TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Madame HAK, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e François GISBERT

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EXPEDITION :

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N° RG 24/00432 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NIG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. [S], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [H] [C] épouse [P]

née le 01 Janvier 1972 à [Localité 3] (COMORES), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 10 octobre 2018, Monsieur [I] [R] a donné à bail à Madame [T] [P] née [H] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 550 euros charges comprises.

Suivant acte notarié du 27 septembre 2022, la SAS [S] a acquis la propriété du logement donné à bail à Madame [P]. La gestion du bien a été confiée à la société GESTION IMMOBILIERE LONGCHAMP.

Des loyers étant demeurés impayés, le 20 septembre 2023, la SAS [S] a fait signifier à Madame [P] un commandement de payer la somme de 2.563,38 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 20 décembre 2023, la SAS [S], venant aux droits de Monsieur [I] [R] et représentée par son mandataire la société GESTION IMMOBILIERE LONGCHAMP, a attrait Madame [T] [P] née [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989 et 834 et suivants du code de procédure civile, pour voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;condamner Madame [T] [P] née [H] [C] à lui payer :* la somme provisionnelle de 2.309,02 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 1er décembre 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle de 588,28 euros due jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens et les frais d’exécution forcée.

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, la SAS [S], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 2.120,58 euros, comptes arrêtés au 20 février 2024.

Citée à étude, Madame [T] [P] née [H] [C] n’a comparu et n’a pas été représentée lors des débats.

Aucun diagnostic social et financier du locataire n’a été transmis au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [T] [P] née [H] [C] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SAS [S].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS [S] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 21 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS [S] justifie bien de sa qualité et de son intérêt à agir contre Madame [P] suite à l’acquisition du logement par vente notariée du 27 septembre 2022.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 octobre 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.563,38 euros.

Madame [T] [P] née [H] [C] n’a réglé qu’un montant de 2.000 euros avant l’expiration du délai de deux mois qui lui était imparti.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 novembre 2023.

Madame [T] [P] née [H] [C] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [T] [P] née [H] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] [P] née [H] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Madame [T] [P] née [H] [C] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [T] [P] née [H] [C] reste devoir la somme de 2.120,58 euros au 20 février 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [T] [P] née [H] [C], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme.

En l’absence de Madame [T] [P] née [H] [C] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires ne peuvent lui être accordés d’office, ce d’autant qu’elle n’a pas réglé les derniers loyers courants avant l’audience.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Madame [T] [P] née [H] [C] à payer à la SA [S] une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, Madame [T] [P] née [H] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2018 entre Monsieur [I] [R], dans les droits duquel vient la SAS [S] représentée par son mandataire la société GESTION IMMOBILIERE LONGCHAMP, et Madame [T] [P] née [H] [C], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [P] née [H] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [P] née [H] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS [S] venant aux droits de Monsieur [I] [R] et représentée par son mandataire la société GESTION IMMOBILIERE LONGCHAMP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [T] [P] née [H] [C] à verser à la SAS [S] venant aux droits de Monsieur [I] [R] et représentée par son mandataire la société GESTION IMMOBILIERE LONGCHAMP, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 20 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [T] [P] née [H] [C] à payer à la SAS [S] venant aux droits de Monsieur [I] [R] et représentée par son mandataire la société GESTION IMMOBILIERE LONGCHAMP, à titre provisionnel, la somme de 2.120,58 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 20 février 2024 et terme du mois de février 2024 inclus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [T] [P] née [H] [C] à payer à la SAS [S] représentée par son mandataire la société GESTION IMMOBILIERE LONGCHAMP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [P] née [H] [C] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président