RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00684 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HLKI

MINUTE N° : 26/00077

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 21 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

Madame [V] [N] [D] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté(e) par M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [Q] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Elodie MIRC, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Elodie MIRC, Greffier,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 25/00684 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HLKI – /

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 juillet 2015, [V] [N] [D] [T] a donné à bail pour une durée de 3 ans à usage d’habitation à [Q] [I] une maison d’habitation (T3) située [Adresse 3] (Réunion) moyennant un loyer mensuel de 600 euros, provisions sur charges comprises, avec le versement d’un dépôt de garantie de 600 euros.

Des loyers étant impayés, Mme [T] a d’abord adressé le 24 février 2025 une lettre recommandée de relance à Mme [I] lui réclamant la somme de 1800 euros impayés au titre des loyers et charges, ce qui n’a pas été suivi d’effet si bien qu’elle l’a vainement mise en demeure le 5 mai 2025 de lui verser la somme de 3000 euros restant due.

Par acte du 22 mai 2025, Mme [T] a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 3.000 euros, ce qui est demeuré infructueux.

Par acte en date du 6 novembre 2025, Mme [T] a fait citer Mme [I] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :

— constater que par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 mai 2025, la clause résolutoire contenue dans le bail du 15 juillet 2015 est acquise au 23 juillet 2025,

— ordonner à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification du jugement, son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— l’autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet,

— dire en cas de besoin les biens se trouvant sur les lieux seront décrits, remisés et entreposés dans un lieu déterminé par le commissaire de justice avec sommation d’avoir pour la personne expulsée à les retirer dans un délai de 4 semaines à l’issue duquel ils seront vendus aux enchères sur autorisation du juge de l’exécution,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant du loyer contractuel et révisable comme lui à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux matérialisée par la restitution des clefs après déménagement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la condamner à lui payer la somme de 3412 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.000 euros à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, cette somme en principal sera augmentée des termes postérieurs restés impayés ce,jusqu’à parfait délaissement des lieux matérialisée par la restitution des clefs après déménagement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros à titre des dommages et intérêts,

— la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— la condamner aux entiers dépens dont le coût du commandement.

A l’audience du 27 janvier 2026, Mme [I] est arrivée en retard, disant être malade. Elle dit reconnaître sa dette locative.

La bailleresse représentée n’actualise pas sa dette s’en remettant à la somme précisée dans ses conclusions qu’elle dépose avec ses pièces. Elle indique que Mme [I] est toujours dans les lieux et qu’elle ne règle aucun loyers.

Mme [I] dit attendre un héritage en métropole qui n’arrive pas et sur lequel elle compte pour apurer sa dette. Elle dit avoir sollicité un plan d’apurement qui a été refusé par la bailleresse.

La demanderesse dit refuser un renvoi dans l’attente d’un hypothétique héritage.

Mme [I] demande un délai de 6 mois pour pouvoir payer sa dette pour le moment où elle touchera cet héritage. Elle demande également un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026, le jugement contradictoire devant être rendu par mise à disposition au greffe.

Par courrier du 5 février 2026, enregistré au greffe le lendemain, Mme [I] a écrit au juge pour lui dire n’avoir pu présenter une défense complète comme étant grippée le jour de l’audience. Elle a produit pour en justifier une ordonnance établie par son médecin traitant le 20 janvier 2026 (Doliprane et médicaments pour le nez et la gorge) et un tableau intitulé “Historique des factures de l’abonnement – Site 00186471 – Abonné [Q] [I]”.

Elle fait valoir au sujet de la maison :

— qu’il existe des fuites d’eau persistant malgré réparations, évoquées avec la propriétaire qui n’a rien voulu entendre,

— que le plafond de la varangue prend l’eau, que si la propriétaire est venue avec un homme constater les infiltrations, rien n’a été fait pour les résoudre,

— que la propriétaire possède un double des clefs qu’elle ne lui a pas remis. Elle indique n’avoir rien dit à ce sujet.

Par jugement du 17 février 2026, le juge a, malgré un état grippal non récent, une ordonnance médicale datée de 7 jours avant l’audience, et le fait que Mme [I] a tout de même attendu 8 jours après l’audience pour faire valoir de nouveaux moyens de défense, décidé de réouvrir les débats à l’audience du 17 mars 2026.

