel, il convient d’octroyer une indemnité correspondant à douze loyers mensuels.

3 724,20 x 12 = 44 690,40

En conséquence, l’indemnité totale pour perte de revenus locatifs est de 44 690 € arrondie à l’unité.

V Sur les autres demandes

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’autorité expropriante à payer 3 000 € à la société Montalegre en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE ainsi le montant des indemnités dues par l’établissement public territorial de [Localité 14] à la société civile immobilière Montalegre au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 19 et 20 de l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 9] sise [Adresse 3] :

Indemnité principale : 907 711 € en valeur occupéeIndemnités accessoires Remploi : 92 771 €

Perte de revenus locatifs : 44 690 €

DÉBOUTE la société Montalegre et l’établissement public territorial de [Localité 13] Ouest La [Localité 8] du surplus de leurs prétentions et de leurs prétentions autres ;

CONDAMNE l’établissement public territorial de [Localité 13] Ouest La [Localité 8] à payer 3 000 € à la société Montalegre en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’établissement public territorial de [Localité 13] Ouest La [Localité 8] aux dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à [Localité 12], le 17 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION