Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, Civil tp saint denis, 19 février 2026, n° 24/01004

TJ Saint-Denis de la Réunion 19 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement du dépôt de garantie
La cour a constaté que Madame [I] [C] n'a pas contesté le non-paiement du solde du dépôt de garantie.
Rejeté
Loyers impayés
La cour a débouté la SCI AN ‘NOOR de cette demande, faute de précisions sur le calcul de la somme réclamée.
Rejeté
Comportement fautif de la locataire
La cour a estimé que les préjudices n'étaient pas suffisamment caractérisés pour justifier l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Réparations locatives à la charge du locataire
La cour a jugé que les réparations locatives étaient à la charge de la locataire, et a condamné Madame [I] [C] à payer une somme pour ces réparations.
Rejeté
Préjudice financier dû à la recherche d'un nouveau logement
La cour a rejeté cette demande, considérant que la recherche d'un nouveau logement était inévitable en raison de la situation de la locataire.
Accepté
Frais exposés pour faire valoir ses droits
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner Madame [I] [C] à verser des frais de justice à la SCI AN ‘NOOR.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, civil tp saint denis, 19 févr. 2026, n° 24/01004
Numéro(s) :	24/01004
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Chafi AKHOUNJim CATON
Parties :	S.C.I. AN ‘ NOOR

Texte intégral

RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01004 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G463

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 19 FEVRIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. AN ‘ NOOR

[Adresse 1]

[Localité 1] (LA RÉUNION)

représentée par M^e Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [C]

[Adresse 2]

[Localité 1] (RÉUNION)

représentée par M^e Jim CATON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale n°C-97411-2024-05852 du 19/05/2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Octobre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AN ‘NOOR, représentée par Monsieur [W] [S] a donné à bail à Madame [I] [C], selon contrat de location du 1er juin 2021, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 595 euros et d’un dépôt de garantie du même montant.

Evoquant des loyers et charges impayés, la SCI AN ‘NOOR, représentée par Monsieur [W] [S] a sollicité, par requête enregistrée le 27 octobre 2024, la comparution de Madame [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 765 euros en principal outre celle de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice s’est soldée par un constat de carence établi le 5 septembre 2024.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 12 décembre 2024.

Des renvois successifs ont été ordonnés à la demande de l’une au moins des parties.

Maître Jim CATON, avocat inscrit au Barreau de Saint-Denis, a été désigné par décision du bureau d’aide juridictionnelle en date du 19 mai 2025 pour assister Madame [I] [C].

Dans ses conclusions en défense du 18 juin 2025, il demande au tribunal de :

— DEBOUTER la SCI AN’NOOR de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Reconventionnellement :

— CONDAMNER la SCI AN ‘NOOR à restituer la somme de 595 euros au titre du dépôt de garantie, le cas échéant sous astreinte de 10 euros par jour de retard,

— CONDAMNER la SCI AN’NOOR à régler à Madame [I] [C] la somme de 600 euros au titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER la SCI AN’NOOR aux dépens.

Madame [I] [C] soutient que la SCI AN’NOOR lui a délivré un logement non-décent et n’est pas intervenue pour remédier aux désordres constatés.

La SCI AN ‘NOOR a constitué avocat en la personne de Maître Chafi AKHOUN, inscrit au Barreau de Saint-Denis.

Dans ses conclusions n°1 du 12 août 2025, il demande au tribunal de :

— CONDAMNER Madame [I] [C] au paiement de la somme de 765 euros au titre de la dette locative, de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi par le bailleur du fait du comportement fautif de sa locataire,

— DEBOUTER Madame [I] [C] de l’intégralité de ses demandes, y compris reconventionnelles,

Reconventionnellement :

— CONDAMNER Madame [I] [C] au paiement de la somme de 1.235 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement,

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [I] [C] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI AN’NOOR soutient que le logement a été entièrement rénové avant d’être donné en location à Madame [I] [C] qui l’a dégradé et n’a jamais informé le bailleur des problèmes d’humidité liés à des infiltrations d’eau.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs demandes, prétentions et moyens.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 16 octobre 2025.

A cette date, la SCI AN’NOOR, représentée par Monsieur [W] [S], a comparu par l’intermédiaire de son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions n°1 en date du 12 août 2025.

Madame [I] [C] était représentée par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions en date du 18 juin 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

Le délibéré a été prorogé au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

La SCI AN’NOOR sollicite la condamnation de Madame [I] [C] au paiement de la somme de 765 euros, soit 195 euros au titre du solde du dépôt de garantie, 423 euros au titre de la TEOM de l’exercice 2022, 147 euros au titre du loyer du mois de juin 2024 proratisé.

La demande de règlement du solde du dépôt de garantie par la SCI AN’NOOR a fait l’objet de nombreuses relances adressées à Madame [I] [C] qui n’y a pas répondu. Madame [I] [C] sera condamnée à payer à la SCI AN’NOOR la somme de 195 euros au titre du solde du dépôt de garantie dont elle n’a pas contesté le non-paiement.

La SCI AN’NOOR a produit l’avis de taxe foncière sur lequel est mentionné au titre de la TEOM relative à l’exercice 2022 une somme de 3.969 euros. La SCI AN’NOOR ne précise pas comment a été calculée la somme de 423 euros imputée à Madame [I] [C]. Elle sera déboutée de ce chef de demande.

Madame [I] [C] a produit un nouveau contrat de location signé le 31 mai 2024 avec effet au 1er juin 2024. La SCI AN’NOOR lui réclame le paiement de la somme de 147 euros au titre du loyer impayé du mois de juin 2024, sans préciser les modalités de calcul de ladite somme et en totale contradiction avec la pièce produite par son ancienne locataire. La SCI AN’NOOR sera déboutée de ce chef de demande.

Au total, Madame [I] [C] sera condamnée à payer à la SCI AN’NOOR, en principal, la somme de 195 euros au titre du solde du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI AN’NOOR sollicite la condamnation de Madame [I] [C] au paiement de la somme de 2.000 euros en réparation des préjudices subis du fait de ses incivilités, de ses manquements contractuels et des dégradations commises pendant son occupation des lieux.

Les dégradations sont indemnisables au titre des obligations mises à la charge de tout locataire par l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à savoir notamment l’obligation d’assurer l’entretien courant du logement et celle de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat.

En l’espèce, ce chef de demande fait double emploi avec la demande reconventionnelle formulée par la SCI AN’NOOR.

Les incivilités (odeur de zamal, nuisances sonores, enfant faisant ses besoins sur la parking de la copropriété) et les manquements contractuels (défaut d’assurance locative, départ des lieux sans préavis, absence de mise en demeure du bailleur de mettre le logement en conformité l’ayant empêché d’engager les travaux utiles et ainsi privé de l’allocation logement) sont des éléments qui auraient pu être utilisés au soutien d’une procédure de résiliation judiciaire du bail, mais en aucun cas justifier l’octroi de dommages et intérêts, les préjudices en résultant étant insuffisamment caractérisés.

La SCI AN’NOOR sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la décence du logement

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…)

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques d’un logement décent et spécifiquement concernant celles relatives à la sécurité physique et à la santé des locataires au sein de son article 2.

En l’espèce, la confédération nationale du logement (CNL) sollicitée par Madame [I] [C] avait déclaré le logement indigne et transmis le dossier à la CAF le 19 mai 2023, laquelle avait conclu dans un rapport de diagnostic-constat décence établi le 6 décembre 2023 que le logement n’était pas décent en raison de problèmes d’humidité et d’aération, l’état de non-décence du logement n’ayant pas été retenue sur tous les autres points de contrôle.

Le contrôleur de la CAF avait relevé, lors de sa visite initiale, des traces d’humidité liées à des infiltrations d’eau dans la cuisine, le salon et la chambre à coucher, ainsi qu’une absence de ventilation dans la salle de bains et les WC.

En indiquant que les infiltrations d’eau se sont installées dans le logement depuis son entrée dans les lieux, Madame [I] [C] ne fait que procéder par voie d’affirmations sans rapporter la moindre preuve de ce qu’elle affirme.