Dans ce jugement le juge a précisé qu’en vue des prochains débats, et aux fins de les faciliter et éviter tout procédé dilatoire dans la procédure, Mme [I] devra formaliser clairement ses demandes et fournir ses pièces à leur appui qu’elle communiquera suffisamment en amont à l’avocat de la demanderesse pour qu’il y réplique directement à la prochaine audience afin de ne pas la renvoyer. Le juge a ajouté que la demandeuresse devra produire un décompte actualisé à la date de la prochaine audience, et davantage lisible que celui versé en pièce n° 5.

A l’audience du 17 mars 2026, l’avocat substituant celui de Mme [T] indique n’avoir aucune information sur la reprise des loyers.

Mme [I] dit n’avoir pas repris le paiement des loyers et des charges, attendant toujours l’héritage familial. Elle indique à ce titre ne pas vouloir étaler sa vie en public.

Elle demande à payer un loyer moindre. Elle dit subir une fuite d’eau dans le salon, puis elle dit que l’eau coule dans la terre et non dans le salon, que la bouteille de gaz est exposée en plein soleil sans coffrage et dit “voilà pourquoi je n’ai plus envie de payer mon loyer”. Elle déclare que les relations avec la propriétaire sont mauvaises. Le juge lui demande si elle produit des pièces concernant la fuite. Elle répond estimer ne pas avoir à produire de pièces et n’avoir pas les moyen de payer un commissaire de justice. Elle dit ne plus avoir envie de payer les loyers tant qu’elle ne trouve pas un autre logement et que dans cette attente, elle compte rester dans les lieux.

Elle déclare que pour le paiement des loyers, elle va travailler. Elle dit percevoir pour l’heure le RSA.

Le bailleur dit maintenir ses demandes, actualise la dette locative à la somme de 4987 euros au 9 mars 2026. Il fait valoir au sujet de la fuite d’eau que rien n’a pu être constaté, Mme [I] interdisant tout accès au logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la résiliation de plein droit du bail et ses conséquences

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département le 7 novembre 2025 et les incidents de paiement du loyer qui ont fait l’objet de l’information légale de la CCAPEX au 26 mai 2025, soit dans les délais légaux.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 indique que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Par acte du 22 mai 2025, après une relance infructueuse, Mme [T] a en vain fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 3.000 euros.

La non-régularisation totale de la dette locative dans ce délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 23 juillet 2025.

Il ressort du décompte versé aux débats que Mme [I] n’a réglé aucun loyer en 2026 outre la dette conséquente déjà constituée en 2025 avec de nombreux mois sans aucun versement.

L’expulsion de Mme [I] et de tous les occupants de son chef sera donc ordonnée dans les conditions prévues au dispositif.

Sur le sort des meubles et les réparations locatives

Mme [T] demande au juge de l’autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet et qu’il dise en cas de besoin les biens se trouvant sur les lieux seront décrits, remisés et entreposés dans un lieu déterminé par le commissaire de justice avec sommation d’avoir pour la personne expulsée à les retirer dans un délai de 4 semaines à l’issue duquel ils seront vendus aux enchères sur autorisation du juge de l’exécution,

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade, de même que les éventuelles réparations locatives. Il n’y a donc pas lieu à statuer de ces chefs.

Sur les demandes de condamnation en paiement

Comme demandé, Mme [T] a produit un décompte attestant d’une dette arrêtée au 9 mars 2026 à hauteur de 4.987 euros, mois de mars 2026 inclus.

Mme [I] a dit ne pas contester la dette, a reconnu ne payer aucun loyer et a même indiqué ne souhaiter verser aucune somme à ce titre mais vouloir rester dans la maison. Si elle fait état de désordre non justifiés, elle n’avait en tout état de cause nullement le droit de se faire justice à elle-même en ne réglant pas ses loyers.

Elle sera dès lors condamnée à payer à Mme [T] la somme de 4.987 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 mars 2026, mois de mars 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, Mme [I] doit à Mme [T] une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé comme égal au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le contrat de bail s’était poursuivi, en tenant compte des révisions du loyer.

Mme [I] sera donc condamnée à payer à Mme [T] une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le contrat de bail s’était poursuivi à titre d’indemnités mensuelles d’occupation à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

Mme [T] sera déboutée du surplus de sa demande en paiement.

Sur la demande de délais de paiement

Mme [I] sollicite un délai de paiement de 6 mois pour payer sa dette.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée exige, pour l’octroi de délais de paiement, que le locataire ait avoir repris le paiement des loyers courants (loyers contractuels) et qu’il soit en capacité de régler la dette, conditions que Mme [I] ne remplit en aucune façon.

Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Mme [I] sollicite un délai de paiement de 6 mois pour quitter les lieux.

Il convient de relever que Mme [I] ne règle aucun loyer depuis de très nombreux mois et que l’héritage dont elle fait état n’est pour l’heure que déclaratif. Une telle demande pour quitter les lieux ne peut être que préjudiciable aux intérêts de la bailleresse, l’occupante ne lui versant strictement aucune somme en contrepartie de la maison qu’elle occupe illicitement.

Elle sera donc déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les désordres dans le logement

Mme [I] fait état de désordres dans le logement. Elle a dit qu’existe des fuites d’eau persistant malgré réparations et que le plafond de la varangue prend l’eau, que si la propriétaire est venue avec un homme constater les infiltrations, rien n’a été fait pour les résoudre.

Mme [I] ne formule aucune demande à ce titre sauf à demander un loyer moindre, qu’elle ne chiffre pas.

Malgré les précisions du juge dans le jugement de réouverture des débats, Mme [I] ne justifie pas des désordres dont elle fait état. Elle ne produit aucun courrier à Mme [T] à ce titre et ne verse aucune pièce, ni même des clichés. Si elle produit un décompte, il n’est pas possible d’en déduire quoi que ce soit. Si Mme [T] ne conteste pas les désordres allégués, Mme [I] indique elle-même que la propriétaire a procédé à diverses diligences mais que rien n’a été résolu. Mme [T] indique cependant que Mme [I] lui refuse tout accès au logement. L’attitude de Mme [I] à l’audience permet de supposer que c’est exact.

Il n’est en tout cas pas possible de statuer sur ces désordres.

Mme [I] sera déboutée de sa demande au titre de la fixation d’un loyer moindre.

Sur les dommages et intérêts

Mme [T] demande au juge de condamner Mme [I] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre des dommages et intérêts.

Il convient de dire que Mme [I] est déjà condamnée à payer à Mme [T] une indemnité d’occupation mensuelle, laquelle a déjà pour objectif d’indemniser l’occupation illicite du bien.

Mme [T] ne justifie pas d’un préjudice supplémentaire devant conduire à prononcer une indemnisation complétaire à celle déjà accordée. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Mme [T] la charge des frais irrépétibles par elle engagés afin de faire valoir ses droits en justice et qu’elle réclame à hauteur de 3000 euros.

La somme demandée sera cependant réduite à de plus justes proportions comme non justifiée sur facture.

Mme [I] sera dès lors condamnée à verser à Mme [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Mme [I] sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (77,88 euros), de l’assignation (132,24 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, et le cas échéant, de l’expulsion.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 15 juillet 2015 entre [V] [N] [D] [T], bailleresse, et [Q] [I], preneuse, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] (Réunion), sont réunies à la date du 23 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à [Q] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [Q] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, [V] [N] [D] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et à statuer sur d’éventuelles réparations locatives ;

CONDAMNE [Q] [I] à payer à [V] [N] [D] [T] la somme de 4.987 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 mars 2026, mois de mars 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le contrat de bail s’était poursuivi, révisions comprises ;

CONDAMNE [Q] [I] à payer à [V] [N] [D] [T] une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le contrat de bail s’était poursuivi à titre d’indemnités mensuelles d’occupation à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE [V] [N] [D] [T] de sa demande de dommages et intérêts et du surplus de ses autres demandes;

DEBOUTE [Q] [I] de ses demandes de délais de paiement et pour quitter les lieux, de baisse du montant du loyer et de ses autres demandes ;

CONDAMNE [Q] [I] à payer à [V] [N] [D] [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [Q] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (77,88 euros), de l’assignation (132,24 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, et le cas échéant, de l’expulsion ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en ce compris les frais non répétibles et les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente, et la greffière.

La greffière La vice-présidente