Les travaux de rénovation du logement effectués par le bailleur avant son entrée dans les lieux, attestés par les factures des différentes entreprises intervenantes qui ont été produites laissent au contraire présumer que le logement a été délivré à l’état neuf, l’absence d’établissement d’un état des lieux d’entrée venant renforcer cette présomption.

Par ailleurs, Madame [I] [C] ne rapporte pas la preuve qu’avant de saisir la CNL, elle ait informé le bailleur des dégradations subies par le logement du fait des infiltrations d’eau, puis qu’elle ait mis en demeure le bailleur de remettre le logement en conformité avec les règles de décence visées au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, encore moins qu’elle ait déclaré un dégât des eaux auprès de sa compagnie d’assurance puisque manifestement elle n’en avait pas.

Enfin, il est peu probable qu’après avoir investi 10.310,80 euros dans des travaux de rénovation du logement avant l’entrée dans les lieux de Madame [I] [C], puis 1.849,61 euros pour des travaux effectués au cours du bail, la SCI AN’NOOR aurait rechigné à effectuer les travaux liés aux dégâts causés par les infiltrations d’eau, ce qui fut fait dès qu’elle en a eu connaissance et eut pour effet immédiat le reversement par la CAF du montant de l’allocation-logement consigné dans l’attente de l’exécution des travaux de remise en état du logement.

Il s’évince de ce qui précède que l’état de non-décence partiel du logement ne sera pas retenu comme cause d’atténuation de la responsabilité de Madame [I] [C] en sa qualité de locataire à l’égard de la SCI AN’NOOR.

Du fait d’une maladresse coupable, Madame [I] [C] a contribué à l’aggravation des dommages affectant le logement en raison des infiltrations d’eau constatées depuis le mois de mai 2023 par la CNL.

Sur les demandes reconventionnelles

La SCI AN’NOOR sollicite la condamnation de Madame [I] [C] au paiement de la somme de 1.235 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement.

Cette somme fait partie d’une facture de 1.903,50 euros émise le 22 juillet 2024 par l’entreprise individuelle RHENOVAR.

La somme de 1.235 euros concerne des réparations locatives au sens du décret n °87-712 du 26 août 1987 qui dresse la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives, le coût des réparations locatives étant imputable au locataire.

Madame [I] [C] sera condamnée à payer à la SCI AN’NOOR au titre des réparations locatives, la somme de 835 euros, soit 1.235 euros moins le dépôt de garantie de 400 euros dont le règlement n’est pas contesté.

Madame [I] [C] sollicite la condamnation de la SCI AN ‘NOOR au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier qu’elle aurait subi ayant été contrainte de rechercher en urgence un nouveau logement et de supporter la charge d’un dépôt de garantie de 600 euros, ainsi que la restitution de son dépôt de garantie.

Le montant du dépôt de garantie payé a été intégralement imputé sur le montant des réparations locatives laissées à sa charge.

La recherche d’un nouveau logement aurait été quoi qu’il en soit nécessaire, Madame [I] [C] étant sous la menace d’une expulsion pour défaut d’assurance à une assurance locative, ou dégradations des lieux pendant la durée du bail ou troubles anormaux du voisinage en cas d’engagement à son encontre d’une procédure de résiliation judiciaire du bail par le bailleur.

Madame [I] [C] ne peut pas évoquer sa propre turpitude pour battre monnaie. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI AN’NOOR l’intégralité des frais qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Madame [I] [C] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [I] [C] qui succombe aura à supporter les dépens de l’instance.

Madame [I] [C] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale par suite à la décision du bureau d’aide juridictionnelle en date du 19 mai 2025, les dépens et frais irrépétibles mis à sa charge devront être recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMME Madame [I] [C] à payer à la SCI AN’NOOR :

— la somme de 195 euros au titre du solde du dépôt de garantie

— la somme de 835 euros au titre des réparations locatives,

— la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE la SCI AN’NOOR du surplus de ses demandes,

DEBOUTE Madame [I] [C] de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE Madame [I] [C] aux dépens,

DIT que les frais irrépétibles et les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.